As imagens de fábricas vazias transmitem uma mensagem explícita aos brasileiros: eles estão enfrentando a pior recessão em pelo menos um século. Para a Blackstone, elas lembram que é hora de pensar em comprar imóveis industriais.

A maior empresa de private-equity do mundo, com US$ 100 bilhões em ativos imobiliários, vê oportunidades de investimentos em ativos industriais e logísticos do Brasil após dois anos de queda na produção, fechamentos de fábricas e aumento da capacidade ociosa.

“Sim, há muitos desafios hoje no Brasil, muitas incertezas econômicas e políticas”, disse Ken Caplan, diretor de investimentos da Blackstone para o setor de propriedades, em um evento imobiliário, em São Paulo, no mês passado, mencionando os armazéns como possíveis investimentos.

“Mas é este tipo de ambiente que tende a gerar oportunidades realmente interessantes e atraentes para aqueles que têm a convicção e a coragem de investir nele”.

Mais de 4.000 fábricas fecharam as portas no ano passado no estado de São Paulo, segundo a Junta Comercial do Estado, e a economia do país encolheu 3,8 por cento. Os economistas esperam uma nova contração de 3,9 por cento neste ano.

A unidade brasileira da Controladora Mabe, com sede no México, fechou as portas neste ano, interrompendo a montagem de produtos de marcas brasileiras tradicionais como as geladeiras Continental e os fogões Dako e demitindo quase 2.000 trabalhadores.

Os complexos de logística e industriais são aqueles construídos e gerenciados por terceiros e locados para produção industrial ou armazenamento.

As propriedades podem variar de condomínios logísticos, em que diversos inquilinos dividem os custos, até os imóveis chamados de build-to-suit, construídos sob encomenda para uma função ou uma corporação específica.

Os acordos também podem incluir o chamado sale-lease-back, nos quais o investidor compra uma fábrica e a aluga para o dono anterior, assumindo a manutenção das instalações.

Vacância

Embora a vacância das instalações logísticas como um todo seja alta e esteja crescendo, ela é bem mais baixa em propriedades modernas mantidas por grandes investidores institucionais, disse o cofundador e vice-presidente da TRX Group, José Alves Neto, em entrevista.

A TRX tem uma carteira de R$ 5,4 bilhões (US$ 1,52 bilhão) em instalações logísticas e de infraestrutura e continua levantando capital e investindo nesses tipos de ativos.

“O parque industrial e logístico aqui no Brasil é super antigo, obsoleto”, disse Alves Neto. “Só no passado recente é que existiu essa modernização. Ainda tem muito imóvel da própria empresa. A terceirização começou recentemente no Brasil. Neste cenário, há muitas oportunidades, tanto para vender quanto para comprar”.

A área total de armazéns classe A no Brasil, de melhor qualidade, aumentou 4,7 por cento no primeiro trimestre em relação ao final do ano passado, para 12,1 milhões de metros quadrados, segundo estudo da consultoria imobiliária Engebanc publicado em 28 de abril.

A taxa de vacância subiu de 20 por cento para 24,1 por cento.

Ofertas

A Log Commercial Properties, unidade logística da MRV Engenharia e Participações, foi abordada por investidores interessados em partes de seus R$ 2,5 bilhões em imóveis, principalmente em condomínios logísticos já em operação.

“Temos recebido muitas propostas. Muitas mesmo. Principalmente de players internacionais, com o câmbio favorável”, disse o CEO da Log, Sérgio Fischer, em entrevista por telefone.

“Nos últimos dois ou três anos a gente vendeu ativos, mas ainda não concluímos nenhuma venda de galpões performados. Não temos pressa para fazer nada”, disse ele.

A diferença entre o que os investidores estão dispostos a pagar e o que os vendedores esperam receber mantém alguns negócios em compasso de espera, disse Marcelo Costa, CEO da Engebanc, em entrevista por telefone.

“Não existe distress no Brasil. Se você quer comprar alguma coisa que está muito barata é que realmente aquilo não é de qualidade”.

"A janela de investir no Brasil está se fechando", disse Costa. "A hora de investir é agora. Quem perder essa janela só daqui a dez anos quando tiver a próxima crise."