Nem Airbnb, nem hotel. Com R$ 2 bi sob gestão, proptech Charlie mira empresas e estadias maiores

A proptech Charlie tem chamado atenção no segmento de locação de curta temporada, com um modelo de negócio que combina tecnologia, estadias flexíveis e apartamentos mobiliados com oferta de serviços.Fundada em 2020, a companhia conta com 3.000 unidades contratadas e portfólio avaliado em mais de R$ 2 bilhões.

"O Charlie combina tecnologia e hospitalidade para oferecer uma experiência diferenciada aos hóspedes e investidores", diz Allan Sztokfisz, CEO e cofundador do Charlie.

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O Charlie terminou 2023 com 1900 apartamentos sob gestão, mais que dobrando seu portfólio em relação ao ano anterior. Atualmente, a startup conta com 2.300 apartamentos, outros 700 devem começar a operar neste ano.

O CEO afirma que a startup começou a ser lucrativa no primeiro trimestre deste ano. "Sempre tivemos o cuidado com queima de caixa, mas estamos crescendo muito, precisamos investir no negócio. Agora estamos começando a ter retorno", diz.

Até 2026, o Charlie quer chegar a 10.000 apartamentos.Para isso, quer conquistar mais de clientes corporativos e aumentar a oferta de estadias prolongadas em imóveis maiores.

Como o Charlie nasceu

A ideia de criar a startup Charlie surgiu da experiência anterior do cofundador Allan Sztokfisz no mercado de hospitalidade. O engenheiro de formação fundou o Okupe Hostel em 2009 e expandiu seus investimentos no setor com o empreendimento low-cost H3 Hotel Paulista um ano depois.

Observador do mercado, Sztokfisz percebeu o aumento da procura por formatos alternativos de locação. Ao lado do sócio, Flávio Ghelfond, criou o Charlie, que recebeu capital de investidores pessoas físicas e institucionais, como a Cyrela.

"Vimos uma oportunidade no mercado de locação. Hóspedes e investidores buscavam unidades em formatos alternativos, estadias flexíveis com oferta de serviços, algo que estava crescendo lá fora", diz Sztokfisz.

Como funciona o modelo de negócio

1 /6Apartamento do Charlie nos Jardins, em São Paulo(Apartamento do Charlie nos Jardins, em São Paulo)

2 /6Apartamento com três quartos no prédio Iconyc Charlie, na Vila Clementino, São Paulo(Apartamento com três quartos no prédio Iconyc Charlie, na Vila Clementino, São Paulo)

3 /6Charlie: quartos para curta e média estadia é equipado com enxoval completo(Charlie: quartos para curta e média estadia é equipado com enxoval completo)

4 /6Quarto Deluxe Casal do Charlie em Porto Alegre tem 26 metros quadrados(Quarto Deluxe Casal do Charlie em Porto Alegre tem 26 metros quadrados)

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A startup funciona como um Airbnb com uma proposta mais tecnológica, como self check-in e operação digital, e uma oferta diferente de intervalo de permanência.Cerca de 80% dos usuários ficam nos endereços por menos de 30 dias, por exemplo.

O modelo de negócio inclui a gestão dos apartamentos, alugados com 100% de mobília, enxoval e limpeza. Dependendo da locação, os usuários podem contar com outros serviços como café da manhã e lavanderia.

"Os hóspedes buscam mais serviços, com mais valor do que puramente um apartamento vazio, sem nada de flexibilidade", diz o CEO.

Atualmente, cerca 70% dos clientes vêm por plataformas como Airbnb e Booking, enquanto 30% fazem reservas diretamente pelo site e aplicativo da marca.

"Nosso time de vendas tem focado em parcerias com empresas, agências e imobiliárias. A expectativa é aumentar as vendas diretas e depender menos das plataformas", diz o CEO.

Para oferecer o serviço, a empresa gere apartamentos de investidores individuais, muitas vezes indicados por incorporadoras parceiras como:

• Cyrela
• Eztec
• Gafisa
• Yuny
• Helbor

São casos em que a pessoa adquire o imóvel pensando em alugar e a construtora já sugere os serviços do Charlie. Ao todo, a startup já trabalha com cerca de 50 incorporadoras.

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Outro braço do negócio é com investidores institucionais como as gestoras Vectis, Navi Capital, Cerberus e RBR via FL2 Partners e Rio Bravo - a startup controla mais de 700 unidades.

Aos investidores, o Charlie oferece um modelo de locação residencial que promete uma rentabilidade superior à do aluguel tradicional, que é de 5,6% ao ano, conforme o índice FipeZap.

"A rentabilidade dos imóveis do Charlie varia entre 8% e 12%", diz Sztokfisz.

Do total que a empresa fatura atualmente, 55% têm como origem os empreendimentos de investidores institucionais e 45% dos individuais. O Charlie é remunerado a partir de uma comissão de cada apartamento que aluga.

Para rodar o negócio, a estratégia é conseguir reunir mais de 20 imóveis em cada prédio, formato que contribui para otimizar os serviços de limpeza e manutenção, por exemplo, e reduzir os custos finais.

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Como o Charlie quer crescer

Com parcerias consolidadas com incorporadoras e fundos imobiliários, o Charlie mira crescer com clientes corporativos. O CEO explica que muitas empresas querem oferecer a hospedagem como benefício aos funcionários que viajam com frequência ou que acabaram de mudar de cidade, por exemplo.

Em maio, o Charlie faturou R$ 1 milhão com clientes corporativos.

"Estamos apenas começando. O desafio do time de vendas é convencer mais empresas a contratarem nosso serviço", diz Sztokfisz.

Outra frente de crescimento é hospedagem mais longa. O executivo afirma que a demanda por apartamentos maiores para estadias longas está aumentando.

Os primeiros apartamentos focados em estadias maiores foram inaugurados em abril. Em parceria com o fundo Vectis e a Cyrela, o prédio Iconyc House of Charlie, localizado na Vila Clementino, em São Paulo, conta com estúdios de 25 a  30 metros quadrados e apartamentos de dois quartos que variam entre 50 a 90 metros quadrados.

"O Iconic é o primeiro prédio com administração e operação total do Charlie. Vamos oferecer mais serviços aos clientes e mostrar ao mercado que apartamentos maiores também são rentáveis", diz o CEO.