O efeito da pandemia é visível sobre o segmento de escritórios de alto padrão em São Paulo. Por uma conjunção do aumento da prática de home office, provocada pelo isolamento social, com a crise econômica que foi gerada pela pandemia, além de novos imóveis entregues, a taxa de vacância -- que vinha caindo na cidade -- teve um repique.

Segundo pesquisa da consultoria imobiliária comercial JLL, a taxa de vacância dos imóveis vem subindo desde o surgimento do novo coronavírus: passou de 17,3% no segundo trimestre para 19,4% no terceiro trimestre, em média. Desde o segundo trimestre, a taxa de absorção líquida, ou seja, a diferença entre o que as empresas ocupavam e passaram a ocupar, vem sendo negativa. Ou seja, mais imóveis são devolvidos e empresas optam por alugar áreas menores.

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Esse panorama tem impacto no curto prazo sobre o lucro dos fundos imobiliários que investem no segmento de escritórios na cidade, analisa Arthur Vieira de Moraes, professor da EXAME Academy. "Os fundos que investem em lajes corporativas ficaram no meio do caminho. Seus rendimentos não chegaram a ser impactados pela pandemia, como os de shoppings e hotéis. Contudo sua possibilidade de aumento de lucro no curto prazo diminuiu."

A região que abrange as avenidas Berrini e Chucri Zaidan, na zona sul, foi a mais atingida na porção mais nobre da cidade, que abrange também as avenidas Faria Lima, Paulista, Juscelino Kubistchek e também o bairro da Vila Olímpia. Além de ter uma maior área locável, é a região na qual foram lançados novos edifícios.

Como resultado, edifícios na região chegam a registrar vacância de até 50%. É o caso da torre norte do Centro Empresarial das Nações Unidas (CENU), que registrou aumento de 29,3 ponto percentual em relação ao segundo trimestre. Como apenas metade do empreendimento está ocupado, isso teve impacto de 5% sobre o preço pedido pelos locatários. Já a torre Crystal, da Rochaverá Corporate Towers, também localizada na região, está com 30% de vacância, um aumento de 22 pontos percentuais em relação ao segundo trimestre.

Efeito limitado e passageiro

Mas esse efeito, demonstra a pesquisa do JLL, é limitado. Fora da região da Berrini e da Chucri Zaidan, no círculo mais nobre, a vacância fica abaixo de 10%. Na Faria Lima, gira ao redor de 5%. "Existe pouco estoque nessas regiões. Então se uma empresa sai do edifício geralmente tem outra para ocupar o lugar. Ou seja, se provou que regiões mais nobres são mais resilientes: a vacância na região continuou baixa, mesmo com a crise", diz Paulo Casoni, diretor associado de transações da JLL.

Além disso, quando são analisadas as devoluções, que foram equivalentes a 122 mil metros quadrados no terceiro trimestre, mais de 70% correspondem a unidades com área de até mil metros quadrados, concentradas na Vila Olímpia e na Avenida JK, o que é uma boa notícia para quem investe em fundos imobiliários. A maioria dos fundos investe em lajes corporativas, com área maior que 1 mil metros quadrados.

Grandes empresas correspondem, portanto, a cerca de 30% das devoluções. Entre elas, 70% deixaram o prédio, e 30% reduziram a área locada. "Acreditamos que o aumento do home office foi provocado mais por necessidade do que é uma tendência efetiva. Algumas empresas devem continuar a praticar, mas parte dessa vacância será diminuída quando houver uma vacina e a situação da economia melhorar", diz Casoni.

A perspectiva é que a vacância no segmento de escritórios na cidade continue a subir no quarto trimestre, aponta a JLL. "Talvez ela chegue a 22%", diz Casoni. Contudo, diante de um número menor de lançamentos na região, é esperado que até o segundo trimestre do ano que vem o segmento possa passar a ter uma absorção positiva. Ou seja, que as devoluções passem a ser menores do que as áreas locadas.

Perspectivas: o que fazer?

As regiões mais nobres vão continuar a sofrer menos na pandemia. Enquanto a JLL considera que até 2022 seja um momento favorável para o proprietário de imóveis nesta região, já analisa que o cenário a partir de 2021 é neutro tanto para escritórios de alto padrão na zona secundária (Centro, Jardins e Marginais) como nas zonas alternativas (Barra Funda, Moema e Alphaville), regiões que já vinham sofrendo mais com vacância na crise pré-pandemia. Moraes, da EXAME Academy, alerta que existem FIIs que têm empreendimentos nessas regiões. "Eles não se concentram apenas na região nobre. Há inclusive os que investem em regiões não abrangidas pela pesquisa, como a Vila Madalena."

Principalmente no caso de quem investiu em fundos do segmento que estão fora da região nobre, o que fazer? Moraes acredita que o setor de escritórios continuará relevante dentro de uma carteira de FIIs. Isso porque atuam no segmento fundos grandes, com liquidez e carteira diversificada. O alerta é para quem estava muito otimista com o segmento antes da pandemia. "Para quem se concentrou no segmento, a solução é ajustar a carteira: vender uma parte do que tem em fundos de lajes e realocar em outro setor", diz Moraes.