Em um condomínio, a gestão das áreas comuns e a manutenção do edifício exigem decisões frequentes sobre obras e melhorias. Nesse cenário, o síndico tem o papel de administrar essas questões, mas surge uma dúvida comum entre os moradores: até que ponto ele pode realizar intervenções sem consultar a assembleia? A resposta depende do tipo de obra que está sendo proposta. O Código Civil Brasileiro e a jurisprudência definem claramente as condições em que o síndico pode agir sem precisar da aprovação prévia dos condôminos. A classificação das obras em "voluptuárias", "úteis" e "necessárias" é fundamental para entender quando a consulta à assembleia é obrigatória.

Obras voluptuárias

Essas obras são aquelas que têm um caráter estético ou de melhoria do ambiente, mas não modificam significativamente o uso do bem comum. Exemplos típicos incluem a instalação de decoração nas áreas comuns ou a melhoria de acabamentos em espaços de lazer. Por serem mudanças de "deleite" e não de necessidade, as obras voluptuárias exigem a aprovação de dois terços (2/3) dos condôminos, conforme estipulado pelo Código Civil. Ou seja, o síndico não tem liberdade para realizar esse tipo de obra sem o consentimento da maioria qualificada dos moradores.

Obras úteis

São aquelas que visam melhorar ou facilitar o uso do bem, sem que haja uma urgência relacionada à conservação ou segurança. Exemplos incluem a instalação de novos equipamentos nas áreas comuns ou a reforma de espaços compartilhados, como o salão de festas ou o elevador. Para que esse tipo de obra seja realizada, a aprovação deve vir da maioria absoluta dos condôminos, ou seja, mais de 50% dos moradores. Dessa forma, o síndico não pode executar tais obras sem consultar a assembleia e obter o respaldo da maioria dos condôminos.

Em ambos os casos, para obras voluptuárias e úteis, a participação ativa dos moradores é obrigatória, seja por meio de reuniões ou votação direta. Isso garante que as decisões relacionadas ao bem-estar coletivo do condomínio sejam tomadas de forma democrática e transparente.

Obras necessárias

Por outro lado, o síndico tem mais liberdade para agir sem consulta prévia quando se trata de obras necessárias. Essas são as intervenções que visam à conservação do prédio ou à reparação de danos estruturais, como problemas com encanamento, fiação elétrica ou rachaduras na edificação que possam comprometer a segurança e o funcionamento do condomínio. Exemplos incluem a correção de vazamentos, falhas elétricas que representam risco de curto-circuito ou reparos em paredes e fundações que afetem a estrutura.

Quando uma obra necessária e urgente precisa ser realizada, o síndico pode tomar providências imediatamente para garantir a segurança e o bem-estar dos moradores, sem precisar esperar pela aprovação da assembleia. No entanto, essa ação deve ser seguida por uma convocação para uma assembleia extraordinária, onde o síndico deve prestar contas sobre o que foi feito e discutir a situação com os condôminos.

É importante que o síndico, ao realizar obras necessárias, esteja preparado para justificar a urgência e a necessidade das ações tomadas, para evitar questionamentos ou desconfortos entre os moradores. A transparência e a comunicação com os condôminos são essenciais para garantir que a convivência no condomínio não seja prejudicada.

Recomendações para o síndico

Mesmo nas situações em que o síndico tem autonomia para agir sem a aprovação da assembleia, é altamente recomendável que ele sempre busque o diálogo com os condôminos, sempre que possível. Para evitar desconfiança e possíveis conflitos, é prudente informar sobre as obras e os motivos para sua realização, seja por meio de comunicados formais ou reuniões.

Além disso, a gestão eficiente de obras no condomínio depende de um bom planejamento, com orçamento detalhado e, sempre que necessário, a contratação de profissionais qualificados. A documentação técnica, como a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), deve ser exigida para garantir a conformidade das obras com as normas de segurança e qualidade.