Aluguel comercial sobe 11,21% em 12 meses e supera valorização dos imóveis

RESUMO | Os preços de aluguel de imóveis comerciais subiram 11,21% nos 12 meses até agosto de 2026, ante alta de 2,20% nos valores de venda, segundo o Índice FipeZAP Comercial. Juros elevados e crédito restrito favorecem a locação, afirma Mariangela Silva, economista do Grupo OLX. O rental yield médio comercial chegou a 7,63% ao ano.

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O mercado de imóveis comerciais vive uma dinâmica diferente entre quem compra e quem aluga. Enquanto os preços de venda avançaram 2,20% nos últimos 12 meses, os valores de locação subiram 11,21% no mesmo período, segundo o Índice FipeZAP Comercial de agosto de 2026.

O movimento mostra uma preferência maior das empresas pela ocupação via aluguel, em um cenário de juros elevados e crédito mais restrito. Enquanto a compra exige um investimento elevado e uma decisão de longo prazo, a locação permite maior flexibilidade operacional.

“A aquisição de um imóvel exige alto volume de investimento e planejamento de longo prazo. Em contrapartida, a locação exige menos recursos imediatos e oferece maior flexibilidade operacional, fator estratégico para empresas em estruturação ou expansão”, afirma Mariangela Silva, economista do Grupo OLX.

O índice acompanha preços de salas e conjuntos comerciais de até 200 metros quadrados em 10 cidades brasileiras.

Aluguel comercial sobe mais que venda em todos os períodos

A diferença entre os dois mercados aparece em todos os recortes analisados pelo FipeZAP.

Em agosto, os preços de locação comercial avançaram 1,01%, enquanto os valores de venda subiram 0,40%.

No acumulado de 2026 até agosto, o aluguel comercial registra alta de 8,50%, contra avanço de 1,86% nos preços de venda.

Nos últimos 12 meses, a diferença ficou ainda maior: a locação subiu 11,21%, enquanto a venda avançou apenas 2,20%.

O desempenho ocorreu mesmo com os principais índices de inflação em ritmo inferior. O IPCA acumulou alta de 4,22% em 12 meses, enquanto o IGP-M avançou 2,16% no mesmo período.

Segundo Mariangela, o cenário de juros elevados ajuda a explicar a diferença.

“Em um cenário macroeconômico de crédito restrito e juros elevados, as empresas tendem a priorizar a preservação de caixa, migrando parte da demanda da compra para o aluguel”, afirma.

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Rio e Salvador lideram alta dos aluguéis comerciais

Entre as cidades monitoradas, o avanço da locação foi disseminado.

No acumulado de 2026, todas as 10 regiões analisadas apresentaram valorização nos aluguéis comerciais. Os maiores aumentos ocorreram em:

• Salvador: +18,57%
• Rio de Janeiro: +15,35%
• Curitiba: +12,33%
• Brasília: +9,63%

No acumulado de 12 meses, o destaque ficou novamente com Rio de Janeiro e Salvador:

• Rio de Janeiro: +20,97%
• Salvador: +19,84%
• Brasília: +12,24%
• Curitiba: +11,36%

No mês de agosto, Brasília teve a maior alta entre as cidades monitoradas, com avanço de 5,36%, seguida por Salvador (2,48%) e Niterói (1,60%).

São Paulo tem o aluguel comercial mais caro

Apesar das maiores altas recentes estarem concentradas em outras cidades, São Paulo continua sendo o mercado com maior preço médio de locação comercial.

Em agosto, o valor médio anunciado na capital paulista chegou a R$ 62,34 por metro quadrado.

Os maiores preços de aluguel foram:

• São Paulo: R$ 62,34/m²
• Rio de Janeiro: R$ 57,51/m²
• Salvador: R$ 55,49/m²

Na outra ponta, os menores valores foram registrados em:

• Porto Alegre: R$ 34,70/m²
• Belo Horizonte: R$ 38,14/m²

Venda de imóveis comerciais sobe menos e Florianópolis lidera valorização

O mercado de compra apresentou uma trajetória mais moderada.

Em agosto, os preços de venda subiram 0,40%, acelerando em relação ao avanço de 0,18% registrado em julho.

No acumulado do ano, a alta chegou a 1,86%.

Entre as cidades analisadas, Florianópolis liderou a valorização em 2026, com alta de 4,66%, seguida por Curitiba (3,61%) e Salvador (3,25%).

Nos últimos 12 meses, Salvador teve a maior valorização dos imóveis comerciais à venda, com alta de 7,39%, seguida por Florianópolis (6,94%), Campinas (4,58%) e Curitiba (4,55%).

Porto Alegre foi a única cidade com queda no período, com retração de 2,16%.

Retorno do aluguel comercial chega a 7,63% ao ano

A diferença entre o ritmo de aluguel e venda também aparece na rentabilidade estimada dos imóveis comerciais.

O rental yield médio — indicador que mede o retorno anual do aluguel em relação ao valor do imóvel — ficou em 7,63% ao ano em agosto.

O retorno médio supera o registrado no mercado residencial, que ficou em 6,14% ao ano.

Os maiores retornos entre as cidades monitoradas foram:

• Salvador: 11,51% ao ano
• Campinas: 8,87% ao ano

Os menores retornos ficaram com:

• Curitiba: 6,19% ao ano
• Florianópolis: 6,59% ao ano

Para Mariangela, o avanço dos aluguéis aumenta o potencial de geração de renda dos imóveis comerciais, mas o indicador precisa ser analisado junto com outros fatores.

“O potencial investidor deve também considerar fatores como despesas de manutenção e tributação, possibilidade de vacância e inadimplência, e dinâmicas locais de atratividade”, afirma.

Apesar da concorrência com aplicações financeiras em um ambiente de juros elevados, o mercado comercial mantém atratividade para investidores pela combinação entre renda recorrente e preservação patrimonial, segundo a economista.

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Quanto subiram os preços de aluguel e venda de imóveis comerciais?

Nos 12 meses até agosto de 2026, os preços de locação comercial avançaram 11,21%, enquanto os valores de venda subiram 2,20%, segundo o Índice FipeZAP Comercial.

Por que as empresas preferem alugar imóveis comerciais?

Juros elevados e crédito restrito levam empresas a preservar caixa e direcionar parte da demanda da compra para o aluguel, afirma Mariangela Silva, economista do Grupo OLX. A locação também exige menos recursos imediatos e oferece maior flexibilidade operacional.

Quais cidades tiveram as maiores altas no aluguel comercial?

Nos 12 meses até agosto de 2026, o Rio de Janeiro liderou a alta dos aluguéis comerciais, com 20,97%, seguido por Salvador, com 19,84%, segundo o Índice FipeZAP Comercial. Brasília registrou avanço de 12,24%, e Curitiba, de 11,36%.

Qual cidade tem o aluguel comercial mais caro?

São Paulo tinha o aluguel comercial mais caro em agosto de 2026, com preço médio anunciado de R$ 62,34 por metro quadrado, segundo o Índice FipeZAP Comercial. Rio de Janeiro e Salvador apareciam na sequência, com R$ 57,51/m² e R$ 55,49/m², respectivamente.

Qual é o retorno médio do aluguel de imóveis comerciais?

O rental yield médio dos imóveis comerciais ficou em 7,63% ao ano em agosto, acima dos 6,14% ao ano do mercado residencial. Segundo Mariangela Silva, investidores também devem avaliar despesas de manutenção, tributação, vacância, inadimplência e condições locais de atratividade.