Comprar um imóvel envolve muito mais do que o valor anunciado no contrato. Além da entrada e das parcelas do financiamento, há uma série de despesas adicionais que elevam o custo total da aquisição.

Taxas cartoriais, impostos, reformas e despesas de manutenção estão entre os chamados "custos invisíveis" da compra de um imóvel.

Dados da incorporadora Cyrela mostram que essas despesas podem representar de 3% a 15% do valor do imóvel.

O percentual varia de acordo com a localização e o tipo de financiamento. Por isso, a recomendação é que os compradores elaborem um planejamento financeiro detalhado antes de fechar negócio.

Por que o valor final de um imóvel é maior que o anunciado?

O preço de venda divulgado normalmente inclui apenas o valor do imóvel. No entanto, a compra envolve uma série de etapas burocráticas e operacionais que geram custos adicionais.

Por isso, os compradores devem considerar despesas cartoriais, impostos e custos de financiamento para avaliar o impacto real da aquisição no orçamento.

1. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um dos principais custos extras. A alíquota é definida pelos municípios e pode variar entre 2% e 4% do valor do imóvel.

O pagamento deve ser realizado antes do registro do contrato no cartório de imóveis.

2. Escritura pública e registro em cartório

A escritura e o registro do imóvel são obrigatórios para formalizar a compra. As taxas variam por estado e pelo valor do imóvel.

O valor da escritura pode variar de 1% a 3% do valor total, e do registro de 0,5% a 1%.

Os cartórios seguem tabelas definidas por tribunais estaduais, por isso os percentuais variam.

3. Taxas de financiamento imobiliário

Quem opta pelo financiamento precisa considerar custos como:

• Taxa de avaliação do imóvel;
• Tarifa de cadastro;
• Seguros obrigatórios (morte e invalidez, danos ao imóvel);
• Juros e Custo Efetivo Total (CET).

4. Reforma e adequações iniciais

Mesmo imóveis novos podem exigir gastos com armários, iluminação, pintura e ajustes. No caso de imóveis usados, reformas estruturais ou estéticas podem elevar significativamente o custo final.

Especialistas recomendam reservar uma parte do orçamento para essas despesas logo após a compra.

5. Custos de mudança e mobiliário

Frete, montagem de móveis e compra de eletrodomésticos também entram no orçamento final.

O padrão e tamanho do imóvel podem influenciar esses custos, assim como o estilo e qualidade dos itens escolhidos pelo proprietário. 

6. Condomínio e fundo de reserva

Imóveis em condomínios exigem pagamento mensal de taxa condominial e contribuições para fundo de reserva.

Em alguns casos, podem ocorrer taxas extras para obras ou manutenção.

7. IPTU e outras taxas municipais

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é cobrado anualmente pelas prefeituras e varia conforme localização, metragem e valor venal do imóvel.

Alguns municípios também cobram taxas adicionais de coleta de lixo e serviços urbanos.

8. Seguro residencial

Embora nem sempre obrigatório, o seguro residencial é recomendado para proteção contra incêndios, furtos e danos estruturais.

Em financiamentos, o seguro do imóvel pode ser exigido pela instituição financeira.

9. Custos com documentação e certidões

Certidões negativas, consultas jurídicas e eventuais honorários advocatícios também podem ser necessários para garantir a regularidade da compra.

Esses custos variam conforme a complexidade da transação e a situação do imóvel.

10. Manutenção e depreciação do imóvel

Após a compra, o proprietário passa a arcar com a manutenção preventiva e corretiva.

Reparos em instalações elétricas, hidráulicas e estruturais devem ser previstos no planejamento financeiro.

Como planejar o orçamento para comprar um imóvel sem surpresas

Especialistas recomendam considerar todas as variáveis antes da assinatura de um contrato. Simular despesas totais, comparar condições de financiamento e manter reserva financeira são medidas que ajudam a evitar endividamento excessivo.

Realizar a cotação antes da compra de materiais e da contratação de profissionais também pode ajudar a economizar em algumas etapas.