Safra vertical

Em meados de 2001, o executivo Eduardo Coelho, diretor da Brazil Realty, uma das maiores incorporadoras de São Paulo, foi procurado por um investidor interessado em adquirir um andar num desses edifícios corporativos com lajes grandes, infra-estrutura e tecnologia de ponta na região da avenida Juscelino Kubitschek. Coelho levou o cliente potencial para conhecer o JK Financial Center, a primeira empreitada da Brazil Realty no nicho imobiliário de alto padrão. Sucesso de vendas no ano passado, o prédio de 15 andares é um dos mais modernos já construídos na região. Impressionado com o que viu, o investidor só ficou decepcionado ao saber que ali já não havia espaço disponível. Foi quando Coelho deu sua tacada. Encaminhou-se com o investidor ao heliponto e indicou-lhe uma obra a 200 metros de distância onde está sendo erguido o Corporate Park -- empreendimento maior e ainda mais sofisticado que o vizinho. O negócio foi fechado ali mesmo. Com essa artimanha, Coelho afirma já ter vendido dez dos 13 andares do novo edifício, que deverá ser entregue em 2003. Os preços são salgados. Cada andar do pioneiro JK Financial não sai hoje por menos de 7 milhões de reais.

Casos como o relatado por Coelho eram freqüentes até um ano atrás. A forte demanda por empreendimentos de alto padrão vinha sendo impulsionada principalmente por subsidiárias de multinacionais que, ao desembarcar na capital, buscavam escritórios em espigões corporativos com as mesmas condições de tecnologia e infra-estrutura de suas matrizes. Foram ocupados em 2000 quase 160 mil metros quadrados úteis de alto padrão -- um recorde na história imobiliária de São Paulo. De cada 100 locatários desses espigões, 75 estão vinculados a multinacionais. Para ser considerado classe A, classe AA ou triple A (a classificação varia de uma consultoria para outra), um edifício precisa estar equipado com fibra óptica, ar-condicionado central e elevadores inteligentes, além de possuir características como piso elevado, pé-direito alto e lajes grandes.

Mas o segmento não saiu ileso dos pesadelos de 2001, como a crise de energia, as seqüelas políticas e econômicas dos atentados de 11 de setembro em Nova York e a bancarrota argentina. Como resultado, o mercado de imóveis de alto padrão fechou o ano passado com um excedente de 8 mil metros quadrados. É o que revela uma pesquisa, que EXAME SP publica em primeira mão, feita pela Cushman & Wakefield Semco, uma consultoria especializada em gerenciamento imobiliário. Esses imóveis vagos decorrem de cancelamento de contratos de locação ou de pré-locação, da redução de espaços alugados ou da simples mudança de empresas para escritórios com menor custo. O resultado só não foi pior porque cerca de 40 mil metros quadrados de novos espaços foram absorvidos.

Safra do tomate
O mercado imobiliário de alto padrão, que movimenta cerca de 2 bilhões de reais por ano, funciona de maneira semelhante à safra do tomate. Quem planta raramente sabe em que condições venderá sua colheita, seis meses depois. O mesmo acontece com os espigões corporativos, com a diferença de que estes levam três anos para ficar prontos. Em 1997, o PIB paulista cresceu 3,8%, a cidade se preparava para uma grande onda de privatizações e para a vinda maciça de empresas estrangeiras, que trariam consigo bilhões de dólares em investimentos diretos. No embalo das previsões otimistas, começaram a ser construídos oito edifícios, entre eles o America Business Park, complexo de seis edifícios localizado na marginal do rio Pinheiros, e o próprio JK Financial Center, da Brazil Realty. Com isso, foram incorporados em 2000 mais de 110 mil metros quadrados de área útil. Com o vento a favor da economia, a demanda ainda superou a oferta por espaços novos em 35%.

