São Paulo – Além da compra direta de imóveis, da aplicação em papéis de construtoras e do investimento em fundos de investimento imobiliários, o investidor brasileiro tem também outras três opções principais para aplicar no setor imobiliário. As emissões dos títulos imobiliários estão aumentando e trazem mais uma alternativa de investimento.

Para pessoas físicas, as opções são o CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), a LH (Letra Hipotecária), e a LCI (Letra de Crédito Imobiliário). Outro ativo menos popular para pessoas físicas (embora não seja restrito), é a CCI (Cédula de Crédito Imobiliário). Somando os quatro ativos, o estoque registrado na Cetip somava 106 bilhões de reais em outubro, um aumento de 43% ante o volume registrado no final de 2010, de 74 bilhões de reais. “As emissões estão muito associadas ao desempenho do mercado imobiliário, que gira em torno da economia. Ou seja, quando a economia vai bem, o mercado responde e as emissões aumentam”, explica Fabio Zenaro, gerente executivo de desenvolvimento de negócios da Cetip.

Os títulos estão caindo cada vez mais nas graças do investidor pessoa física, que pode aplicar diretamente (o que exige investimentos mínimos parrudos), ou por meio de fundos de investimento que dediquem parte de sua estratégia aos títulos. Como algumas operações não exigem identificação do comprador final, não é possível precisar o percentual exato de investidores que aplicam nos ativos. Porém, fazendo uma extensão das operações identificadas, Zenaro estima que 50 bilhões de reais do estoque total está nas mãos dos investidores pessoa física, ou 47,16% do total.

Assim como nos fundos imobiliários, a principal vantagem para o investidor pessoa física é que ele fica isento do pagamento de imposto de renda. A desvantagem, porém, é que mesmo nos produtos mais simplificados, a aplicação mínima para investir nos títulos imobiliários é mais alta que as cotas mais baratas de fundos imobiliários.  Conheça os títulos e suas principais diferenças:

CRI - Certificados de Recebíveis Imobiliários

Quando há uma concessão de crédito imobiliário, as companhias securitizadoras autorizadas transformam o crédito em um título, que pode ser lastreados em diferentes tipos de operação. “Um título pode ser de um imóvel já locado ou não. Dependendo da origem, também pode ser indexado ao IGP-M ou à Taxa Referencial), explica Romeu Pasquantonio, diretor de distribuição da Brazilian Finance & Real Estate (BFRE).

A grande variedade de lastro e indexadores é uma vantagem, pois deixa mais de uma opção à disposição do investidor. A opção, porém, não é acessível a um público muito grande. Sem o intermédio de um fundo de investimento, a aplicação mínima é de 300 mil reais.
Também é importante que o investidor entenda que esse título carrega o risco de crédito. Pasquantonio explica que as emissões têm avaliação de agências de rating e é importante que o investidor entenda essa análise antes de aplicar. De um estoque de 27 bilhões de reais em CRIs na Cetip, a estimativa é que 4 bilhões estejam nas mãos de investidores pessoa física.

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LH – Letra Hipotecária

O título é lastreado em hipotecas. O prazo pode variar entre 180 dias e 60 meses e pode ser indexado ao IGP-M, IGP-DI, INPC e Taxa Referencial. Ainda há um estoque de cerca de 2 bilhões de reais em LH registrados na Cetip, basicamente nas mãos de investidores pessoa física. As aplicações mínimas também são de 300 mil reais.

O investimento na letra, porém, está caindo em desuso. Apesar de ainda disponível no mercado, as novas emissões estão diminuindo. Isso porque o lastro em hipoteca também é permitido pela regra que criou a LCI e, por isso, as emissões estão migrando de um ativo para outro.

LCI - Letra de Crédito Imobiliário

O ativo é o mais comum nas mãos de pessoa física. O estoque registrado na Cetip é de 44 bilhões de reais. O título é lastreado em crédito imobiliário, garantido por hipoteca ou por alienação fiduciária do imóvel. “O investimento é parecido com a aplicação em um CDB por ser emitido por instituições financeiras. O lastro no crédito imobiliário é a principal diferença”, explica Vitor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages. A empresa tem seus títulos vendidos em 16 instituições financeiras, com aplicações mínimas de 20 mil reais. No mercado, é possível encontrar opções a partir de 10 mil reais.

A remuneração também é parecida com a de um CDB e depende muito do prazo de vencimento do título. Em geral, a aplicação rende entre 85% e 95% do CDI. Em um CDB, respeitando algumas condições, é possível alcançar 100% do CDI. A diferença é que o investimento no título dos bancos não é isento de imposto de renda como é a LCI. Por isso, dependendo do título escolhido, a remuneração líquida pode superar o CDB.