Qual o impacto da crise no financiamento do imóvel?
Especialista responde como indexadores, a exemplo de índices de inflação e a Taxa Referencial, podem ter impacto na dívida
Da Redação
Publicado em 25 de julho de 2015 às 07h32.
Dúvida do internauta: Umfinanciamento de imóvel já aprovado, com contrato assinado e parcelas decrescentes pré-estabelecidas pode ser prejudicado pela instabilidade econômica do país, por conta da variação da taxa Selic , Taxa Referencial ou da inflação ?
Resposta de Marcelo Prata*
A parcela e o saldo devedor do financiamento imobiliário geralmente são corrigidos por uma taxa de juros pré-estabelecida e um índice de mercado. A escolha do indexador é feita antes da contratação do financiamento, na fase de simulações e análise do crédito.
Geralmente, a Taxa Referencial (TR), que corrige a caderneta de poupança e o saldo do FGTS , é utilizada como indexador nesse tipo de financiamento. A TR é calculada a partir da Taxa Básica Financeira (TBF), uma média das aplicações em Certificados de Depósitos Bancários (CDBs) emitidos pelas 30 maiores instituições financeiras do país.
Em algumas operações, como financiamento de imóveis comerciais, empréstimos onde o imóvel é oferecido como garantia, ou financiamentos realizados por bancos de menor porte e companhias hipotecárias, o índice utilizado pode ser o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), ou o IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado).
Nas operações de empréstimo com garantia de imóvel, é comum que as taxas de juros sejam menores em operações corrigidas por índices de preços, que acompanham a inflação. Mas a TR tem menor impacto na correção dos contratos se comparada ao IGP-M ou ao IPCA.
Portanto, contratos de financiamento imobiliário corrigidos pela TR estão mais imunes às mudanças da economia, pois tendem a oscilar menos em tempos de instabilidade econômica do que índices que acompanham a inflação.
De qualquer forma, em épocas de crise, como a atual, o governo tende a elevar a taxa básica de juros da economia, Selic, para conter a inflação. Como a taxa básica é usada como referência para a remuneração de investimentos e operações de crédito, os juros pagos pelos CDBs também tendem a aumentar.
Assim, com o aumento dos juros dos CDBs, a TBF tende a aumentar, provocando também a elevação da TR.
Por isso, ainda que financiamentos atrelados a índices inflacionários sejam mais afetados pela crise, os financiamentos de imóveis atrelados à TR, que são os mais comuns entre as pessoas físicas, também podem ficar mais caros.
Mesmo que na compra do imóvel seja comum que os bancos mostrem uma tabela com as parcelas que serão pagas ao longo do financiamento, é importante ressaltar que essas parcelas sofrem uma pequena alteração em função da TR.
Contudo, por mais que essa alteração na TR eleve o valor das parcelas, o aumento não é relevante. Para usar um exemplo fictício, para uma parcela de 3 mil reais, o comprador pode ter de pagar 26,19 reais a mais com uma TR elevada.
*Marcelo Prata é fundador do site de comparação de financiamento imobiliário, Canal do Crédito.
Envie suas dúvidas sobre dívidas, empréstimos e financiamentos para seudinheiro_exame@abril.com.br.
