BTG Pactual (BPAC11) muda carteira de FIIs e aumenta posição em BRCR11 e HGRE11

O BTG Pactual (BPAC11) mudou nesta segunda-feira, 1º, a carteira recomendada dos fundos de investimento imobiliários (FIIs) para o mês de agosto.

Os analistas do BTG Pactual retiraram o fundo Vinci Shopping Centers (VISC11) e aumentaram a posição dos fundos FII BTG Pactual Corporate Office Fund (BRCR11) e CSHG Real Estate FI Imobiliário-FII (HGRE11).

Segundo os analistas do maior banco de investimento da América Latina, julho foi um mês de queda para o segmento de lajes corporativas, que registrou, em média, performance negativa.

"Acreditamos que a abertura da curva real longa de juros, associada à recuperação gradual do mercado de lajes corporativas, tem precificado negativamente este segmento. Riscos idiossincráticos também precisam ser levados em conta, como é o caso do RBRP11 e a potencial queda momentânea das distribuições de rendimentos a partir do quatro trimestre de 2022", escreveram os analistas no relatório.

A estratégia da carteira de FIIs do BTG Pactual está mudando, pois diminuiu a exposição em fundos de tijolo nos últimos meses, mas está prestes a aumentar sua posição por meio de duas estratégias:

• focando em ativos de tijolo descontados no relativo, como é o caso da troca atual entre shoppings e lajes corporativas;
• migrar a alocação de papel para tijolo.

Segundo os analistas, a saída do Vinci Shopping Centers FII está pautada basicamente pelo alto desconto do segmento de lajes corporativas, concomitante à alta de 6,2% do VISC11 nos últimos seis meses.

"Continuamos acreditando que o fundo está barato no absoluto, com potencial manutenção do bom momento vivido pelos shopping centers nos últimos meses em virtude do cenário de elevação do consumo impulsionado pelo pagamento do Auxílio Brasil nesse segundo semestre. Em contrapartida, a conjuntura de alta inflação e elevação das taxas de juro tende a impactar negativamente a renda real e o endividamento das famílias. Assim, vemos como marginal um upside no curto prazo e, portanto, preferimos nos posicionar em ativos que estão mais baratos no relativo", salientaram os analistas do banco no relatório.

BRCR11 novo ativo na carteira de FIIs do BTG Pactual (BPAC11)

Por outro lado, os fundos de escritório estão negociando com valores atrativos.

Segundo os analistas do banco, o BRCR11 opera com valor de aproximadamente R$ 9.000/m² e desconto de 44% sobre o valor patrimonial, já o HGRE11 negocia em torno de R$ R$ 7.300/m² e desconto de 24% sobre o valor patrimonial. Esses valores estão muito abaixo do que o mercado privado tem negociado para ativos do mesmo perfil e localização de ambos os fundos.

A última grande transação do mercado imobiliário aconteceu em maio de 2022, quando a Brookfield comprou uma cesta de ativos da BR Properties por cerca de R$ 15.500/m².

"Portanto, acreditamos na oportunidade de aumentar nossa exposição nesses fundos em um período de maior volatilidade do mercado líquido e capturar a normalização dos preços", aparece no relatório do BTG Pactual.

A carteira recomendada de FIIs do BTG Pactual apresentou uma variação negativa de 0,9% no último mês, ante um Ibovespa que teve alta de 4,7% e o IFix que fechou o mês de julho com alta de 0,7%.

Segundo os analistas do BTG Pactual, "no curto prazo, nossa carteira tem sido mais impactada pelos fundos de tijolo vis-à-vis nossas alocações em fundos de recebíveis, em linha com nossas expectativas".