Engana-se quem pensa que o maior preço por metro quadrado entre os imóveis residenciais no País está em São Paulo ou Rio de Janeiro. As duas cidades nem sequer integram o pódio, composto, respectivamente, por Balneário Camboriú (SC), Itapema (SC) e Vitória (ES). A capital paulista aparece em quarto lugar, seguida por Florianópolis, Itajaí e Rio de Janeiro. As informações são do ranking de julho deste ano elaborado pela FipeZAP+.

Enquanto os preços do metro quadrado dos imóveis em São Paulo e Rio de Janeiro ficam em R$ 10.549 e R$ 9.926, respectivamente, Balneário Camboriú lidera com folga, com preço médio de R$ 12.335.

De acordo com especialistas ouvidos pelo Estadão, o que encarece o preço na cidade, um destino turístico de famosos como Neymar, é o desenvolvimento da região, a facilidade de acesso via estradas e aeroportos e a alta procura por apartamentos.

Fernando de Mello Franco, professor da FAU Mackenzie e ex-secretário Municipal de Planejamento Urbano de São Paulo (2013-16), diz que os imóveis na região litorânea de Santa Catarina têm preços elevados devido a fatores que vão além da busca por um lugar para morar ou passar as férias.

"O preço do metro quadrado em Balneário Camboriú não é uma questão de déficit habitacional, como pode acontecer por oferta e demanda. A cidade é relacionada ao veraneio, e também aos investimentos feitos no alargamento da praia." Segundo ele, o que impacta os preços dos imóveis não é tanto o valor do metro cúbico de concreto, uma commodity tabelada, mas sim a localização. "Os preços do litoral de Santa Catarina têm muito a ver com a disputa pela praia e pela paisagem."

No fim de julho, a renomada construtora FG Empreendimentos lançou um comercial estrelado por ninguém menos que o ícone do futebol português, Cristiano Ronaldo. O foco da publicidade, direcionada a atrair clientes no exterior, foi no empreendimento One Tower. Lançado em dezembro do ano passado, o edifício residencial mais alto da América Latina tem 290 metros de altura e 84 andares. Com 20 ambientes de áreas de lazer, cada apartamento foi vendido por cerca de R$ 15 milhões.

O empreendimento não é o mais caro da região atualmente. A própria FG Empreendimentos tem imóveis à venda por até R$ 65 milhões. O mais caro disponível é um apartamento de cobertura do edifício Titanium. Com os próximos lançamentos, a empresa apresentará ao mercado apartamentos de até R$ 120 milhões.

Na plataforma Zap Imóveis, terrenos de 5.000 m² são vendidos a R$ 45 milhões, e de 84 mil m², por R$ 140 milhões. Apartamentos prontos também estão anunciados com valores entre R$ 8 milhões e R$ 12 milhões.

Em Itapema, uma unidade de frente para o mar no edifício Palazzo del Mare, com 300 m², sai por R$ 5 milhões. Em Vitória, o apartamento na cobertura do edifício Life Garden também sai por R$ 5 milhões.

Cyro Naufel, diretor institucional do Grupo Lopes, pondera que o destaque de cidades fora do eixo Rio-SP no topo do ranking da FipeZap+ pode ser explicado pela diversidade de casas e apartamentos vendidos nessas capitais.

"Em imóveis, São Paulo vai de A a Z. Quando falamos da média, ela é prejudicada ao avaliar lugares bem menores. Para efeito estatístico, as primeiras colocadas têm variação de preço menor, o que faz a média ser alta no raciocínio estatístico. Por terem média alta, há picos de alta de preço muito fortes. Por isso, mesmo sendo cidades pequenas, a média ficou acima de SP", afirma Naufel.

"Vitória teve um grande empreendimento no ano passado com apartamentos sendo vendidos a R$ 20 mil por metro quadrado. Vitória, assim como Vila Velha, é uma cidade que teve valorização local, não foi em razão de turistas", afirma.

Em São Paulo, um dos destaques do mercado de luxo residencial é o Bueno Brandão 257, na Vila Nova Conceição. O metro quadrado sai por R$ 50 mil, e cada apartamento custa a partir de R$ 25 milhões. O prédio terá 22 apartamentos de 500 m², uma unidade térrea de 711 m² e uma cobertura duplex de 923 m², com um valor geral de vendas previsto de R$ 575 milhões.

A Even aposta no empreendimento chamado Casa Alto de Pinheiros. O edifício fica a oito minutos a pé do Parque Villa-Lobos, e cada morador tem direito a quatro vagas de garagem e quatro suítes. São 52 unidades com 327 metros quadrados (m²) e outras quatro unidades duplex com 577 m². Cada apartamento sai por R$ 9 milhões.

Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), afirma que os municípios com mais desenvolvimento econômico geram uma espiral de demanda e valorização do metro quadrado. "Cidades com economias diversificadas e forte atividade empresarial geralmente oferecem mais empregos e oportunidades, o que atrai pessoas que estão dispostas a investir em imóveis na região, impulsionando assim os preços", afirma França.

Segundo o índice FipeZap, que avalia 50 cidades no País, o preço médio dos imóveis residenciais subiu 5,61% nos últimos 12 meses até junho. A alta foi acima do IPCA, que subiu 3,8% no período, e do IGP-M, que caiu 7,72%.

Diante do início da trajetória de queda da taxa de juros no País os preços dos imóveis ainda devem se manter ou aumentar até atingirem um ponto de estabilização nos próximos meses. "Pode haver espaço para aumento de preços, mas não inicialmente. Para manter a liquidez da venda, a renda do comprador precisa melhorar. Não adianta subir o preço e não vender. O aumento agora tende a ser menos íngreme do que foi nos últimos anos", afirma Naufel.

Imóvel como investimento

Para Franco, do Mackenzie, o aumento de construções de prédios nas cidades, como prevê, por exemplo, o novo Plano Diretor de São Paulo, não deve reduzir o preço médio do metro quadrado devido a uma tendência de vender imóveis como forma de investimento, para receber aluguel.

"O mercado sempre fala que aumenta a oferta e cai o preço. Historicamente, o que vemos é que, onde há maior volume de produção imobiliária, há oferta não só de apartamentos, mas uma linha de transporte que se conecta a pontos como universidades ou estádios. A procura não é por moradores, é por investidores. A lógica de remuneração é do AirBnB. É a financeirazação dos imóveis. Quanto mais valorizada uma área, mais gente ela vai atrair", diz.

França, da Abraint, afirma que o investimento imobiliário é uma opção atrativa para aqueles que buscam segurança e rentabilidade. "Os imóveis oferecem uma vantagem adicional, pois são menos impactados por crises financeiras. Enquanto ativos de renda variável sofrem quedas expressivas durante momentos de crise, o preço dos imóveis é menos afetado, o que torna essa opção mais segura para os investidores. Por fim, a queda nos juros e a perspectivas de outras reduções na Selic cria um ambiente favorável para investir em imóveis valorizando-os ainda mais", diz.

Se essa é uma tendência nas grandes cidades do País, há uma onda contrária em Balneário Camboriú. Segundo a gerente de planejamento comercial e de marketing da FG Empreendimentos, Patricia Fernandes, o público que compra imóveis na cidade atualmente tende a usá-los como moradia.

"Há alguns anos, tínhamos uma proporção de 70-30 entre investidores e moradores. Hoje, essa proporção está quase 50-50. As pessoas passaram a usar mais os imóveis, especialmente depois da pandemia", afirma.