O que é a taxa de vacância e como ela afeta o preço do aluguel do imóvel?

Comumente usado no setor imobiliário, o termo "taxa de vacância” diz respeito à porcentagem de um determinado espaço físico — como um prédio comercial, um shopping center ou um conjunto de imóveis — que está desocupado e disponível para locação. Essa taxa pode ser lida de diferentes formas e tem relevância tanto para o mercado imobiliário no geral quanto para os investidores.

Para o primeiro grupo, ela representa uma espécie de termômetro da saúde do setor. Uma taxa alta pode indicar uma desaceleração econômica, excesso de oferta ou problemas específicos em uma determinada área.

Já para o segundo, a taxa é um indicador crucial para quem investe em imóveis ou em fundos imobiliários (FIIs). Uma vacância alta significa que há muitos espaços vazios, o que pode impactar negativamente a rentabilidade do investimento.

No valor do aluguel, a vacância impacta da seguinte forma:

• Alta taxa de vacância: Quando muitos imóveis estão vazios, a concorrência entre os proprietários aumenta. Para atrair inquilinos, eles tendem a reduzir os preços dos aluguéis;
• Baixa taxa de vacância: Com poucos imóveis disponíveis para locação, os proprietários têm mais poder de negociação e assim podem aumentar os preços, já que a demanda é maior do que a oferta.

Quais são os tipos de vacância?

No mercado imobiliário existem dois tipos de vacância: a física e a financeira. Veja a diferença entre elas:

Física

Indica a proporção de área bruta locável (ABL) de um FII que está desocupada. É medida em metros quadrados e representa 100% do que pode ser alugado. Ao analisar essa taxa, o investidor pode entender quanto do espaço do fundo não está gerando renda.

Ao analisar a evolução da taxa de vacância de um FII ao longo do tempo e comparando-a com a média do setor, o investidor pode identificar se o fundo está apresentando um desempenho melhor ou pior do que seus concorrentes e se está alinhado com as tendências do mercado.

É importante ressaltar que a taxa de vacância física, sozinha, não é suficiente para avaliar completamente o cenário. Isso porque o percentual de áreas vagas pode variar por vários motivos, como a região onde o imóvel está, a situação do mercado e até mesmo se aquele proprietário optou por deixar o espaço vazio para fazer uma reforma, por exemplo.

Financeira

Essa taxa é similar à vacância física, mas foca nas perdas financeiras causadas pelos espaços vazios. Ela compara o valor dos aluguéis que o fundo realmente recebe com o valor que poderia receber se todos os espaços estivessem alugados.

Ao analisá-la, os investidores conseguem ter uma ideia mais precisa da capacidade do fundo de gerar renda, o que é fundamental para projetar os futuros pagamentos de dividendos.

Para ter mais clareza do cenário geral, no entanto, recomenda-se analisar as duas taxas em conjunto, porém é importante notar que ambas nem sempre se movem na mesma direção, o que pode indicar que diferentes fatores influenciam o fundo.

Como a taxa de vacância é calculada?

As taxas de vacância são calculadas por meio de fórmulas simples. Veja os exemplos:

Física: (Área desocupada / Área bruta disponível) x 100

Financeira: (Renda potencial da área não locada / Renda potencial total) x 100

O que pode influenciar a taxa de vacância?

Entre os fatores que influenciam a vacância, é preciso estar atento aos mais comuns. Veja:

Carências e descontos

A carência isenta o pagamento do aluguel por um determinado período, já os descontos reduzem o valor do mesmo por um tempo específico. Ambos influenciam na taxa final de vacância.

Renda mínima garantida

Essa taxa diz respeito ao pagamento fixo aos investidores. Em fundos que investem em construção de imóveis, é comum pagar um rendimento fixo àquelas pessoas que investem, durante um período determinado. Essa prática serve para compensar a espera pela geração de renda por meio dos aluguéis.

Esse pagamento pode ser definido por meio de um acordo entre a empresa responsável pela construção e a gestão do fundo, ou também pode ser uma parte do dinheiro captado inicialmente pelos investidores.

O que é melhor: taxa de vacância alta ou baixa?

Ao analisar as taxas de vacância do negócio, o investidor pode tirar diferentes conclusões a depender de qual tipo de investimento ele pretende fazer.

Na estratégia chamada de 'comprar vacância', quem investe espera aproveitar a valorização do fundo à medida que esses espaços vagos forem ocupados, gerando mais renda por meio dos aluguéis.

Especialistas argumentam, no entanto, que é possível ter resultados negativos caso a estratégia não seja aplicada adequadamente, já que essa tática é mais arriscada.

Para evitar prejuízos, o indicado é analisar o mercado com calma e traçar estratégias que realmente façam sentido com o orçamento disponível e com o perfil de investimento pretendido.