Por José Werneck*

A discussão sobre o ITBI (Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis) entrou em uma nova fase após a aprovação da Lei Complementar 227/2026.

A mudança, que alterou o artigo 38 do Código Tributário Nacional, está diretamente conectada ao espírito da Reforma Tributária: mais integração de dados, fortalecimento da fiscalização e maior capacidade de arrecadação por parte dos municípios.

Mas, ao mesmo tempo em que amplia o poder do Fisco, a nova regra também levanta debates importantes sobre segurança jurídica, transparência e direitos do contribuinte.

O entendimento do STJ e a base de cálculo

O entendimento firmado pelo STJ no Tema Repetitivo 1113 permanece válido.

O ITBI deve ser calculado com base ser calculado com base no valor efetivamente pago pelo imóvel, declarado pelo comprador e vendedor na transação.

Caso a prefeitura desconfie de eventual fraude pelo contribuinte, precisará abrir um processo administrativo, com contraditório e ampla defesa, para apurar eventual divergência.

O "valor venal de referência" e critérios técnicos

Muitos municípios, porém, passaram a utilizar unilateralmente o chamado “valor venal de referência”, muitas vezes superior ao preço real da negociação, o que gerou milhares de ações judiciais em todo o país. A LC 227/2026 tentou mudar esse cenário.

A nova legislação autoriza os municípios a estimarem previamente o valor venal dos imóveis utilizando critérios técnicos, como dados de mercado, informações de cartórios, localização, padrão construtivo e características do imóvel.

Inteligência fiscal e cruzamento de dados

Em outras palavras, a lei fortalece a atuação das administrações tributárias e inaugura um modelo mais baseado em inteligência fiscal e cruzamento de dados.

Esse movimento conversa diretamente com a Reforma Tributária.

O sistema tributário brasileiro caminha para uma estrutura cada vez mais digitalizada, integrada e orientada por informações em tempo real.

Fiscalização municipal e garantias do cidadão

O compartilhamento de dados entre cartórios, municípios e agentes financeiros tende a aumentar, reduzindo espaço para inconsistências e ampliando a capacidade de fiscalização do poder público.

Por outro lado, a mudança não significa uma autorização irrestrita para que municípios cobrem o ITBI sobre qualquer valor que entenderem adequado.

Limites da legislação e restituição de valores

A própria legislação estabelece limites claros. Os critérios técnicos utilizados precisam ser divulgados de forma transparente, acessível e fundamentada.

Além disso, o contribuinte deve ter meios efetivos para contestar administrativamente a estimativa feita pelo Fisco.

Outro ponto importante é que a nova lei não retroage para fatos anteriores. As transações imobiliárias anteriores à vigência da lei não se submetem aos novos ditames legais.

Isso significa que contribuintes que recolheram ITBI calculado com base em um valor diferente do valor declarado na compra pelas prefeituras ainda podem buscar judicialmente a restituição do que foi pago a mais, respeitado o prazo legal de cinco anos, contados do pagamento do imposto.

O equilíbrio entre arrecadação e segurança jurídica

O debate que surge agora vai muito além do mercado imobiliário.

Ele revela um desafio central da própria Reforma Tributária: como equilibrar a modernização da arrecadação e proteção das garantias do contribuinte.

Finalizo este artigo destacando que o fortalecimento da fiscalização é um caminho natural em sistemas tributários mais modernos, mas isso precisa vir acompanhado de transparência, previsibilidade e segurança jurídica.

Conclusão: a nova relação com o Fisco

No fim, a discussão sobre o ITBI mostra que a Reforma Tributária não trata apenas da criação ou substituição de impostos.

Ela representa também uma transformação profunda na forma como o Estado arrecada, fiscaliza e se relaciona com o cidadão.

Nesse novo cenário, a recomendação é clara: se comprou um imóvel, é essencial que se consulte um especialista e verifique se os critérios adotados pelo município foram corretos.

Conhecer as regras do jogo é, hoje, parte do custo de comprar bem.

*José Werneck é sócio-fundador da Adianta Jus, empresa que atua com o propósito de transformar o ecossistema de ativos judiciais, se tornando um facilitador estratégico para a negociação de créditos com maior complexidade.