Centros médicos: o nicho da vez

Mariana Segala

Pergunte a dez profissionais da construção como foi o ano de 2016 e a resposta vai ser sempre a mesma coisa: devagar, quase parando. Mas há um nicho que nunca viveu dias melhores. Veja o caso de Henrique Penteado Teixeira, gerente comercial da Cyrela Paraná. A empresa fez um único lançamento no ano passado – e vendeu 92% das unidades em dois meses. Isso no meio da maior crise econômica dos últimos tempos, e sem ter negociado preços na bacia das almas (o metro quadrado saiu entre 13.500 e 14.500 reais).

O segredo, segundo o executivo, foi o produto: um centro médico, batizado Doc Castelo Batel. “Percebemos que há mais de dez anos não havia grandes lançamentos de empreendimentos de consultórios médicos na cidade. Faltava repor o estoque com algo diferente”, explica. O valor geral de vendas (VGV) do empreendimento é de 110 milhões de reais.

Nos últimos três anos, as incorporadoras transformaram os centros médicos – ou medical centers, como gostam de chamá-los – na nova onda do mercado imobiliário. De 2014 para cá, houve lançamentos milionários em Porto Alegre e Belo Horizonte, com desempenho de vendas semelhante. Cidades menores, como a catarinense Itajaí e as gaúchas Passo Fundo e Caxias do Sul, também estão prestes a ter lançamentos de empreendimentos do tipo.

Grandes empresas, como a Cyrela, puxaram a fila com os primeiros projetos, mas há incorporadoras menores apostando no nicho. Há décadas são erguidos prédios de consultórios médicos em todo canto do país. Mas com a euforia dos brasileiros ávidos pela casa própria, as construtoras deixaram os empreendimentos para profissionais da saúde de escanteio por uns bons anos. Só que a crise chegou, e forçou as construtoras e incorporadoras a reviver nichos esquecidos de mercado.

“O setor médico é praticamente blindado”, avalia Renato Castello Branco, diretor da Promedical, empresa que vem trabalhando junto a incorporadoras no desenvolvimento, na comercialização e na gestão de centros médicos. “Há mais de 400.000 médicos no Brasil, cada vez mais interessados em ter espaços qualificados para trabalhar”.

Para as construtoras, a vantagem de investir nesse público é evidente: diferentemente do segmento residencial, no médico as devoluções de imóveis e os casos de inadimplência são bem mais raros. Mas não é qualquer coisa que cola com os profissionais de saúde. Os empreendimentos mais bem-sucedidos até agora têm algumas características em comum. São todos adequados à RDC 50, norma técnica da Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) que determina as características físicas dos estabelecimentos de saúde. Os corredores precisam ser mais largos, os elevadores devem ser grandes o suficiente para receber uma maca, é necessário ter banheiros acessíveis, além de contar com pontos de coleta e descarte de lixo hospitalar nos andares. “O mercado de salas comerciais genéricas está superofertado, mas o de consultórios com essa formatação, não”, diz Castello Branco.

Fora isso, há um planejamento estratégico minucioso da ocupação das salas e outros espaços comerciais – algo que chega a lembrar a inteligência de mercado adotada nos projetos de shopping centers, já que por lá também há espaços “âncora”. Em geral, são operações complementares da área de saúde, como laboratórios de análises clínicas ou de diagnóstico por imagem e os chamados day hospitals, para a realização de pequenos procedimentos.

A Melnick Even, de Porto Alegre, aposta na força de uma de suas âncoras para lidar com a concorrência na cidade. A incorporadora lançou um complexo com centro médico, hotel, lojas, edifício de escritórios e residencial – o Maxplaza Canoas, na região metropolitana de Porto Alegre – em 2015, e tem mais dois centros médicos prontos para sair até o fim do ano.

Também na capital gaúcha a Cyrela Goldsztein lançou dois empreendimentos do tipo – da franquia Medplex, que já foi levada também para Belo Horizonte – em 2014 e 2016. Isso fora as investidas semelhantes de incorporadoras menores, como a GPinheiro. Na Melnick Even, a opção foi por firmar uma parceria com o hospital Moinhos de Vento, um dos mais conceituados da cidade, que terá uma unidade hospitalar para procedimentos de baixa e média complexidades em cada um dos três centros médicos da incorporadora. “Isso tem nos ajudado a abrir portas entre os médicos”, explica Juliano Melnick, diretor de produtos da empresa. O Maxplaza Canoas, que tinha valor geral de vendas (VGV) total de cerca de 300 milhões de reais, já está praticamente todo comercializado.

Outro atrativo para os médicos é a exclusividade de uso dos edifícios. “Em 100% dos casos, os médicos preferem estar em empreendimentos exclusivamente voltados para o setor da saúde do que dividir um prédio comercial com outros profissionais”, afirma Tiago Dias, diretor da empresa de pesquisa Alphaplan, que tem se dedicado a ouvir as demandas desse público nas cidades de interesse das grandes incorporadoras do setor. Por isso, a integração das atividades onde os centros médicos ficam em complexos comerciais tem certos limites.

O Doc Castelo Batel, da Cyrela Paraná, em Curitiba, por exemplo, inclui também uma torre de escritórios – mas ela tem portaria e elevadores próprios, separados da portaria e dos elevadores do centro médico. Conforme a Alphaplan, o valor do metro quadrado em um centro médico do tipo costuma ser cerca de 40% mais alto se comparado ao de prédios comerciais convencionais. A moda deve chegar a novas cidades – a Cyrela tem planos para São Paulo, Rio de Janeiro e Campinas.