São Paulo – Os elevados preços do mercado imobiliário já não se restringem mais aos imóveis. Vagas de garagem também têm sido vendidas a preços, no mínimo, impressionantes. No centro do Rio de Janeiro, onde a venda de vagas é mais comum, algumas chegam a ser comercializadas por mais de 100 mil reais.

Os preços são reflexos da escassez de locais para estacionar, principalmente em regiões comerciais. Com falta de vagas nas ruas e estacionamentos carríssimos, proprietários de veículos têm percebido que vale mais a pena desembolsar 30 ou 40 mil reais por uma vaga (preço comumente praticado no Rio de Janeiro) do que pagar a mensalidade do estacionamento. 

O advogado Tiago Gomes comprou uma vaga por 30 mil reais no centro do Rio de Janeiro e diz que fez um ótimo negócio. “Eu esperei um ano até que houvesse uma vaga disponível para compra e logo que apareceu eu comprei. Meu escritório não tem garagem, então eu ia até o trabalho de táxi ou pagava 50 reais de diária no estacionamento”, conta. 

Ele explica que no centro do Rio de Janeiro é muito comum a venda de vagas nos chamados edifício-garagem, prédios que chegam a ter até 15 andares e funcionam como estacionamentos. Alguns possuem elevadores de acesso aos andares superiores e outros rampas. Um dos exemplos é o Terminal Garagem Menezes Côrtes, que possui 16 andares e 3.500 vagas. O edifício não tem vagas à venda no momento, mas o aluguel de um box custa 746 reais por mês.

As vagas geralmente são vendidas nesses tipos de edifício ou em estabelecimentos comerciais. Em 2012, uma lei proibiu a venda e o aluguel de vagas de garagem em prédios residenciais para pessoas de fora do condomínio. A regra foi criada para garantir maior segurança aos moradores e agora a única maneira de se alugar ou vender vagas de garagem é com a aprovação de dois terços dos moradores em votação durante assembleia.

No classificado de imóveis online Zap Imóveis é possível fazer uma busca por vagas de garagem filtrando a pesquisa da seguinte forma: "Imóveis”>"Comercial">"Tipo">"Box/garagem". 

Investimento

Se de um lado existe a demanda, do outro existe quem ganhe dinheiro com isso. O senhor Luigi (que não quis informar o sobrenome), um italiano que vive há 12 anos no Rio de Janeiro, encara a compra e venda de vagas como investimento. O aposentado já comercializou cinco vagas de garagem no centro do Rio e sempre obteve lucro ao fim do negócio.

“Aqui no Brasil o pessoal ainda não entendeu muito esse negócio de vagas, mas na Itália era muito comum e eu já fazia esse tipo de investimento lá porque na Europa é muito difícil encontrar vaga de garagem. Em Roma, algumas são vendidas por 60 mil euros”, diz Luigi.

O aposentado conta que costuma comprar a vaga e alugá-la por um ano para depois vendê-la por um valor 30% a 60% maior. No momento, ele está anunciando por 35 mil reais a venda de uma vaga que ele comprou por 22 mil reais em 2012. E normalmente, segundo ele, as vagas são alugadas por cerca de 400 reais. 

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Os principais custos que o proprietário tem são o condomínio (nos edifício-garagens) e o IPTU. As taxas condominiais podem variar muito, de acordo com a localização, infraestrutura e serviço oferecido no edifício (como de manobristas).

Em tese, se o box for alugado, há também a incidência de imposto de renda sobre os aluguéis, mas como há isenção para rendimentos mensais de até 1.710 reais, e normalmente as vagas são alugadas por um valor menor que isso, o imposto não se aplica.

Por outro lado, como a vaga é um bem imóvel, com matrícula própria, há incidência de imposto de renda sobre o ganho de capital na venda, como ocorre na alienação de casas e apartamentos. “As regras do imposto de renda são as mesmas que valem para os imóveis”, comenta o aposentado. 

Para fazer uma simulação sobre o rendimento do investimento, vamos usar o exemplo do senhor Luigi. Sua vaga foi comprada por 22 mil reais, e alugada por 400 reais. Subtraindo-se o valor do condomínio (220 reais), e do IPTU (de 670 reais, ou 55 reais por mês), o rendimento líquido foi de 125 reais mensais, ou de 1.500 reais em um ano, o equivalente a um rendimento anual de 6,81%. 

Além do rendimento com o aluguel, deve-se considerar o ganho obtido com a valorização da vaga. No caso de Luigi, caso ele concretize a venda por 35 mil reais, o ganho em um ano seria de 59%. Somados os ganhos com os aluguéis com a valorização do imóvel, o lucro total seria de 65%. 

Caso o proprietário tenha vendido outro bem nos últimos cinco anos e a isenção de imposto sobre o ganho de capital não se aplique, deve-se também subtrair 15% de IR sobre o lucro. Na simulação acima, com a tributação de 15% sobre o ganho, o lucro líquido seria de 50% e não de 59%. Somando os 50% ao rendimento do aluguel, o ganho líquido total seria de 57%.

Mas, como todo tipo de investimento, nem sempre o retorno é certo. Existe o risco de que a vaga fique sem locatário ou de que ela não seja vendida por um valor superior ao de aquisição.

Por isso, é preciso conhecer os meandros do negócio para não sair no prejuízo. “Comprar vaga na Barra da Tijuca, por exemplo, não é negócio porque todo mundo na Barra tem vaga. Mas é um bom negócio em Copacabana e no Centro. E além do investimento não gerar muita despesa, a tendência é que daqui dois anos falte ainda mais espaço para os carros e as vagas sejam ainda mais disputadas”, afirma Luigi. 

Tiago Gomes diz que no centro do Rio De Janeiro de fato a procura por vagas para compra é grande porque os prédios da região são muito antigos. “O usuário médio das vagas são os donos de empresas e a alta gerência. Eles jogam a despesa com a compra da vaga para a empresa. Do ponto de vista empresarial, é caríssimo instalar toda a empresa numa torre moderna que tenha vagas, é muito mais barato ter um salão grande em um prédio velho e oferecer o conforto da vaga, em separado, ao alto escalão”, diz.

Em Florianópolis, Curitiba e São Paulo, também há vagas à venda, mas em um volume menor do que no Rio de Janeiro. No centro de São Paulo, na Rua da Consolação, uma vaga é anunciada por 10 mil reais no Zap Imóveis. Em Florianópolis, os preços já são um pouco mais altos: no Estreito, uma vaga é vendida por 49 mil reais e em Trindade uma outra é vendida por 39 mil reais. Em Curitiba, assim como no Rio, a demanda também é maior no centro. Lá uma vaga é anunciada por 28 mil reais. 

Fora do país, a falta de espaço para estacionar os carros em grandes cidades também vem pressionando os valores das vagas. Segundo reportagem do jornal San Francisco Chronicle, recentemente uma vaga foi vendida por 82 mil dólares na região de South Beach, em São Franciso, nos Estados Unidos.