Condomínios logísticos classe A crescem no país e atraem empresas em busca de eficiência

Seguindo uma tendência chamada flight to quality (“salto para qualidade”), cada vez mais empresas têm buscado galpões em condomínios logísticos para melhorar a eficiência das operações e expandir os negócios.

Segundo levantamento da consultoria especializada no mercado imobiliário Colliers, no primeiro trimestre deste ano o Brasil registrou o maior volume da história de locações do tipo, com mais de 1 milhão de metros quadrados locados em todo o país.

O interesse crescente é justificado. “No Brasil, existem cerca de 170 milhões de metros quadrados de galpões de rua, com empresas mal instaladas. Estar dentro de um galpão de qualidade traz uma série de benefícios, além de servir como cartão de visitas para novas operações do cliente”, explica Márcio Siqueira, diretor executivo da Log Commercial Properties (LOGG3).

A companhia, que está celebrando 15 anos em 2023, é a grande referência em condomínios logísticos classe A (alto padrão) no Brasil e representa bem essa expansão do setor.

Único player brasileiro de capital aberto com presença em todas as regiões do país, a Log fechou 2022 com o recorde de 415 mil metros quadrados de área bruta locável (ABL) entregues. E enxerga um futuro promissor: a meta é adicionar ao portfólio 1,5 milhão metros quadrados de ABL nos próximos anos, o que significa mais do que dobrar o tamanho da empresa.

Atualmente, a companhia tem mais de 270 contratos ativos, de 210 clientes, que atuam em áreas diversas, como varejo, farmacêutico, alimentício, automotivo e no e-commerce.

Verticalização, diversificação geográfica e flexibilidade

Ainda que recentemente a pandemia tenha promovido um boom do e-commerce, que impulsionou o segmento, Sergio Fischer, CEO da Log, salienta que a empresa vem crescendo continuamente desde a sua fundação, em 2008, em Minas Gerais. A trajetória bem-sucedida é fruto de três grandes diferenciais.

Um deles é a verticalização do negócio. “Fazemos internamente tudo o que seja relacionado ao nosso core business, como identificar a demanda, escolher e comprar terrenos, desenvolver e legalizar projetos, construir galpões, realizar a locação dos espaços e ainda administrar os ativos”, explica Fischer.

Outro importante diferencial é a diversificação geográfica. A companhia está presente em 34 cidades, de 16 estados, em todas as regiões do Brasil, e o Distrito Federal. Essa capilaridade permite atender clientes em várias praças.

“A Log é a única empresa com esse alcance. A grande maioria dos players está em São Paulo, por motivos óbvios – é o estado com maior PIB. Quisemos não só estar no lugar óbvio mas também em outros mercados. É realmente revolucionário em ganho de tempo. Isso faz muita diferença para o cliente”.

A oferta de galpões modulares completa o tripé estratégico. Flexíveis às necessidades dos clientes, eles permitem atender com a mesma qualidade empresas de diferentes portes, segmentos e tipos de operação.

“Em um mesmo espaço, consigo colocar dez clientes de 2 mil metros quadrados ou um só, de 20 mil metros quadrados. Posso ter desde uma indústria leve até uma empresa de e-commerce. A flexibilidade é muito grande”, diz Marcio Siqueira.

Galpões para clientes exigentes

A infraestrutura de padrão elevado dos condomínios, pensada em detalhes para otimizar processos, também contribuiu para o sucesso da Log nesses 15 anos. “Nossos galpões oferecem metragem a partir de 1 mil metros quadrados, pé-direito com 12 m, piso nivelado a laser capaz de reduzir o desgaste com empilhadeiras e com resistência de seis toneladas por metro quadrado, por exemplo”, diz André Vitória, CFO da organização.

Os empreendimentos contam ainda com estacionamento interno e externo, pátio de manobra para veículos leves e carretas, portaria blindada 24h, serviço de limpeza, sala de descanso para motoristas, restaurante, entre outras facilidades.

