Crescimento imobiliário em SP se concentra nos extremos MCMV e luxo

O mercado imobiliário de São Paulo vive um ciclo aquecido, mas sustentado por um cenário econômico de sinais contraditórios. A economia cresce e a taxa de desocupação ronda mínimas históricas, o que aumenta a concessão de crédito imobiliário para níveis próximos aos de 2021, apesar da Selic a 15% ao ano.

Esse movimento é sentido principalmente no Minha Casa, Minha Vida.

A reformulação do programa a partir de 2023 ampliou significativamente o público atendido. A legislação urbanística também ajudou. "São Paulo é hoje a capital do Brasil com mais empreendimentos do MCMV", diz Ely Wertheim, presidente do Sindicato da Habitação e Condomínios do Estado de São Paulo (Secovi-SP).

De acordo com a entidade, entre outubro de 2024 e setembro de 2025, a cidade registrou 110.947 unidades vendidas e 127.237 lançamentos. O Valor Global de Vendas (VGV) alcançou R$ 59,1 bilhões. A cifra é maior do que a registrada um ano antes, quando 104.431 unidades foram lançadas e 103.346 foram vendidas. A grande novidade é que 65% de todo esse mercado é do programa Minha Casa, Minha Vida.

No mercado secundário, o FipeZAP mostra uma explosão de interesse pelos compactos. Imóveis de até 50 metros quadrados pularam de 26% para 44% das buscas de venda. Unidades com até dois dormitórios passaram de 46% para 65%.

É nesse contexto que surgem empreendimentos como o Bem Viver Angélica, da Magik JC, no Centro. A incorporadora, que desde 2016 já desenvolveu 32 prédios na região central, aposta agora numa tipologia de 40 metros quadrados distribuídos em três dormitórios.

A criação da Faixa 4 do MCMV ajudou a viabilizar o modelo. A demanda inicial, segundo o executivo, vem majoritariamente de famílias pequenas que pretendem usar o terceiro quarto como home office, sala ou espaço flexível, características da nova forma de morar em centros urbanos.

A localização também explica o interesse. O Centro vive um ciclo simultâneo de investimentos públicos e atração do capital privado. Hoje, entre 4 mil e 5 mil unidades estão em desenvolvimento na região, onde há dois anos praticamente nada era lançado. "As pessoas querem morar onde há infraestrutura, e o Centro voltou a oferecer isso", afirma o presidente do Secovi-SP.

Mas, se a base da pirâmide avança em velocidade recorde, o topo também recalibra sua dinâmica. Bairros como Vila Nova Conceição, Cidade Jardim e Jardim Paulistano continuam entre os metros quadrados mais caros do país, acima de R$ 20 mil.

E incorporadoras especializadas nesse público vivem um momento de forte tração, caso da Trisul, que acumula um VGV bilionário em projetos no alto e no altíssimo padrão, impulsionada por uma demanda resiliente entre compradores que não dependem do crédito tradicional.

De forma simultânea, a empresa também atua no segmento econômico, dentro do MCMV.  "Por isso é que estamos com esse bom desempenho de vendas", diz Jorge Cury, presidente da Trisul. A empresa fez R$ 2,7 bilhões em lançamentos, um recorde para a companhia.

O meio do mercado, porém, vive um vácuo. Imóveis entre R$ 800 mil e R$ 3 milhões, típicos da classe média, são escassos e têm financiamento mais caro. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) mostram que, no médio e alto padrão, as vendas líquidas caíram 20,5%.

É por esse motivo que o mercado imobiliário paulistano cresce nos extremos. Para 2026 e 2027, a expectativa é de um mercado mais aquecido, com a trajetória de queda dos juros podendo levar a Selic para perto de 12%.

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) estima que, a cada redução de 1 ponto percentual nos juros, cerca de 160.000 famílias passam a ter capacidade de financiar a compra de um imóvel.

Ao mesmo tempo, o desemprego em torno de 5,6% já indica um mercado de trabalho no limite, o que tende a moderar o ritmo de crescimento da renda, pondera Coriolano Lacerda, gerente de Pesquisa e Inteligência de Mercado do Grupo OLX. "Além disso, tradicionalmente, o volume de lançamentos diminui em anos eleitorais."