A taxa Selic na mínima histórica, o valor de 2% ao ano, vem diminuindo os juros do crédito imobiliário. Como consequência, atualmente a Caixa e seus concorrentes, os grandes bancos privados, cobram taxas similares em linhas que utilizam recursos da poupança. Segundo levantamento do comparador de crédito imobiliário MelhorTaxa para a EXAME, os juros nos bancos variam atualmente de 6,75% a 8,10% ao ano.

Mas a taxa de juros é só um primeiro indicador que o consumidor deve olhar ao buscar financiar um imóvel. O mais importante é comparar o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento entre os bancos. Isso porque pode ser que o banco ofereça uma taxa de juros menor, mas no final das contas, considerando o preço do seguro e outras despesas do financiamento, o crédito pode ficar mais caro.

Veja abaixo os bancos que oferecem o financiamento mais barato no caso de um mutuário de 30 anos que resolva financiar um imóvel de R$ 500 mil, dê R$ 100 mil de entrada e parcele o restante por 360 meses:

Bancos	Juros Efetivo Ano	CET(Custo Efetivo Total Ano)	Primeira Parcela	Última Parcela	Soma das Parcelas	Renda Necessária
Caixa	6.75%	7.41%	R$     3,406.76	R$     1,182.91	R$         834,386.56	R$   11,355.88
Santander	6.99%	7.55%	R$     3,487.45	R$     1,167.38	R$         837,869.79	R$   11,624.82
Itaú	7.00%	7.60%	R$     3,466.49	R$     1,171.90	R$         854,273.73	R$   11,554.96
Bradesco	6.95%	7.74%	R$     3,497.90	R$     1,189.05	R$         837,787.12	R$   11,659.67
BB	8.10%	8.75%	R$     3,830.94	R$     1,185.25	R$         841,193.89	R$   12,769.79

A Caixa cobra tanto a menor taxa de juros quanto oferece o menor CET nos financiamentos. O banco é seguido pelo Santander, que anunciou redução de juros do crédito imobiliário para 6,99% em plena pandemia. Depois, vêm, em ordem, Itaú, Bradesco e BB.

A diferença, ao final do financiamento, é relevante, considerando que o mutuário, naturalmente, não amortize as parcelas antes do tempo. Enquanto na Caixa o mutuário terá de pagar R$ 834,3 mil, no BB o valor sobe para R$ 841,1 mil. Ou seja, cerca de R$ 6,8 mil a mais.

A renda necessária para ambos os financiamentos também muda, já que quanto mais caro o financiamento mais as parcelas pesam no orçamento. Na Caixa, é necessário ter renda familiar de R$ 11,3 mil, enquanto no BB ela sobe para R$ 12,7 mil. Enquanto o valor da primeira parcela na Caixa será de R$ 3,4 mil, subirá para R$ 3,8 mil no BB.

Marcelo Prata, diretor da Resale, alerta que nem sempre o banco onde o mutuário tem conta oferece a melhor condição. "Por isso, vale sempre pesquisar. Os bancos estão com apetite para oferecer crédito e a competição está mais acirrada agora".

O que também pesar na escolha

Outras condições oferecidas pelos bancos, como prazo máximo de financiamento e valor máximo financiado, também podem ser importantes para quem está com o orçamento apertado, já que podem exigir um valor menor de entrada e diluir mais as parcelas ao longo do tempo.

Ao optar por financiamentos com prazos maiores, contudo, o mutuário tem de ter consciência que o benefício tem um custo: terá de pagar juros por mais tempo.

Desde o ano passado a Caixa passou a oferecer duas novas modalidades de financiamento: indexada ao IPCA e prefixado. Enquanto no financiamento com juros fixos o cliente tem a segurança de que a parcela não vai oscilar pelos próximos 30 anos, o financiamento pelo IPCA tem juros menores. Contudo, o mutuário topa o risco de oscilação da inflação. 

Rafael Sasso, cofundador da MelhorTaxa, também alerta para a venda casada no financiamento, que pode gerar custos adicionais para o mutuário. "O banco pode oferecer um CET mais baixo, mas condicionar o financiamento a um pacote de serviços anual caro. É necessário fazer a conta para verificar se vale a pena".