“Há benefícios, inclusive, para o trânsito local. Os galpões antigos não têm espaço para estacionamento de carreta, então os veículos ficam nas ruas, causando transtorno na região. Com os LOGs, as carretas aguardam no estacionamento para entrar e descarregar”, pontua Siqueira.

O portfólio inclui empreendimentos multilocatários e do modelo built-to-suit (BTS), construído sob medida para o cliente. Nas duas opções, a gestão completa é feita pela Log. “Cuidamos do pleno funcionamento dos galpões para que os locatários se concentrem apenas no próprio negócio”, frisa Fischer.

Buscando espaço para crescer

A combinação desses fatores, continuamente aprimorados ao longo dos 15 anos de história da empresa, tem rendido à Log expressivos indicadores de performance.

Segundo dados do primeiro trimestre, a receita líquida da empresa cresceu 64% em um ano, a receita bruta saltou 61,9% no mesmo período e a geração de caixa com a venda de ativos em 2023 já totalizou quase R$ 1 bilhão.

“Essa solidez financeira se deve ao olhar estratégico para o futuro, avaliação de oportunidades de expansão dos negócios e a preocupação com a sustentabilidade de nossas operações”, avalia o CFO, André Vitória.

A organização tem ainda baixíssima taxa de espaços disponíveis para locação nos empreendimentos: o primeiro trimestre registrou vacância estabilizada de 1,43%, a mínima histórica, enquanto a média nacional está na casa dos 10%.

Outros números também chamam a atenção: o índice de relocação anual é de 92%; de inadimplência, apenas 0,6%; e a duração média dos contratos, de 8,6 anos.

“Somos o único player de atuação nacional, atendimento personalizado, instalações de alto padrão capazes de atender às necessidades de clientes de todos os portes, localização privilegiada dos ativos e foco em segurança, inovação e sustentabilidade. Tudo isso, junto, é responsável por índices tão positivos”, argumenta Marcio Siqueira.

Olhando para o futuro, os planos da Log são seguir crescendo. Para atingir a marca de 1,5 milhão de metros quadrados de ABL nos próximos anos, no movimento que chamam de “Todos por 1.5”, a companhia investe no preparo do time de vendas, porta-voz da Log no mercado, e está hoje com nove obras simultâneas: em Fortaleza, Natal, Maceió, Salvador, Brasília, São Bernardo do Campo, Contagem e duas em Belo Horizonte.

“Os galpões classe A são um mercado ainda muito insipiente no Brasil. Ao mesmo tempo, somos um mercado consumidor enorme e um país de dimensões continentais, em que logística é a chave. Então, existe uma avenida muito grande de crescimento pela frente. É nisso que miramos”, finaliza o diretor executivo.

Investimento em ESG

Embasando os diferenciais que destacam a empresa no mercado, há ainda um sólido investimento em ESG. No pilar social, o carro-chefe hoje é o Log Social, projeto que oferece educação básica e profissionalizante aos colaboradores dos locatários e às comunidades vizinhas aos empreendimentos.

“Somente no ano passado, o Log Social realizou mais de 25 mil horas-aula em parceria com instituições educacionais, emitiu mais de 900 certificados, impactando quase mil alunos”, afirma o CEO da Log. Os cursos abrangeram áreas como segurança no trabalho, logística, primeiros socorros, empilhadeira, informática, entre outras.

Também em 2022, o Log Social foi vencedor na categoria Melhor Projeto de Ação Social do GRI Awards, que reconhece iniciativas de destaque no mercado imobiliário. O programa já está presente em três condomínios – Maracanaú (CE), Viana I (ES) e Betim (MG) – e o objetivo é expandir para todos os empreendimentos.

No campo ambiental, mais iniciativas estão em curso. A energia usada nos empreendimentos é 100% renovável, e na unidade do Espírito Santo, toda a água potável que era usada para irrigação do paisagismo foi substituída. Há dois anos, a empresa conquistou a certificação internacional LEED, que atesta construções sustentáveis.