Dúvida do internauta: Vou comprar um imóvel, mas estou na dúvida se vou optar pela Tabela Price ou pelo SAC. Como funciona o reajuste de valores em cada tipo de financiamento e qual das duas opções é mais vantajosa na atual situação da economia brasileira?

Resposta de Marcelo Prata*:

O primeiro passo é separar o que é sistema de amortização do que é correção monetária. O sistema de amortização trata especificamente da forma como o valor principal do financiamento, isto é, o valor que o banco te emprestou, será pago ao longo do contrato. Ao passo que a correção diz respeito à forma de correção monetária das prestações e do saldo devedor.

Sistemas de amortização

No SAC (Sistema de Amortização Constante) essa amortização acontece como o próprio nome diz, de maneira constante. Para ilustrar, alguém que financia 1 milhão de reais em 100 meses, no SAC, irá amortizar 10 mil reais por mês (1 milhão de reais / 100 meses). Como o valor amortizado será constante, via de regra, as prestações serão decrescentes.

Já na Tabela Price (TP), também conhecida como Sistema Francês, o que se mantém constante é o valor da prestação e, consequentemente a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês.

Assim, no sistema SAC você amortiza mais no começo do contrato o que torna a 1ª prestação do financiamento, em média, 25% maior do que na Price, quando consideramos a mesma taxa de juros. No entanto, quando comparamos o valor final pago no financiamento, sem considerar a correção monetária, no sistema SAC esse valor será 15% menor do que na PRICE.

Correção monetária

Independentemente do sistema de amortização escolhido, o contrato de financiamento pode sofrer correção monetária. Essa correção atualiza o valor das prestações e do saldo devedor e pode seguir dois formatos: pós-fixado ou pré-fixado.

No pós-fixado a correção estará atrelada a algum índice de mercado (TR, IGP-M, IPCA, etc.) e é calculado sempre após o fechamento do mês anterior, daí o nome pós-fixado. Já no pré-fixado, o banco estima uma correção e embute esse percentual na taxa de juros do financiamento.

Por esse motivo, quando o sistema utilizado pelo banco é o pré-fixado a taxa de juros é superior ao modelo pós-fixado, pois já contempla essa estimativa.

Opções no mercado

Em cenários de instabilidade econômica é importante a preocupação sobre qual sistema de amortização e correção escolher. No entanto, essa é uma decisão que merece considerar vários aspectos. Veja abaixo alguns deles:

● Comprometimento de Renda, percentual máximo Financiado, prazo e taxa de juros

Na análise de crédito de um financiamento, os bancos consideram qual pode ser o valor máximo de prestação e, consequentemente, de valor de crédito que você conseguirá obter em função da sua renda.

Alguns bancos costumam diminuir o percentual de comprometimento de renda quando o sistema escolhido é a Tabela Price. O mesmo vale para o prazo máximo de financiamento e para o percentual máximo de financiamento.

Na Caixa, por exemplo, quando o sistema escolhido é a Price, o prazo máximo cai de 35 anos para 20 anos e o percentual máximo financiado para imóveis usados cai de 50% para 40% nos imóveis dentro do SFH (que contemplam imóveis de até 750 mil reais nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal; e de até 650 mil reais nos demais estados).

Veja no quadro abaixo as condições para cada um dos sistemas em quatro bancos que oferecem as duas opções:

 

Nas opções apresentadas acima, somente o Santander possui o modelo de parcelas fixas na Tabela Price para imóveis dentro do SFH e fora do Programa Minha Casa Minha Vida. Veja abaixo algumas simulações como exemplo:

Note que no SAC as prestações são decrescentes e o valor final pago no financiamento é sempre menor. A única ressalva é que, exceto no Santander, todos os demais bancos e em qualquer que seja o sistema de amortização escolhido, as prestações serão corrigidas pela TR (Taxa Referencial). 

Portanto, a grande diferença entre o SAC e a PRICE, considerando as atuais condições da TR, é que: pelo SAC as prestações serão decrescentes e na Tabela Price as prestações aumentarão ao longo do contrato, exceto no Santander onde as prestações são fixas, porém, a taxa de juros é muito superior.

Conclusão

No atual cenário econômico e considerando o comportamento da TR ao longo dos últimos 12 meses (alta de 1,5%), o sistema SAC - Pós-Fixado pela TR é a melhor opção para quem busca um financiamento imobiliário.

Vale ressaltar que o mesmo raciocínio não vale para os casos onde o indexador é o IGP-M ou IPCA, como é o caso das operações de empréstimo com garantia de imóvel, onde um imóvel é oferecido como garantia para conseguir crédito mais barato. Nesses casos, recomendo a Tabela Price - Pré-Fixada (sem indexador).

*Marcelo Prata é consultor, palestrante, especialista em crédito imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br

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