Comprei um imóvel ocupado em leilão. O que faço para o morador sair?

Pergunta do leitor: Se eu comprar um imóvel em leilão e a pessoa que mora lá não quiser sair, como eu posso resolver o problema?

Resposta de Marcelo Tapai*

Ao adquirir um imóvel em leilão, o comprador passa a ter pleno direito de posse e ocupação sobre o bem. Porém, se a casa ou apartamento estiver ocupado, é preciso, antes de mais nada, retirar o ocupante. E como fazer isso?

Nesse primeiro momento, o diálogo poderá ser uma solução rápida e eficaz. Havendo entendimento entre as partes, e caso seja de interesse de quem arrematou o imóvel, é possível conceder um prazo para desocupação do bem. Durante esse período a pessoa que está no imóvel paga um aluguel pelo uso.

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Para que toda essa negociação ocorra de forma segura, é fundamental a participação de um advogado, tanto para intermediar o diálogo como também para a elaboração de um contrato daquilo que foi acertado entre as partes.

Mas, caso a tentativa de negociação extrajudicial não surtir qualquer efeito, o comprador deverá mover uma ação na Justiça contra o morador pedindo a desocupação do imóvel e a transferência da posse.

A lei está ao lado do arrematante. Mas é possível, nessa hipótese, que a tramitação demore alguns meses e, nesse período, provavelmente o ocupante não pagará as despesas do imóvel, como contas de consumo, condomínio e IPTU. Por isso, acompanhar o andamento da ação é fundamental para resolução do problema rapidamente, de forma a minimizar eventuais prejuízos.

Por esse motivo, a compra de imóveis em leilão não é uma tarefa simples. Não basta olhar para o preço abaixo do praticado pelo mercado: é preciso analisar todas as demais despesas que possam ser acrescidas ao preço pago e, principalmente, analisar com muita cautela a situação jurídica do imóvel que está sendo leiloado.

Avaliar os possíveis custos de um processo judicial também é uma atitude recomendável. Por isso, é preciso ter a consultoria de um especialista no assunto, que pode realizar uma análise dos riscos de cada ação, eventualmente existente, para ter certeza de que aquele é um bom negócio.

*Marcelo Tapai é advogado, professor de Direito e diretor do Brasilcon (Instituto Brasileiro de Política e Direito do Consumidor). Especialista em Direito Imobiliário, Contratual e do Consumidor, é autor de livros, palestrante, autor da cartilha do Procon de orientações para compra de imóveis novos e usados, membro do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (IDEC), e foi vice-presidente da Comissão Permanente de Defesa do Consumidor da OAB/SP. Também é bacharel em Comunicação Social.