Hotéis como o Fairmont e o Santa Teresa MGallery by Sofitel, no Rio de Janeiro, e o Pullman Vila Olímpia e o Novotel Morumbi, em São Paulo, estão mudando de mãos. O BTG Pactual (mesmo grupo controlador da Exame) está adquirindo a AccorInvest Brasil, que administra os ativos imobiliários da rede Accor no país.

São, no total, 18 imóveis, adquiridos por meio de fundos geridos pelo banco. O valor total da compra foi de 1,7 bilhão de reais. O montante inclui investimentos já programados nos ativos. O primeiro deve ser a aceleração da reforma e a tão aguardada inauguração do Sofitel Ipanema, antigo Caesar Park, em 2026. Em seguida estão previstas melhorias no próprio Fairmont.

Os hotéis continuarão a ser operados pela Accor. Trata-se da maior negociação no setor hoteleiro do ano. Os 18 hotéis da rede incluem as bandeiras Novotel, Ibis e Mercure. No Rio de Janeiro, são estabelecimentos voltados para o lazer. Em São Paulo, para o turismo corporativo. No total, são 2.600 quartos. O negócio ainda depende da aprovação do Cade.

Tarifas no Brasil abaixo do padrão internacional

O movimento leva em conta o potencial de crescimento do turismo, tanto interno como de fora. Outro fator que parecer ter pesado na decisão da compra foi a baixa oferta na hotelaria. O custo de se levantar um empreendimento do zero é alto, entre compra de terreno e construção. Segundo analistas do setor, as tarifas para um hotel recém-construído teriam de ser entre 25% e 30% maiores do que as praticadas atualmente.

O sucesso do hotel Rosewood, em São Paulo, inaugurado em 2022, mostra que existe demanda no setor, principalmente no segmento premium e de luxo. As tarifas praticadas em hotéis brasileiros de alto padrão, de 500 dólares em média, estão abaixo das diárias cobradas em hotéis semelhantes na Europa e nos Estados Unidos – o que indica potencial de crescimento.

Segundo fontes do setor, o cap rate do negócio foi de dois dígitos, o que significa um ótimo negócio. O cap rate considera a receita gerada por um empreendimento imobiliário dividido pelo preço pago por ele. Quando menor, mais valorizado está o ativo.

Foco da Accor está na Ásia, Europa e Oriente Médio

A Accor vai bem no Brasil. A região das Américas, que reflete principalmente o desempenho do Brasil (64% da receita de quartos da região), registrou um crescimento de 12% no RevPAR, sigla em inglês para Receita por Quarto Disponível, no segundo trimestre de 2024, em comparação com o mesmo período do ano anterior, segundo balanço da empresa.

A venda dos ativos no Brasil tem um motivo: o foco em outros mercados. A América do Sul concentra apenas 8% de quartos e 6% do faturamento do grupo. Cerca de metade da receita vem dos hotéis na região Europa e Norte da África. E as maiores projeções de crescimento estão nas regiões Ásia-Pacífico e Oriente Médio e África.

Vale reforçar a diferença entre Accor e AccorInvest. A Accor é uma gigante global do setor de hospitalidade que opera marcas de hotéis e oferece serviços de gestão hoteleira e programas de fidelidade, mas não é proprietária dos imóveis onde os hotéis estão localizados.

Já a AccorInvest é uma empresa focada na posse e gestão de ativos imobiliários hoteleiros, operando um portfólio de mais de 750 hotéis próprios e alugados em 26 países, incluindo 44 hotéis na América Latina. As duas empresas são independentes, com gestões separadas.