Em meio às recentes mudanças no programa Minha Casa, Minha Vida – que agora contempla também a classe média com renda de até R$ 12 mil –, muitos trabalhadores se perguntam sobre as possibilidades de usar o FGTS na aquisição da casa própria. Uma dúvida frequente é se esse recurso pode ser aplicado na compra de imóveis usados, já que o mercado de segunda mão oferece opções mais acessíveis e prontas para morar.

A resposta é sim: o Fundo de Garantia pode ser utilizado tanto para imóveis novos quanto usados, desde que algumas regras sejam respeitadas.

O que é o FGTS e quem tem direito ao fundo

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço funciona como uma poupança forçada para o trabalhador brasileiro. Todo mês, o empregador deposita 8% do salário do funcionário em uma conta vinculada, formando uma reserva que pode ser sacada em situações específicas, sendo a compra da casa própria uma das principais.

Têm direito ao FGTS todos os trabalhadores com carteira assinada, incluindo domésticos, rurais, temporários, intermitentes, avulsos, safreiros e até atletas profissionais. Para usar o fundo na aquisição de um imóvel, porém, é necessário ter pelo menos três anos de trabalho formal – não necessariamente consecutivos ou na mesma empresa.

Vale destacar que o valor acumulado fica rendendo na conta até o momento do saque. Embora o rendimento seja modesto, esse dinheiro parado pode representar uma entrada significativa ou até mesmo o pagamento integral de um imóvel mais acessível, especialmente no mercado de usados.

Quando o FGTS pode ser usado para comprar um imóvel

As regras do FGTS estabelecem situações bem específicas para o uso do fundo na compra de imóveis. Primeiro, é fundamental que o trabalhador não seja proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade onde pretende comprar – isso inclui municípios vizinhos e toda a região metropolitana. A ideia é garantir que o benefício seja direcionado para quem realmente precisa da primeira moradia.

Além disso, o imóvel deve estar localizado na cidade onde o comprador trabalha ou reside há pelo menos um ano. Essa regra existe para evitar especulação imobiliária e garantir que o financiamento imobiliário através do FGTS seja usado para moradia própria, não para investimento ou aluguel.

O valor máximo do imóvel para uso geral do FGTS é de R$ 1,5 milhão em todo o território nacional. Esse teto se aplica tanto para imóveis novos quanto usados, independentemente da região do país.

Outro ponto importante é que o comprador não pode ter nenhum financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em qualquer parte do Brasil.

Regras específicas para usar o FGTS na compra de imóvel usado

Quando se trata de usar o FGTS para comprar imóvel usado, algumas particularidades merecem atenção especial. O imóvel precisa estar em perfeitas condições de habitabilidade, ou seja, pronto para morar, sem necessidade de reformas estruturais. Essa exigência protege o comprador de adquirir um bem que demandaria investimentos extras além do valor de compra.

As principais regras incluem:

• O imóvel deve estar devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com matrícula atualizada e sem pendências jurídicas;
• A documentação precisa estar completamente regularizada, incluindo certidões negativas de débitos;
• O vendedor deve apresentar uma declaração confirmando que o imóvel não foi adquirido com FGTS nos últimos três anos;
• O imóvel deve estar localizado em área urbana – propriedades rurais não se enquadram;
• A finalidade deve ser exclusivamente residencial – imóveis comerciais estão fora das regras.

Essas exigências podem parecer burocráticas, mas existem para proteger tanto o comprador quanto o sistema do FGTS. Um imóvel com documentação irregular, por exemplo, poderia gerar problemas futuros de propriedade, deixando o trabalhador em situação vulnerável após usar seus recursos.

Passo a passo para comprar um imóvel usado com o FGTS

O processo para comprar uma casa usada usando o FGTS segue uma sequência lógica que começa bem antes da ida ao banco. A preparação adequada economiza tempo e evita frustrações durante o processo.

1. Verificação do saldo: consulte o valor disponível no aplicativo FGTS ou em uma agência da Caixa Econômica Federal
2. Análise dos requisitos: confirme se você atende todas as condições (três anos de contribuição, não ter outro imóvel na região, etc.)
3. Escolha do imóvel: procure uma propriedade dentro do limite permitido e em condições de habitabilidade
4. Reunião da documentação pessoal: separe RG, CPF, carteira de trabalho, comprovante de residência e declaração de Imposto de Renda
5. Documentação do imóvel: solicite ao vendedor a matrícula atualizada, certidões negativas e a declaração sobre uso anterior de FGTS
6. Simulação: mesmo para compra à vista, vale simular diferentes cenários de uso do fundo
7. Formalização na Caixa: apresente toda a documentação na agência para análise e aprovação
8. Liberação dos recursos: após aprovação, o valor é transferido diretamente ao vendedor
9. Registro da compra: finalize com o registro no cartório de imóveis

Durante todo o processo, a orientação é manter contato próximo com o vendedor e a instituição financeira. Pequenos detalhes na documentação podem atrasar a liberação dos recursos, e numa negociação imobiliária, tempo muitas vezes significa dinheiro.

Vantagens e desvantagens de usar o FGTS na compra de imóvel usado

A decisão de usar o FGTS acumulado ao longo dos anos para comprar um imóvel usado envolve uma análise cuidadosa de prós e contras. Do lado positivo, o mercado de usados oferece opções prontas para morar, muitas vezes em localizações consolidadas e com infraestrutura completa ao redor.

Entre as principais vantagens estão a possibilidade de negociação direta com o proprietário, que pode resultar em preços mais atrativos. Além disso, é possível conhecer o histórico do imóvel, conversar com vizinhos e avaliar questões práticas como acústica e ventilação antes da compra. O uso do FGTS pode viabilizar o pagamento à vista, eliminando juros de financiamento e proporcionando maior poder de barganha.

Por outro lado, imóveis usados podem esconder problemas estruturais não aparentes numa primeira visita. Questões como infiltrações, problemas elétricos ou hidráulicos antigos podem surgir após a compra. Também existe o risco de documentação irregular ou pendências jurídicas não identificadas inicialmente.

Outra desvantagem é que, ao usar todo o saldo do FGTS, o trabalhador fica sem essa reserva para emergências futuras. Será possível usar o FGTS para comprar um imóvel novamente apenas após dois anos da última utilização, e isso pode limitar a flexibilidade financeira em caso de necessidade.