Qual é o melhor financiamento para comprar um imóvel?

São Paulo - Em 2009, o publicitário Daniel Siarkovski Ventura, de 30 anos, iniciou o processo de compra de um  apartamento na planta. Rle pagou a entrada em parcelas durante a construção do imóvel. Mas, na hora de financiar, o valor das prestações foi reajustado em cerca de 15%.

Além disso, a incorporadora havia projetado que a taxa de condomínio seria de 300 reais por mês, mas, devido à inadimplência de outros compradores, o condomínio subiu para 1.600 reais. Surpreendido pela alta das prestações, Daniel teve de devolver o apartamento.

"Não conseguiria arcar com os custos", diz ele. "Quando você compra um apartamento novo, não tem como prever esse tipo de coisa", acrescenta. o prejuízo, calcula, ficou em torno de 15.000 reais. 

Histórias como a de Daniel não são casos isolados. Em junho, o nível de endividamento das famílias brasileiras com os bancos cresceu pelo sexto mês consecutivo e atingiu o recorde de 44,82%, segundo o Banco Central.

Isso quer dizer que quase metade de tudo o que as famílias recebem tem sido destinada ao pagamento de dívidas com as instituições financeiras. E o principal responsável por esse endividamento tem sido o crédito imobiliário. 

Os financiamentos habitacionais, incluindo operações para pessoas físicas e empresas, cresceram 34% nos 12 meses até julho, totalizando 355 bilhões de reais. Os especialistas costumam se referir ao crédito imobiliário como uma dívida de boa qualidade, porque representa a aquisição de um bem de longo prazo.

Porém, quando mal escolhido e feito sem cuidados básicos, como o de não comprometer mais de 30% da renda familiar, pode causar prejuízos e até afetar suas mudanças de carreira. Isso porque a responsabilidade de honrar as altas prestações pode desestimular, por exemplo, as mudanças de emprego.

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Para orientar os candidatos a um financiamento, a Associação dos Mutuários de São paulo e Adjacências (Amspa) preparou um guia que esclarece as vantagens e as desvantagens de cada modalidade de crédito. A seguir, confira o que levar em conta antes de fazer sua escolha por uma delas.

Do jeito que você precisa

Compare as características de cada tipo de crédito imobiliário

Minha Casa, Minha Vida

O programa garante juros mais baixos para famílias com renda de até 5.000 reais. Permite financiar até 100% do valor do imóvel, que deve ser novo e custar até 190.000 reais.

Vantagens: Os juros variam de 5% a 7,15%, e não é necessário dar entrada. Quem tem renda de 1.600 a 3.275 reais tem direito a um subsídio de até 25.000 reais. Há cobertura de até 36 prestações em caso de desemprego, morte ou invalidez permanente.

Desvantagens: Quanto menor o município, menor o valor máximo do imóvel a ser financiado.

Sistema Financeiro de Habitação

Financiamento recomendado para quem não se enquadra no Minha Casa, Minha Vida e deseja comprar imóvel com preço abaixo de 750.000 reais. Os juros chegam a 12% ao ano.

Vantagens: Há um desconto de 50% na taxa de registro em cartório. Caso o mutuário fique inadimplente, há uma tolerância de até três meses antes de a instituição financeira recuperar o imóvel. É possível usar o FGTS para abater as prestações e o saldo devedor.

Desvantagens: O saldo a ser financiado tem de ser de, no máximo, 675.000 reais.

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Sistema Financeiro Imobiliário

Este tipo de financiamento é voltado para imóveis acima de 500.000 reais. Os juros são negociados caso a caso, e é comum que ultrapassem os 12% ao ano.

Vantagens: O pagamento pode ser feito em até 30 anos, mas é recomendável não alongar muito o empréstimo, pois a modalidade tem juros mais elevados. É possível usar o FGTS para abater o saldo devedor.

Desvantagens: A proteção é menor em caso de inadimplência: após 15 dias da notificação pelo cartório, o mutuário já pode ter seu imóvel tomado pela instituição financeira.

Financiamento na construtora

É útil se o comprador pretende adquirir um imóvel acima de 500.000 reais e pretende pagar em menos de cinco anos. Isso porque, geralmente, os juros são mais altos do que nos demais sistemas.

Vantagens: Em geral, é mais fácil fechar o acordo e há maior margem para negociações. Se o comprador pode pagar em um prazo mais curto, é melhor negociar nesse empréstimo, pois há maior fexibilidade.

Desvantagens: Não há sistema de pagamento com prestações decrescentes. A cada prestação, há reajustes, o que encarece o empréstimo.

Consórcio

Os cotistas pagam uma mensalidade e, a cada mês, participam de um sorteio para concorrer à carta de crédito usada para comprar o imóvel. Além disso, o consorciado pode dar um lance para adquirir antecipadamente a carta.

Vantagens: Não são cobrados juros, apenas as taxas de administração. Com isso, as prestações podem ser menores do que em um financiamento.

Desvantagens: O consumidor não sabe quando será contemplado. É preciso ficar atento às taxas de administração, adesão e seguros embutidas.

Dá para fazer a portabilidade?

A portabilidade, isto é, o mecanismo que permite levar seu crédito de um banco para outro em busca de juros mais baixos, ainda não é plenamente praticada no crédito imobiliário.  Nos últimos 12 meses, somente 624 contratos de financiamento imobiliário da Caixa Econômica Federal foram portados. 

Para ter uma ideia, a Caixa fecha cerca de 6.000 contratos desse tipo por dia. Atualmente, já é possível transferir o crédito, mas o processo é lento e as taxas envolvidas podem inviabilizar a operação.