O que sucedeu com a safra de 2001 foi o oposto. Poucos prédios concluídos e entregues em razão do fraco 1998, um ano abalado pelo agravamento da crise da Ásia e pela explosão da taxa de juro. Com o grande número de crises que atingiram 2001, a ocupação de novos espaços também foi pequena. Foi a reduzida oferta de novos empreendimentos que segurou os preços. Em abril do ano passado, o metro quadrado de aluguel em edifícios de primeira linha atingiu seu valor máximo: 72 reais. "Quase todos os espaços entregues em 2001 nas regiões mais nobres de São Paulo foram rapidamente absorvidos, mantendo um equilíbrio entre oferta e demanda", afirma Paul Weeks, diretor da Cushman & Wakefield Semco. "Isso impediu que os preços desabassem." Mesmo assim, a porcentagem de escritórios classe A que terminaram o ano de 2001 desocupados chegou a 11,5%, bem acima da média histórica de 7%, registrada em janeiro.

Círculo vicioso
O ano de 2002 será marcado pela entrega recorde de 165 mil metros quadrados de construção de alto padrão em 13 edifícios (veja o mapa). O recorde decorre do ciclo iniciado em 1999. Naquela época já havia em São Paulo mais de 1 milhão de metros quadrados de classe A construídos e a demanda se mantinha acesa. Empresas como Brazil Realty, Tishman Speyer-Método, Hines, Birmann, Serplan, Brascan, JHS e Inpar lançaram-se então em empreendimentos em áreas estratégicas da capital. Somente nas regiões da marginal Pinheiros e da Faria Lima, os 15 edifícios classe A entregues entre 2001 e 2004 somarão um patrimônio de 2 bilhões de reais. O levantamento da Cushman prevê mais de 520 mil novos metros quadrados de alto padrão em São Paulo até 2004. Trata-se de um volume superior ao de todos os edifícios classe A construídos na capital desde 1996. Em relação aos espaços entregues no ano passado, 2002 representará um aumento de 150%. "Ao fim de 2000, o superávit da demanda por escritórios de primeira linha e a tendência de alta nos valores de locação incentivaram todos a construir", diz Weeks. Com a crise atual, surge a dúvida: será que vai haver demanda suficiente para os novos espigões?

As opiniões divergem. A maioria dos incorporadores mantém-se otimista. "Ainda há muita demanda reprimida por pavimentos superiores a 900 metros quadrados em edifícios de alto padrão", diz Coelho, da Brazil Realty. Joint venture da brasileira Cyrela com a argentina Irsa, a Brazil Realty está construindo, para entrega até 2004, quatro grandes empreendimentos avaliados em 500 milhões de reais na região das avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. Outra que também aposta no crescimento do mercado é a Tishman Speyer-Método. Ela está à frente do que será o maior complexo de escritórios de São Paulo, o Rochaverá Plaza, na Chácara Santo Antônio, na zona sul, com investimentos previstos de 500 milhões de reais, divididos entre a americana Tishman Speyer, a brasileira Método e o Deutsche Bank. O empreendimento será construído em três fases. "Assim, podemos reduzir o risco acompanhando a evolução do mercado", diz Daniel Citron, presidente da Tishman Speyer-Método. Embora preveja uma queda de 20% na demanda até 2003, Walter Cardoso, presidente da consultoria CB Richard Ellis no Brasil, acredita que os impactos serão localizados. "Mesmo com uma possível queda, ainda há muito investimento represado para acontecer em 2002", afirma Cardoso.

Outra parte do mercado, no entanto, vê com ceticismo o panorama imobiliário de alto padrão nos próximos anos. Muitos trabalham com uma provável queda nos valores de locação. "No último trimestre de 2001, várias empresas tentaram negociar para que o IGP-M não fosse incluído no aluguel", diz Roberto de Abreu Pereira, diretor da incorporadora Serplan. "O metro quadrado, que chegou a 72 reais, já recuou cerca de 10%. Em 2002, deve cair para 55 reais", afirma Michael Bamberg, da imobiliária Bamberg. Sandra Ralston, diretora da consultoria Jones Lang LaSalle, aponta para outro problema. Ela acredita que, se 2002 repetir o ano difícil que foi 2001, há o risco de um deslocamento das multinacionais para escritórios de padrão inferior e menor custo, o que seria um grande golpe para os novos edifícios classe A. As empresas estrangeiras, como qualquer outra, estariam, segundo esse raciocínio, mais interessadas na beleza dos lucros do que na dos escritórios. Se for preciso cortar custos, elas não hesitarão em transferir suas operações para sedes mais em conta. "As multinacionais vão botar o pé no freio", diz Fábio Auriemo, da construtora JHS-F.