Como ficam os juros da compra da casa própria com a Selic em 13,75%

A redução da Selic de 14% para 13,75% ao ano, anunciada pelo Comitê de Política Monetária (Copom) na quarta-feira, 16, melhora a perspectiva para o mercado imobiliário, mas ainda está longe de provocar uma queda imediata nos juros pagos por quem financia a casa própria.

Para a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o corte de 0,25 ponto percentual é um passo, mas não altera o quadro de forte restrição monetária. "Famílias e empresas continuam submetidas a um custo financeiro muito elevado", segundo o presidente da instituição, Luiz França.

No financiamento imobiliário, há uma razão adicional para que o alívio demore a chegar ao bolso do consumidor, porque as taxas cobradas pelos bancos não acompanham automaticamente a Selic, uma vez que o crédito habitacional depende de fontes de recursos e condições próprias.

"Apesar de a lógica sugerir que juros menores barateiem imediatamente o financiamento, economistas são unânimes em afirmar que essa relação é mais lenta e complexa", detalhou o presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), Jorge Santos.

O alívio dependerá não apenas dos próximos movimentos do Copom, mas também da disponibilidade de recursos para os bancos emprestarem e da velocidade com que a redução dos juros básicos será transmitida ao crédito imobiliário, na avaliação dos especialistas.

Quanto tempo leva para a Selic chegar ao financiamento?

A transmissão dos cortes de juros para o crédito imobiliário tende a ocorrer de forma gradual. A ABMI cita estudos segundo os quais uma redução de 1 ponto percentual na Selic provoca, em média, uma variação de apenas 0,43 ponto percentual na taxa final do financiamento. E o efeito levaria cerca de seis meses para aparecer.

Outro fator que ajuda a explicar essa demora está na poupança. O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) é uma das principais fontes de recursos para o financiamento habitacional, além do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), e vem enfrentando retiradas líquidas.

Em agosto, a poupança registrou saques líquidos de R$ 10,57 bilhões. Desse total, R$ 9,51 bilhões correspondem ao SBPE, justamente a parcela ligada ao financiamento imobiliário. Foi o terceiro mês consecutivo de retiradas líquidas. No conjunto da poupança, os saques líquidos acumulados de janeiro a agosto chegaram a R$ 57,08 bilhões.

O nível das taxas cobradas atualmente também ajuda a dimensionar a distância entre o corte da Selic e um crédito efetivamente mais barato. De acordo com a ABMI, as taxas de financiamento da Caixa Econômica Federal seguem entre 11,29% e 12% ao ano mais Taxa Referencial (TR) no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Custo do crédito ainda pesa para incorporadoras

O custo do dinheiro também entra na conta das incorporadoras na hora de decidir quais projetos tirar do papel. O sócio e CEO da AW Realty, Cláudio Carvalho, avalia que a decisão do Copom "ajuda um pouco o setor imobiliário, ainda que não mude, de forma relevante, o cenário de alto custo de capital para produção e compra de moradias."

O custo financeiro se soma a outras pressões enfrentadas pelas incorporadoras, entre elas o preço dos insumos e a disponibilidade de trabalhadores, na sua visão. "A AW Realty Incorporadora tem sido ainda mais criteriosa do que historicamente na definição de seus projetos e na compra de terrenos" diante do cenário.

A Abrainc também argumenta que os juros elevados reduzem a capacidade de investimento das empresas, aumentam o peso das dívidas e levam ao adiamento de projetos. Para a associação, a queda da inflação e os sinais de desaceleração da atividade reforçam a necessidade de continuidade do ciclo de redução da Selic.

Parcela ainda assusta o comprador

Na outra ponta, o impacto dos juros aparece de forma mais concreta no tamanho da prestação. Para quem depende de financiamento para comprar um imóvel, esse ainda é um dos principais obstáculos para fechar negócio, sobretudo no caso das unidades prontas, em que o crédito bancário precisa ser contratado pouco depois da aquisição.

"Hoje, o que mais trava a venda, muitas vezes, é ainda a taxa de juros que os clientes acham alta. Eles acabam achando alta, porque a prestação também fica mais alta para eles, tanto nos financiamentos de bancos privados como da Caixa", de acordo com o corretor de imóveis Davi Sacramento.

"O valor da parcela ainda assusta, principalmente porque tem muitos clientes com uma renda relativamente boa, uma renda de R$ 10 mil, R$ 15 mil, e, às vezes, quando se depara com um imóvel que vai ser financiado em R$ 300 mil, de regra, a parcela sai R$ 3 mil", detalha.

Segundo o corretor, esse peso é particularmente perceptível no SBPE, modalidade tradicional de financiamento fora das condições do Minha Casa, Minha Vida.

Imóvel pronto e na planta sentem os juros de formas diferentes

O impacto da Selic também depende do tipo de imóvel comprado, pois, nas unidades prontas, a relação com os juros bancários é mais direta porque o comprador normalmente precisa financiar parte do preço pouco depois de fechar o negócio. E as condições de crédito daquele momento afetam imediatamente a prestação e a capacidade de compra.

Nos lançamentos, a dinâmica é diferente, já que o comprador pode passar alguns anos pagando parte do preço diretamente à incorporadora antes de contratar o financiamento bancário do saldo devedor.

Durante essa fase, os valores são corrigidos pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que não é diretamente determinado pela Selic. Por isso, a taxa bancária vigente pesa mais imediatamente sobre quem compra um imóvel pronto e precisa contratar o crédito agora.