A vacância imobiliária é um indicador que aponta o percentual de imóveis desocupados em determinada região. Quando a vacância está alta, os proprietários podem encontrar mais dificuldades para alugar ou vender.

A relação entre a vacância e o mercado imobiliário é semelhante à lei da oferta e demanda.

Isso ocorre porque o índice reflete a competição entre os proprietários em momentos de maior disponibilidade de imóveis. 

O que é vacância imobiliária?

A vacância imobiliária é a taxa que indica a proporção de imóveis vazios em determinado mercado.

Ela pode ser dividida em dois grupos: a física e a financeira. 

A física representa a área bruta locável (ABL) disponível e a financeira mostra a perda monetária causada pelos espaços vazios. 

O cálculo de ambas é simples.

• Vacância física = (Área desocupada / Área bruta disponível) x 100
• Vacância financeira = (Renda potencial da área não locada / Renda potencial total) x 100

Nos dois casos, o índice resulta em um percentual. 

Por que a vacância é um indicador importante para investidores?

Para investidores, a vacância afeta diretamente o retorno do imóvel. Quanto maior for o tempo que um ativo permanece desocupado, menor a geração de receita.

Em fundos imobiliários, por exemplo, a vacância impacta o fluxo de dividendos distribuídos aos cotistas. 

Além disso, altas taxas de vacância podem pressionar preços para baixo, enquanto mercados com baixa disponibilidade tendem a registrar valorização.

O que faz a vacância aumentar ou diminuir?

A vacância é influenciada por fatores macroeconômicos e locais.

Entre os principais estão:

• Aumento da oferta de imóveis em determinada região;
• Taxas de juros e condições de crédito;
• Mudanças no comportamento do consumidor ou das empresas.

Durante a pandemia, por exemplo, o avanço do trabalho remoto impactou a ocupação de escritórios em grandes centros urbanos, elevando a vacância comercial em determinadas regiões.

Vacância residencial x vacância comercial: quais as diferenças?

A vacância residencial costuma estar mais ligada à renda das famílias e ao custo do crédito imobiliário.

Já a vacância comercial depende fortemente do desempenho das empresas e do nível de atividade econômica.

Os contratos comerciais também costumam ter prazos mais longos e valores mais elevados, o que pode aumentar o risco financeiro em caso de desocupação e desestimular possíveis locatários.

Como avaliar o risco de vacância antes de investir

Avaliar a vacância é uma forma de estimar o risco de interrupção de receita e tomar decisões mais alinhadas ao perfil de investimento.

Antes de adquirir um imóvel para renda, especialistas recomendam analisar:

• Histórico de vacância na região;
• Perfil de demanda local;
• Infraestrutura e acesso a transporte;
• Diversificação econômica da área;
• Liquidez do tipo de imóvel.

Indicadores divulgados por entidades setoriais e relatórios de mercado também ajudam a mapear tendências.