O reajuste anual do aluguel é uma das cláusulas mais importantes nos contratos de locação. No Brasil, os índices mais utilizados para atualizar os valores são o IGP-M e o IPCA. A escolha entre eles pode influenciar diretamente quanto o inquilino pagará ao longo do tempo e qual será a rentabilidade do proprietário.

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

O que é o IGP-M e o IPCA?

O IGP-M é um indicador de inflação que mede a variação com base em três frentes que compõem a cesta:

• 60% - Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA);
• 30%  - Índice de Preços ao Consumidor (IPC);
• 10% - Índice Nacional de Custo da Construção (INCC).

Por incluir preços no atacado e commodities, o índice costuma ser mais sensível a variações cambiais e oscilações no mercado internacional.

Por outro lado, o IPCA, que também mede a inflação, é considerado o índice oficial do país para medir a variação. Ele é baseado no custo de vida das famílias.

Como funciona o reajuste de aluguel na prática?

Nos contratos de aluguel, o índice de correção é definido no momento da assinatura. A cada 12 meses, o valor do aluguel é atualizado de acordo com a variação acumulada do índice escolhido no período.

Por exemplo, se o contrato prevê reajuste pelo IGP-M e o índice acumulou 5% no ano, o aluguel será corrigido nesse percentual.

A legislação brasileira permite que as partes escolham livremente o índice de atualização, desde que esteja previsto no contrato.

Diferenças entre IGP-M e IPCA ao longo do tempo

Historicamente, o IGP-M apresentou maior volatilidade. Em determinados períodos, especialmente quando há alta do dólar ou de commodities, o índice pode subir mais rapidamente.

Já o IPCA costuma acompanhar mais de perto o custo de vida da população, apresentando variações geralmente mais estáveis.

Em anos recentes, episódios de alta do IGP-M levaram muitos contratos de aluguel a migrarem para o IPCA como referência.

Quando cada índice costuma ser mais vantajoso

Para inquilinos, o IPCA tende a ser mais previsível, pois acompanha a inflação oficial.

Para proprietários, o IGP-M pode ser interessante em momentos de alta de preços no atacado ou valorização cambial, quando o índice costuma subir mais.

Especialistas do mercado imobiliário destacam que a escolha depende do perfil do contrato e das expectativas econômicas.

O que inquilinos e proprietários devem observar no contrato

Antes de assinar um contrato de locação, é importante verificar:

• Qual índice será usado no reajuste;
• A periodicidade da correção, que geralmente é anual;
• A possibilidade de renegociação em cenários excepcionais.

Essas três variáveis mudam de acordo com o perfil de contrato de cada imobiliária e, em alguns casos, a gestora do imóvel pode aceitar sujestões de alteração em uma delas.