As Parcerias Público-Privadas (PPPs) têm se consolidado como a melhor alternativa para o poder público investir sem comprometer sua capacidade de pagamento. Elas são também uma forma de o setor privado realizar obras em parceria com estados e municípios de forma rentável e segura do ponto de vista jurídico.

A novidade, adotada de forma pioneira pela Procuradoria-Geral do Estado de Rondônia (PGE-RO), é o desenho de uma PPP não apenas para construir sua nova sede, mas cujo escopo inclui administrar o empreendimento ao longo de 20 anos.

O processo para a escolha do parceiro que irá tocar o projeto, a ser construído em um terreno em Porto Velho que pertence ao governo, já está em andamento.

Projeto inovador

O vencedor do certame terá a responsabilidade de construir um prédio de 8.700 m² de área e seis pavimentos.

O projeto será inovador em vários aspectos, desde sua sustentabilidade até a inclusão de uma área comercial com 875 m², uma área locável, e uma praça externa com mais de 1.300 m², além, claro, da sede da PGE, que abrigará 337 funcionários da procuradoria.

Procurador-Geral do Estado, Maxwel Mota de Andrade enumera vários motivos que levaram à escolha do modelo de PPP para a construção e gestão do local.

“A ação permite diluir os elevados investimentos iniciais na estrutura, possibilitando a amortização ao longo da execução do contrato e maior disponibilidade de recursos líquidos para necessidades mais graves do estado”, comenta.

Uma PPP, reforça, também permite redução dos custos administrativos e riscos relacionados aos contratos de obra. “A procuradoria deseja continuar tendo uma equipe de gestão enxuta, focada e com alta capacitação, evitando a dispersão do gasto em recursos humanos em necessidades ou projetos temporários ou ligados a atividades eminentemente operacionais, como as relativas à operação do prédio”, diz Maxwel.

Gastos sob controle

Agestão rigorosa dos gastos públicos contribui para a escolha do modelo de PPP por conta da alta capacidade de pagamento do estado ao parceiro que será escolhido.

Com um PIB de R$ 50 bilhões, a dívida consolidada líquida do estado caiu de 63,91%, em 2015, para 20,43% em 2020. Rondônia é hoje um dos três estados com Capacidade de Pagamento (CAPG) nota A, com disponibilidade de caixa líquido (falando apenas em recursos não vinculados) de R$ 688 milhões.

Garantias ao investidor

Além da boa situação financeira, que credencia o estado como um bom parceiro para uma PPP, a engenharia financeira do projeto oferece como garantia adicional recursos do Fundo de Modernização e Desenvolvimento da PGE e do Fundo de Participação dos Estados. Eles podem ser acionados em caso de inadimplência da procuradoria.

“Isto dissipa ainda mais o risco de inadimplência do parceiro público, trazendo solidez ao empreendimento. O Fundo será constituído de 12 contraprestações depositadas desde o início do contrato”, afirma Maxwel.

Renda extra ao parceiro

Além disso, uma parte do pavimento térreo poderá ser locada, gerando uma renda acessória representativa para o parceiro privado. Isso porque o prédio está inserido em uma área com moradores de alto poder aquisitivo e dentro de um complexo onde trabalham mais de 5.000 pessoas.

O fato de a PPP ser compreensiva, ou seja, envolver também a administração do complexo por 20 anos, na visão de Maxwel Mota é outro atrativo importante. A taxa interna de retorno do investimento (TIR) prevista nas projeções econômicas é de 8,5%.

“Isto sem considerar a possibilidade de financiamento do projeto que permitiria uma redução considerável do payback do investimento”, acrescenta o procurador.

Projeto adequado

Um fator acessório, mas também muito importante no modelo pioneiro desenhado pela PGE-RO, é a cooperação feita com o Tribunal de Contas do Estado (TCE-RO) que acompanha a proposta desde sua origem.

Os membros e auditores do Tribunal contribuíram para o aperfeiçoamento do projeto, sem a necessidade de interrupção dos procedimentos, reduzindo o risco de paralisações por falhas de instrução ou de projeto adequado.

“A participação dá mais transparência ao processo, e permitiu a partir de observações dos agentes de controle alteração de aspectos do projeto e de instrução do processo administrativo”, explica Maxwel.

Apresentação virtual

Um roadshow foi realizado virtualmente no dia 20 de abril, na B3, para apresentar o projeto a investidores interessados. O prazo para a entrega das propostas é dia 30 de maio.

A sessão pública de abertura dos envelopes e escolha dos licitantes aptos está marcada para o dia 2 de junho, assim como a etapa de lances entre as licitantes classificadas.

O investimento é estimado em R$ 82 milhões, com previsão de gastos com a edificação no montante de R$ 59 milhões.

“Após a construção, caberá à empresa a administração, a operação, a exploração e a manutenção do empreendimento, compreendendo a manutenção predial”, explica Maxwel, acrescentando que a remuneração é feita pelo valor da contraprestação vencedora do processo licitatório.

Neste link, os investidores podem encontrar mais informações sobre o edital.

Desocupação após incêndio

Vale lembrar que a falta de uma estrutura adequada foi responsável por um dos eventos mais traumáticos da história da instituição.

Em 2013, a sede da PGE foi afetada por um incêndio que destruiu parcialmente as instalações, causando paralisia dos serviços durante mais de 30 dias.

Hoje, a procuradoria ocupa quatro espaços distintos no Palácio Rio Madeira; dois outros espaços no prédio do Centro Integrando de Atendimento ao Contribuinte pertencente à Secretaria de Finanças; além de espaços nas instalações da Emater.