Nos últimos três anos, as incorporadoras registraram crescimento de 124% em recuperações judiciais, enquanto os bancos acumulam mais de R$ 580 bilhões em provisões de crédito para cobrir riscos de inadimplência. Esse cenário evidencia a pressão sobre o setor, que enfrenta juros altos, inflação persistente e aumento nos preços de insumos como aço e cimento, elevando o custo de produção e comprimindo margens.

Ao mesmo tempo, os compradores veem sua capacidade de financiamento reduzida, tornando parcelas cada vez mais inviáveis.

“Nos últimos três anos, as empresas em recuperação judicial cresceram 55% no Brasil. Hoje, uma em cada dez companhias em RJ é uma incorporadora. Há três anos, era uma a cada 15", explica João Oliveira, sócio da Haltin Capital.

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Em termos de provisões, José Eduardo Palaia, também sócio da gestora, afirma que o número é mais que o dobro do que os bancos carregavam no início de 2020, no auge da pandemia.

"É verdade que, em 2025, entrou em vigor um novo regime de provisionamento — a Resolução 4966 — que tornou as regras mais rígidas. No entanto, mesmo após a nova resolução, houve um aumento relevante nas provisões", pondera Palaia.

Na prática, essa mudança foi ainda mais favorável para a Haltin, já que os bancos passaram a provisionar pela perda esperada, e não mais pela perda incorrida. "No fim do dia, o custo de manter um ativo problemático no balanço ficou explícito e antecipado, criando um incentivo estrutural para que os bancos vendam esses ativos", explica.

A atuação da Haltin Capital

É nesse contexto de complexidade que surge a Haltin Capital, gestora independente dedicada ao segmento de special situations no mercado imobiliário.

Fundada por João Oliveira e José Eduardo Palaia, a gestora aplica uma abordagem artesanal em operações que exigem análise detalhada de risco jurídico, operacional e financeiro, buscando transformar ativos e créditos estressados em oportunidades estruturadas com taxa interna de retorno líquida alvo de 25% ao ano.

“O distressed real estate é um negócio que deve ser artesanal. Você pode fazer cheques relevantes, mas não tem obrigação de fazê-los”, afirma Oliveira.

A gestora acredita que assumir riscos elevados traz vantagens significativas, sobretudo em termos de retorno financeiro e capacidade de gerar valor em ativos que o mercado tradicional ignora ou rejeita. Para os sócios, o objetivo central de operar nesse segmento é claro: dinheiro e retorno.

Ao atuar em situações de estresse que bancos e fundos comuns evitam, a Haltin consegue aplicar taxas de juros superiores às usuais, mirando a TIR líquida de 25%.

A experiência acumulada na Jive Investments, consolidando um portfólio de mais de 4.000 ativos e gerenciando casos complexos reforçou a necessidade de uma atuação focada e personalizada, capaz de lidar com contaminação de solo, regulamentação ambiental e negociação de permutas, transformando ativos problemáticos em empreendimentos valorizados duas a três vezes mais.

O modelo da Haltin se estrutura em três frentes principais, todas com lastro imobiliário. No chamado crédito oportunístico, a gestora fornece liquidez para incorporadoras do Minha Casa Minha Vida que precisam desbloquear recursos, famílias que necessitam liberar inventários ou empresas em recuperação judicial via DIP Financing, podendo ainda receber participação nos lucros como equity kicker.

Na frente de aquisição de ativos em si, a Haltin compra diretamente imóveis subprecificados, realiza retrofits urbanos, adquire estoques remanescentes de incorporadoras e terrenos com problemas ambientais, regularizando dívidas, concluindo obras e relançando unidades com calma, evitando vendas precipitadas.

Já na frente de crédito vencido (NPL), atualmente a principal tese, a gestora adquire dívidas em atraso com deságio, incluindo CRIs em default, créditos de incorporadoras e dívidas corporativas com garantia imobiliária. Nessas operações, a Haltin assume a negociação com devedores, podendo concluir obras paradas e entregar unidades travadas juridicamente, atuando como um “reciclador de mercado”.

O pipeline da gestora é filtrado de forma rigorosa. De 10 a 15 oportunidades recebidas por semana, apenas quatro a cinco investimentos são realizados por ano. João Oliveira descreve o processo como “levar a operação para o travesseiro”, estudando cada caso por cerca de dez dias antes de decidir avançar.

Para aumentar a eficiência, a Haltin opera com um modelo de “vasos comunicantes”, combinando um FII e um FIDC imobiliário em um único veículo, sob regime de chamada de capital, em que o investidor só aporta recursos quando a operação é fechada, mantendo flexibilidade para devolução caso não surjam oportunidades adequadas.

Os tickets médios variam entre R$ 10 milhões e R$ 15 milhões, podendo chegar a R$ 60 milhões via co-investimento, posicionando a gestora como uma boutique capaz de lidar com operações complexas que bancos ou grandes gestoras não conseguem concluir.