Aluguel consignado vai acabar com os títulos de capitalização?

O avanço do aluguel consignado no Congresso pode mexer não apenas com o mercado de fiadores e seguros-fiança, mas também com o mercado de  título de capitalização, modalidade que ganhou espaço nos contratos de locação nos últimos anos. O modelo, no qual o inquilino compra um título cujo valor fica vinculado ao cumprimento do contrato de aluguel, pode perder espaço entre trabalhadores com carteira assinada caso a nova modalidade seja aprovada.

A avaliação é de Peixoto Accyoli, CEO da RE/MAX Brasil, que acompanha o mercado por meio de uma rede com cerca de 600 imobiliárias. “Não vejo o consignado eliminando os títulos de capitalização. O que deve ocorrer é uma retração expressiva dessa modalidade especificamente entre o público com carteira assinada”, afirma.

O aluguel consignado prevê que o valor do aluguel e dos encargos previstos no contrato sejam descontados diretamente da folha de pagamento, contracheque ou benefício previdenciário do inquilino. A proposta está prevista no PL 462/2011, que já foi aprovado pela Câmara dos Deputados e aguarda análise do Senado.

A lógica é semelhante à do empréstimo consignado. Ao vincular o pagamento à renda do locatário, o modelo reduz o risco de inadimplência e pode diminuir a necessidade de garantias tradicionais.

Como funciona o título de capitalização no aluguel

O título de capitalização funciona como uma garantia financeira contratada pelo próprio inquilino. Na prática, o locatário adquire um título cujo valor fica bloqueado durante a vigência do contrato de locação. Caso cumpra suas obrigações, pode resgatar o montante seguindo as regras previstas no produto.

Em caso de inadimplência, o proprietário pode acionar a garantia para recuperar valores pendentes. Accyoli ressalta, porém, que o título de capitalização não deve ser confundido com seguro-fiança ou investimento financeiro.

“Não se trata de seguro-fiança nem deve ser encarado como aplicação financeira. Há taxas envolvidas, períodos de carência e o risco de o valor resgatado ser menor do que o aporte inicial”, afirma.

A principal vantagem para o proprietário é oferecer uma garantia sem depender de terceiros, como ocorre no caso do fiador. Para o inquilino, porém, existe a necessidade de imobilizar um valor no início da locação.

É justamente nesse ponto que o aluguel consignado pode ganhar espaço. Enquanto o título de capitalização exige que o inquilino tenha recursos disponíveis para formar a garantia, o consignado utiliza a renda futura como mecanismo de segurança.

Para Accyoli, trabalhadores com vínculo formal tendem a migrar para o novo modelo caso ele seja aprovado, já que não precisam desembolsar um valor elevado no início do contrato. “O modelo consignado deve ganhar a preferência de quem possui vínculo formal de trabalho por não exigir a imobilização de capital no início da locação”, afirma.

A proposta estabelece um limite de desconto de até 30% da renda líquida disponível e pode atender empregados da iniciativa privada, servidores públicos, aposentados e pensionistas do INSS.

Apesar da possível mudança de preferência entre trabalhadores formais, especialistas avaliam que o título de capitalização continuará tendo espaço no mercado. Isso porque uma parcela relevante dos locatários não possui margem consignável ou vínculo empregatício que permita o desconto direto em folha.

O mesmo vale para outros modelos de garantia, como o fiador e o seguro-fiança, que devem continuar atendendo públicos diferentes.

A tendência, segundo especialistas, é que o mercado de locação passe a ter uma variedade maior de alternativas, em vez de uma substituição completa de um modelo por outro.

O que muda para o proprietário

Para quem investe em imóveis para renda, a principal mudança está na possibilidade de reduzir o risco de inadimplência sem exigir que o inquilino apresente uma garantia tradicional.

O título de capitalização continuará oferecendo uma reserva financeira vinculada ao contrato, enquanto o consignado aposta na previsibilidade do recebimento mensal.

Segundo Accyoli, o desafio do mercado será equilibrar a segurança do proprietário com a facilidade de acesso do inquilino. “A evolução do mercado será plena quando garantirmos a segurança do investidor imobiliário sem erguer novos obstáculos financeiros para quem busca um novo lar”, afirma.

Caso seja aprovado, o aluguel consignado deve alterar a composição das garantias usadas nos contratos de locação, mas não necessariamente eliminará as modalidades existentes. A tendência é de um mercado com diferentes soluções, escolhidas conforme o perfil de renda e estabilidade de cada inquilino.