Como emprestar um imóvel sem ter o risco de configurar usucapião

O empréstimo de um imóvel é uma prática comum, seja entre familiares, amigos ou como parte de um contrato comercial. No entanto, ao emprestar um bem imóvel, há sempre o risco de que a posse do imóvel possa ser interpretada de forma errada e, com o passar do tempo, configurar uma situação de usucapião. Isso ocorre quando o possuidor adquire a propriedade do imóvel pela posse prolongada e sem oposição do proprietário original. Para evitar esse risco, é importante tomar algumas precauções.

O que é usucapião?

Usucapião é um instituto jurídico pelo qual uma pessoa pode adquirir a propriedade de um imóvel devido à posse contínua e sem oposição do proprietário por um determinado período. Dependendo das circunstâncias, a posse pode ser de 5, 10, 15 ou até 20 anos, dependendo do tipo de usucapião e das características da posse. A regra geral para a usucapião é que a posse do bem seja mansa, pacífica e contínua.

No caso do imóvel emprestado, o risco de usucapião ocorre quando o tomador do empréstimo (ou possuidor) exerce a posse de maneira prolongada e o proprietário não toma nenhuma atitude para contestar ou recuperar a posse.

Como evitar o risco de usucapião ao emprestar um imóvel?

Para evitar o risco de que o imóvel emprestado seja tomado por usucapião, é necessário tomar medidas legais que garantam a proteção do proprietário e deixem claro que a posse do imóvel não é uma transferência de propriedade. Algumas das precauções mais importantes incluem:

1. Formalizar o empréstimo com contrato escrito

Uma das maneiras mais eficazes de evitar qualquer mal-entendido sobre a posse do imóvel é formalizar o empréstimo com um contrato de comodato. O comodato é um contrato de empréstimo gratuito de um bem, em que o proprietário empresta seu imóvel para outra pessoa por um período determinado. No contrato, devem ser especificadas as condições do empréstimo, incluindo:

• Prazo de devolução do imóvel;
• Responsabilidades de manutenção do bem (quem deve arcar com as despesas de conservação, como contas de luz, água, etc.);
• Possibilidade de revogação do empréstimo a qualquer momento;
• Proibição de sublocação ou alteração no uso do imóvel.

O contrato de comodato deve ser assinado por ambas as partes e, preferencialmente, registrado em cartório, o que torna mais difícil que o tomador de posse alegue que houve transferência de propriedade ou posse mansa e pacífica, o que poderia levar ao usucapião.

2. Acompanhar a posse do imóvel

É importante que o proprietário mantenha algum tipo de vigilância sobre o imóvel enquanto ele está emprestado. Caso o imóvel não esteja sendo devolvido na data acordada ou o tomador do empréstimo não cumpra as cláusulas do contrato, o proprietário deve tomar medidas imediatas para retomar a posse. Quanto mais tempo o imóvel permanecer em posse do tomador sem contestação, maior o risco de que seja configurada a usucapião.

3. Enviar notificações formais

Se o tomador do empréstimo não devolver o imóvel dentro do prazo estipulado, o proprietário pode enviar notificações formais solicitando a devolução do bem. O envio dessas notificações deixa claro que a posse do imóvel não é permanente e que o proprietário está ciente da ocupação do imóvel.

4. Ação de reintegração de posse

Caso o imóvel seja ocupado de forma indevida, ou o tomador do empréstimo se recuse a devolvê-lo, o proprietário pode ingressar com uma ação de reintegração de posse. Esse tipo de ação é uma medida judicial que visa restaurar a posse do imóvel ao proprietário legítimo. Ao ajuizar essa ação, o proprietário demonstra que nunca houve uma intenção de transferir a propriedade do bem e que a posse não era mansa e pacífica, condições essenciais para o usucapião.

5. Evitar prazos excessivamente longos

Evitar prazos excessivamente longos para o empréstimo é uma precaução importante. Embora o contrato de comodato permita que o bem seja emprestado por um período determinado, é aconselhável não conceder o empréstimo por prazos demasiadamente extensos, já que isso pode dar margem para que o tomador de posse alegue que a posse do imóvel foi prolongada de maneira contínua e sem oposição.

6. Não permitir que o imóvel seja reformado sem autorização

Outra recomendação importante é que o proprietário não permita que o imóvel seja reformado ou alterado pelo tomador do empréstimo sem sua autorização. Alterações estruturais podem caracterizar a posse do bem de maneira mais consolidada, o que pode ajudar a configurar o usucapião.

Por que você deve saber sobre isso

Embora emprestar um imóvel não envolva necessariamente riscos, é essencial que o proprietário adote algumas precauções para evitar que o imóvel seja tomado por usucapião. Formalizar o empréstimo com contrato escrito, acompanhar a posse e agir prontamente caso haja qualquer violação dos termos do contrato são medidas que ajudam a garantir a proteção dos direitos do proprietário. Dessa forma, o risco de perder o imóvel devido ao usucapião é significativamente reduzido.