Financiamento imobiliário não é prisão e você ainda pode lucrar

Você, com certeza, já ouviu falar que o financiamento de imóveis é vilão e, às vezes, até uma prisão — ainda mais em tempos de taxa Selic alta, como estamos vivendo. O fato de assumir um compromisso por 15, 20, 25 e até 30 anos pode ser encarado com maus olhos para alguns e pagar até duas vezes o valor do imóvel que foi comprado pior ainda.

Você vai ouvir as pessoas falarem que os fundos imobiliários são melhores, que deve-se olhar para ativos de renda variável e até outras opções do mercado financeiro. No Brasil, isso é muito comum. As pessoas tendem a colocar o financiamento como vilão sempre, mas nunca param para fazer contas, de fato, e ver que o cenário é outro — e vantajoso.

O crédito imobiliário é o mais barato no Brasil, por se tratar de uma modalidade que tem garantia, então, quando a comprovação envolve uma casa, por exemplo, ele se torna muito mais acessível. Atualmente, nós temos um crédito de 7% ao ano (programa Casa Verde e Amarela) que varia até 9,10% (SBPE, vindo da poupança) e a Selic, que é a taxa básica da economia, está em 13,75% ao ano.

O que isso significa: como o Brasil ficou conhecido como país em que os correntistas fazem renda com o capital parado investindo em renda fixa, você consegue gerar ganhos maiores do que o valor pago no financiamento da sua casa. Porque aqui no Brasil dá para alcançar rentabilidade alta se você colocar o dinheiro para trabalhar.

Um exemplo, se você pega um CDB de qualquer banco, vai conseguir 14% de rentabilidade ao ano. Se tirar o imposto de renda, sobram 12%. Deixando seu capital aplicado nessa opção e pegando um financiamento imobiliário para comprar a sua casa, você já consegue receber mais do que paga em taxa de juros. Mas é possível fazer melhor que isso.

Existe uma opção que ainda é pouco explorada, e que tem um potencial de mercado enorme: a construção financiada. Essa prática te entrega até 60% de economia comparado ao mesmo processo envolvendo um imóvel pronto. Você tem muito mais vantagens de pegar o seu capital e fazer a compra de um apartamento ou a construção de uma casa, visto que você tem um valor investido a 12% ou 13% ao ano e está pagando de 9% a 10% ao ano + TR de financiamento.

E isso não é de hoje, alavanco o meu capital há muito tempo com financiamento habitacional e as pessoas acham que isso é dívida, perder dinheiro e que no final do financiamento você vai pagar dois imóveis ou ainda acreditam que o aluguel é melhor do que financiar, mas não param para fazer as contas.

O aluguel está atrelado ao IGP-M (Índice Geral de Preços-Mercado) e é um número que só cresce. Em 2020, o índice registrou 20% ao ano e no final das contas você paga a valorização anual e não fica com o imóvel. O financiamento de uma casa, ao final dos 30 anos, por exemplo, o bem será quitado e sim, você terá pago dois imóveis, mas essa casa vai ter valorizado, pelo menos, cinco vezes mais. E isso ninguém conta!

Financiamento não é prisão. Ele pode ser alavancagem do seu capital, desde que o valor que você tem investido seja superior ao que é pago nele. É uma conta simples, consigo deixar meu dinheiro investido render 12% ao ano e faço um financiamento de 9%.

Nessas condições, não faz sentido nenhum pegar o dinheiro que eu tenho aplicado, e que me entrega um rendimento maior do que os juros, e quitar o financiamento. As pessoas tendem a ouvir os gurus do mercado financeiro que só querem ganhar porcentagem e constroem uma narrativa que é melhor para eles do que para o seu bolso. Por isso é necessário saber dessa conta.

Ninguém ensina a pessoa que deseja ter sua casa própria que ela pode construir ao invés de comprar um imóvel pronto; que ele pode construir uma casa de R$ 1 milhão com R$ 600 mil, comprando o lote e fazendo a construção com uma parcela muito mais baixa, com taxa de 10% ao ano e deixando o capital investido e rendendo no mínimo 12% ao ano. As pessoas não sabem disso. Se o dinheiro investido é maior do que se paga no financiamento, vale a pena financiar.

*Vinícius Motta é o CEO da proptech Minha Casa Financiada

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