Lavvi constrói megaempreendimento de R$ 2,5 bi em terreno raro de SP

A Lavvi prepara o lançamento de um dos maiores projetos residenciais recentes da zona sul de São Paulo. Batizado de Jardim da Hípica, o empreendimento será erguido no Alto da Boa Vista, em Santo Amaro, em frente ao Clube Hípico de Santo Amaro.

O terreno tem cerca de 50 mil metros quadrados, dos quais quase 40 mil serão ocupados pelo complexo residencial. O projeto terá VGV (valor geral de vendas) estimado em R$ 2,5 bilhões.

Tricia Meyer, head de marketing da companhia, afirma que ele tende a ser um dos últimos empreendimentos desse porte na cidade por conta das mudanças no Plano Diretor e da Lei de Zoneamento de São Paulo.

"O projeto foi aprovado sob as regras do plano e zoneamento anteriores, que permitiam a implantação de empreendimentos em terrenos maiores. Com a revisão da legislação, passaram a existir limites mais restritivos para esse tipo de desenvolvimento. Hoje, a metragem máxima permitida para projetos desse tipo é de até 19,9 mil metros quadrados de terreno, o que torna muito mais difícil viabilizar empreendimentos de grande escala como esse. Como o projeto foi desenvolvido antes dessas mudanças e aprovado nesta legislação anterior, ele conseguiu preservar uma escala que dificilmente será replicada na cidade no futuro", explica à EXAME.

As novas regras impõem limites para quadras que sejam maiores que 20 mil metros quadrados. Se um terreno ultrapassa a metragem, a Prefeitura de São Paulo pode exigir a abertura de novas vias públicas cortando o terreno, a doação de parte da área para o município ou limites mais rigorosos de fachada ativa.

Do total do terreno, cerca de 10 mil metros quadrados serão destinados a uma praça pública aberta à população e que posteriormente será doada à prefeitura. A proposta é criar um espaço de convivência que conecte o empreendimento ao bairro e amplie as áreas verdes disponíveis na região.

A área fica próxima ao Metrô Adolfo Pinheiro, da Linha Lilás, e ao Morumbi Shopping. Um dos elementos centrais do projeto é justamente a integração com o entorno urbano.

Fontes ouvidas pela EXAME afirmam que o terreno provavelmente pertenceu à massa falida da Paraquímica, uma antiga indústria química que entrou em falência e ficou devendo créditos ao Banespa (Banco do Estado de São Paulo). A empresa teria entrado em falência entre 1990 e início dos anos 2000 e, desde então, passou muito tempo vazia devido a processos de limpeza do solo.

Os 'piratas' do imobiliário

A Lavvi começou a trabalhar no projeto por volta de 2023, quando comprou o terreno já fechado. Antes da aquisição, o espaço ficou parado por muitos anos, o que gerou curiosidade entre os moradores sobre o que seria construído ali. Em momentos de grande expectativa como esse, cabe à companhia lidar com os chamados “piratas”.

Nos bastidores do mercado, o termo descreve um movimento recorrente e informal de corretores que antecipam a venda de empreendimentos antes do lançamento oficial. Na prática, esses profissionais passam a prospectar clientes e divulgar o projeto por conta própria, sem uma campanha estruturada da incorporadora.

A estratégia surge, sobretudo, quando há percepção de oportunidade: terrenos grandes, bem localizados ou com histórico de espera tendem a estimular esse comportamento.

“Eles mesmos vão para a rua, fazem o marketing online, criam campanhas em Instagram e Facebook para começar a vender”, afirma Meyer.

A ausência de material consolidado não impede a atuação. Corretores passam a produzir suas próprias imagens e peças de venda, muitas vezes sem padronização ou validação do projeto final. O fenômeno ganha força quando há demanda reprimida — como no caso do terreno no Jardim da Hípica, que ficou anos sem desenvolvimento e se tornou alvo de curiosidade dos moradores.

Nesse contexto, a antecipação vira uma vantagem competitiva, ainda que à margem da estratégia formal das incorporadoras. Para evitar ruídos e informações incorretas, a Lavvi costuma compartilhar um overview inicial, suficiente para despertar o interesse comercial.

Megaprojeto da Lavvi

O projeto do Jardim da Hípica foi estruturado para ocupar um terreno total de 50 mil metros quadrados, dos quais 10 mil foram destinados à criação de uma praça pública aberta, enquanto os 40 mil metros quadrados restantes concentram o desenvolvimento residencial. A área será dividida em dois subcondomínios com perfis distintos, tanto em tipologia quanto em público-alvo.

O primeiro deles, o Jardim da Hípica Residences, reúne quatro torres e cerca de 900 unidades. As metragens variam de 84 metros quadrados a 276 metros quadrados. O preço médio de imóveis novos na região, segundo levantamento da Brain, é R$ 14,7 mil por metro quadrado. Isso significa que o maior apartamento sairia por cerca de R$ 4 milhões.

O condomínio foi concebido como um complexo com serviços integrados aos moradores. Entre os parceiros já previstos estão a escola de inglês Red Balloon, o salão de beleza Bluma e o Pet Care Zazuu. Também fazem parte do projeto serviços operacionais como concierge, mensageria, lava-rápido e assessoria esportiva e monitoria infantil da BodyCare.

Futuramente, será lançado um segundo condomínio com duas torres e um posicionamento voltado a um público mais enxuto, com unidades entre 25 metros quadrados e 69 metros quadrados. Apesar de compartilharem o mesmo terreno, os dois residenciais terão estruturas independentes. O segundo condomínio contará com área de lazer própria, com piscina e quadra de beach tennis, sem acesso às áreas do primeiro.

O cronograma prevê o lançamento do primeiro condomínio entre o fim de março e o início de abril de 2026. Já o segundo deve chegar ao mercado ainda no primeiro semestre do mesmo ano. A divisão em dois produtos reflete a estratégia de atender perfis distintos dentro de um mesmo projeto urbano.