- 1. Casa própria
1 /50(BrianAJackson/Thinkstock)
São Paulo - Atualmente, para bancar um imóvel de 300 mil reais nas capitais brasileiras o comprador tem basicamente duas opções: um imóvel confortável, mas localizado em uma região afastada do centro; ou um imóvel bem localizado, mas com uma área reduzida. É o que mostra um levantamento feito pelo site de classificados imobiliários VivaReal com imóveis que custam 300 mil reais pelo Brasil. A valorização do preço médio do metro quadrado no país tornou mais difícil encontrar casas e apartamentos nessa faixa de preço, principalmente em cidades com maior custo de vida e que sofrem com problemas de mobilidade urbana. Em São Paulo , por exemplo, um apartamento vendido por esse valor na Consolação, no centro da cidade, tem um quarto e mede 27 metros quadrados. Já um apartamento com o mesmo preço anunciado no Butantã, na Zona Oeste da cidade, mede 68 metros quadrados e tem três quartos. Na Barra da Tijuca, no Rio de Janeiro , é possível encontrar um apartamento por 300 mil reais com apenas um quarto e que mede 42 metros quadrados. Essa mesma quantia permite adquirir um sobrado de 135 metros quadrados com dois quartos no bairro Aberta dos Morros, em Porto Alegre . Na Cidade Leste, em Fortaleza , com 300 mil reais o comprador consegue comprar uma casa ainda mais espaçosa, com 150 metros quadrados e três quartos. Veja nas fotos a seguir exemplos de imóveis vendidos na faixa de 300 mil reais em São Paulo (SP), Rio de Janeiro (RJ), Brasília (DF), Belo Horizonte (MG), Porto Alegre (RS), Florianópolis (SC), Salvador (BA), Recife (PE), Fortaleza (CE), Natal (RN), João Pessoa (PB), Goiânia (GO), Cuiabá (MT) e Aracaju (SE):
2 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 39 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
3 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 27 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | R$ 365 |
| Vagas de garagem | Não informa |
| Link para o anúncio | |
4 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 68 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | R$ 500 |
| Vagas de garagem | Não informa |
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5 /50(Divulgação/VivaReal)
6 /50(Divulgação/VivaReal)
7 /50(Divulgação/VivaReal)
8 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 50 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
9 /50(Divulgação/VivaReal)
10 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 60 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
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11 /50(Divulgação/VivaReal)
12 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 70 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
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13 /50(Divulgação/VivaReal)
14 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 30 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | R$ 390 |
| Vagas de garagem | Não informa |
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15 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 62 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
16 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 50 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
17 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 60 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
18 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 50 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
19 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 65 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | Não informa |
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20 /50(Divulgação/VivaReal)
21 /50(Divulgação/VivaReal)
22 /50(Divulgação/VivaReal)
23 /50(Divulgação/VivaReal)
24 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 91 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | R$ 190 |
| Vagas de garagem | Não informa |
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25 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 305 mil |
| Área | 102 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | R$ 320 |
| Vagas de garagem | 1 |
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26 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 135 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não tem |
| Vagas de garagem | 4 |
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27 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 72 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | Não informa |
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28 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | Não informa |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | Não informa |
| Link para o anúncio | |
29 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 305 mil |
| Área | 100 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
30 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 42 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | R$ 315 |
| Vagas de garagem | Não informa |
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31 /50(Divulgação/VivaReal)
32 /50(Divulgação/VivaReal)
33 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 57 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
34 /50(Divulgação/VivaReal)
35 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 45 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
36 /50(Divulgação/VivaReal)
37 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 120 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não tem |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
38 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 305 mil |
| Área | 91 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
39 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 150 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não tem |
| Vagas de garagem | 2 |
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40 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 301 mil |
| Área | 55 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | R$ 230 |
| Vagas de garagem | Não informa |
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41 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 57 metros quadrados |
| Quartos | 2 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
42 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 80 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
43 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 100 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 2 |
| Link para o anúncio | |
44 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 36 metros quadrados |
| Quartos | 1 |
| Condomínio | Não informa |
| Vagas de garagem | 1 |
| Link para o anúncio | |
45 /50(Divulgação/VivaReal)
46 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | 96 metros quadrados |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não tem |
| Vagas de garagem | Não informa |
| Link para o anúncio | |
47 /50(Divulgação/VivaReal)
| Preço | R$ 300 mil |
| Área | Não informa |
| Quartos | 3 |
| Condomínio | Não tem |
| Vagas de garagem | Não informa |
| Link para o anúncio | |
48 /50(Divulgação/VivaReal)
49 /50(Divulgação/VivaReal)
50 /50(Divulgação/VivaReal)