A incorporadora paulista Toca55 está movimentando o mercado imobiliário de alto padrão nos Jardins, em São Paulo, com duas frentes estratégicas que refletem respostas diferentes à escassez de terrenos na região.

O primeiro é o projeto da Alameda Jaú, com VGV estimado em R$ 286 milhões. O empreendimento está sendo erguido no lugar de um antigo prédio comercial de 15 andares, adquirido por cerca de R$ 80 milhões e demolido integralmente.

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O projeto encontra-se em fase de pré-lançamento, com vendas ainda não iniciadas. A arquitetura é assinada por Thiago Bernardes e a obra será executada pela Rocontec, com início previsto para 2027.

O segundo é o PJM 923, principal exemplo da estratégia de retrofit da incorporadora. O projeto transformou um edifício corporativo dos anos 1970, que já abrigou o consulado americano, em um residencial de luxo com 16 unidades de 580 metros quadrados, avaliadas em torno de R$ 30 milhões cada.

Segundo o CEO da Toca55, Daniel Toti, a decisão de manter a estrutura original no PJM 923 foi guiada por critérios técnicos e econômicos.

“Se a gente demolisse o prédio e fizesse um novo, teríamos cerca de 4.000 metros quadrados de área de venda. Com o retrofit, chegamos a 8.400 metros quadrados, porque o zoneamento antigo era mais permissivo do que o atual”, afirma.

O resultado se refletiu no desempenho comercial: 11 das 16 unidades já foram vendidas, em grande parte por indicação e boca a boca. Toti afirma que o receio inicial de aceitação do público de altíssima renda não se confirmou.

“O comprador valoriza arquitetura autoral, exclusividade e segurança, e já está acostumado a esse tipo de produto em cidades como Londres e Nova York”, diz.

O retrofit incluiu ainda um complexo reforço estrutural, com 50 novas estacas, modernização das áreas técnicas e substituição dos elevadores por sistemas de padrão elevado. O projeto tem assinatura de Isay Weinfeld.

Estratégias diferentes para o mesmo desafio

A diferença entre os dois projetos evidencia a lógica da Toca55 na escolha entre retrofit e demolição.

Enquanto o PJM 923 aproveitou ao máximo o potencial construtivo do edifício existente, a Alameda Jaú exigiu a demolição completa do imóvel original após estudos indicarem inviabilidade técnica e econômica da preservação.

“Cada ativo exige uma solução. No caso da Alameda Jaú, o retrofit não fecharia a conta. Já no PJM 923, ele foi a alternativa mais eficiente e racional”, afirma Toti.

Escassez e estratégia de aquisição

Fundada em 2019, a Toca55 atua em bairros nobres de São Paulo como Jardins, Itaim, Pinheiros e Vila Nova, com foco em projetos de alto padrão e arquitetura autoral assinada por nomes como Isay Weinfeld e Thiago Bernardes.

A companhia também opera com um modelo de aquisição gradual de ativos, que pode levar de seis meses a um ano e envolve a compra de múltiplos imóveis para formação de um único terreno.