O mercado imobiliário residencial vertical de São Paulo encerrou 2025 com R$ 90,6 bilhões em lançamentos, crescimento de 25% em relação a 2024, segundo levantamento da Brain Inteligência Estratégica. Ao todo, foram lançadas 155 mil unidades na capital paulista, alta de 29% no ano.

“É a primeira vez na história que há mais de 150 mil lançamentos na capital paulista em um único ano. Houve recorde também no recorte do Minha Casa, Minha Vida, com mais de 100 mil unidades. Trata-se da maior participação de imóveis aderentes ao programa dentro do total de unidades lançadas”, afirma o CEO da Brain, Fábio Tadeu Araújo.

Enquanto 64% das unidades lançadas foram do Minha Casa, Minha Vida, a classe média continua nadando contra a maré. Nesse recorte, que considera imóveis fora do programa, de até R$ 2 milhões, a participação, que era de 33% em 2022, caiu para apenas 15,8% em 2025, o menor patamar em seis anos.

Já no segmento acima de R$ 2 milhões, a participação de mercado, que flutuava de 22% a 25% entre 2020 e 2024, atingiu 32,7% de tudo o que foi vendido em dinheiro na cidade. “Isso evidencia que, ainda que o MCMV lidere em unidades lançadas, em dinheiro — aquilo que circula na economia de São Paulo a partir do mercado imobiliário —, temos um aumento importante do posicionamento de produtos de alto padrão”.

Vendas em São Paulo

O desempenho dos lançamentos foi acompanhado de perto pelas vendas. Ao longo do ano, 146 mil unidades foram comercializadas, crescimento de 23%, com VGV vendido de R$ 87,9 bilhões — alta de 15,7%.

Na avaliação da consultoria, os dados confirmam a capacidade de absorção do mercado paulistano em um ciclo mais maduro e menos dependente de estímulos pontuais.

Outro dado que chama a atenção é a qualidade do estoque. São Paulo encerrou 2025 com 103,8 mil unidades disponíveis para venda. Desse total, 77,9% foram lançadas entre 2024 e 2025, o que caracteriza um estoque jovem e mais alinhado às demandas atuais da cidade.

Esse perfil reduz o risco de desequilíbrios estruturais no médio prazo, um problema recorrente em ciclos anteriores do mercado imobiliário paulistano, marcados por excesso de oferta de produtos defasados. “Se dividirmos o total de estoque pelo número vendido, em sete meses, na hipótese de não ocorrerem mais lançamentos na cidade, o estoque acaba. Isso demonstra um mercado equilibrado”, explica.

O imóvel que o paulistano busca

Unidades de um e dois dormitórios respondem por 88% da oferta total. Já os imóveis com até 39 metros quadrados representam 67% das unidades disponíveis. A predominância de apartamentos compactos reflete a busca por produtos mais acessíveis, bem localizados e próximos à infraestrutura urbana e ao transporte público — uma resposta direta ao encarecimento do solo e à mudança no perfil das famílias.

Mesmo com o aumento da oferta, os preços mantiveram uma trajetória de valorização moderada. O valor médio do metro quadrado residencial em São Paulo subiu 4,4% em 2025, atingindo R$ 15,6 mil.

A pressão de alta, no entanto, foi maior nos imóveis de maior metragem. Unidades de três e quatro dormitórios lideraram a valorização no ano, indicando uma demanda mais resiliente nos segmentos de renda mais alta.

O movimento sugere um ajuste fino do mercado, com preços reagindo de forma desigual conforme tipologia e localização.

Geograficamente, o mercado segue bem distribuído, segundo Fábio Tadeu Araújo. Os dez bairros mais importantes de São Paulo responderam por apenas 25% dos lançamentos e das vendas em 2025. “Há cidades em que os dez bairros mais importantes chegam a concentrar 50% dos lançamentos, até 70%. Por isso, a capital paulista, nesse sentido, é bem equilibrada”, explica.

1º Vila Mariana: 4,6% (7.142 unidades)
2º Mooca: 3,2% (4.969 unidades)
3º Itaquera: 2,9% (4.503 unidades)
4º Pinheiros: 2,5% (3.882 unidades)
5º Butantã: 2,4% (3.726 unidades)
6º Vila Prudente: 2,2% (3.416 unidades)
7º Água Branca: 2,1% (3.261 unidades)
8º Chácara Santo Antônio: 2,0% (3.105 unidades)
9º Barra Funda: 1,8% (2.795 unidades)
10º Vila Leopoldina: 1,8% (2.795 unidades)