João Kepler: Conheça a WeWork que foi de quase zero a US$ 9 bi em valor

Por João Kepler*

Há aproximadamente três anos atrás, o valor da WeWork foi a quase zero. E não era “só” isso, a empresa estava à beira da falência e precisava urgentemente de dinheiro.

Com esta introdução, acredito que na época e para muitos que estão lendo este texto agora, o futuro do negócio parecia incerto e não definido. Mas a história completa dessa startup, que foi fundada em 2010, passa pelo fato de que ela chegou a valer US$ 47 bilhões e passou por nove rodadas de investimentos.

Atualmente, a empresa vale US$ 9 bilhões. Como isso foi possível?

Para entender o atual cenário, precisamos voltar um pouco no tempo. Em 2018, a WeWork gerenciou quatro milhões de metros quadrados de espaço e cresceu de 450 membros em 2010 para 432 mil em 2018. Números que nos ajudam a entender a sua rápida ascensão no mercado e porque do aporte dos investidores em um Valuation de US$ 47 bilhões (entre eles o Softbank).

Com a expansão global, a empresa estava presente em 29 países em 2019. Foi também neste ano, mais precisamente em 14 de agosto quando a WeWork apresentou sua documentação S-1 para ir a público, fazer seu IPO. Mas o documento revelou que a Startup estava aumentando a receita e queimando muito dinheiro, mas além disso, tinha obrigações de US$ 47,2 bilhões a pagar.

Em poucos dias, o “castelo de areia” parecia ter desmoronado.

Em 5 de setembro de 2019, a Bloomberg informou que a avaliação da empresa havia caído para um valor entre US$ 20 bilhões. Quase duas semanas depois, a WeWork anunciou que atrasaria seu IPO até o final do ano. Pouco depois, o fundador Adam Neumann deixou o cargo de CEO da empresa e a WeWork anunciou sua decisão de adiar seu IPO indefinidamente.

Os fatos seguintes se deram em função da empresa ter entrado em uma derrocada, também pela queima intensiva de caixa e já não conseguia mais funding. O Softbank que já tinha aportado US$ 12 bilhões na Startup nas rodadas anteriores, decidiu assumir o controle de 80% da WeWork por US$ 5 bilhões, com uma avaliação de US$ 8 bilhões.

Mas o que aconteceu em minha opinião:

1. Má gestão, seu fundador era CEO e excêntrico demais;
2. Os investidores não leram os sinais da derrocada;
3. O modelo de negócios em um mercado competitivo (imobiliário).

E sobre o item três (modelo de negócios) vou ampliar a análise.

A Wework não era uma empresa imobiliária, mas uma comunidade de criadores. Nesse sentido, não soube operar bem financeiramente a contratação dos imóveis e aluguéis para disponibilizar na Plataforma.

Apesar da Startup ser uma camada de serviços e não possuir os imóveis, ou seja, não ter o custo inicial na compra do imóvel, o repasse da comunidade, a gestão e o equilíbrio financeiro não aconteceu como planejado. Ou seja, a conta não fechou e os números foram desanimadores.

A diferença para o Airbnb que aluga imóveis por temporadas, por exemplo, é que enquanto o Wework aluga antecipadamente os espaços para disponibilizar aos clientes, o Airbnb apenas disponibiliza imóveis de terceiros na plataforma, ganhando as taxas de transação da locação. Entendeu?

Por outro lado, a diferença para o modelo Régus (concorrente no mercado imobiliário) é que a Régus é também proprietária dos imóveis.

Bem, apesar disso, a Startup com o aval e gestão do Softbank e com o novo CEO Sandeep Mathrani, deu continuidade ao IPO em 2020, abrindo o capital agora por meio de um SPAC. Seu primeiro registro público mostrou que a empresa ainda estava perdendo dinheiro, mas o foco renovado da empresa na lucratividade lhe dá uma chance de luta no longo prazo. Para isso, inclusive, lançou um novo fundo imobiliário para comprar participações em prédios para poder alugá-los de volta para si.

A promessa no SPAC é que com os devidos ajustes, inclusive no modelo de negócio, é que a Startup poderá se tornar finalmente lucrativa, ainda em 2022. Em meu ponto de vista, essa lucratividade vai demorar mais ainda e se ajustar para o modelo de negócio do Airbnb ou até mesmo ao modelo da Régus. Nesse sentido, acredito que as chances aumentam, e muito, mas ainda assim, tem uma série de obstáculos a ultrapassar na autêntica montanha russa desta história/jornada.

De qualquer forma, o Valuation atual de US$ 9 bilhões é muito mais justo que os US$ 47 bilhões do passado.

A lógica é que à medida que uma startup recebe investimentos e cresce, mais investimentos ela consegue. Com efeito, o seu valor de mercado aumenta. Spotify e Nubank são exemplos notáveis desse modelo de fundraising: cresceram substancialmente em pouco tempo e são bastante valorizadas, mas demoraram a se tornar lucrativas (Spotfy ainda não é). Porém, ambas têm um bom racional para amparar e justificar o Valuation atual, o que obviamente WeWork, não tinha.

Ninguém quer perder a chance de fazer um grande negócio, por isso, quanto maior a percepção de valor de uma empresa, mais investidores apostam nela. Percebe como isso é um ciclo? O segredo do sucesso parece estar em fazer o negócio se valorizar bastante para atrair cada vez mais dinheiro, mas se não tiver uma boa base de racional financeira e fundamentos nos KPIs, não adianta que o mercado vai terminar percebendo e com isso vai arremeter, exatamente como aconteceu no caso do WeWork.

*João Kepleré CEO da Bossa Nova Investimentos

Este é um conteúdo da Bússola, parceria entre a FSB Comunicação e a Exame. O texto não reflete necessariamente a opinião da Exame.

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