São Paulo - A proposta de tributar a rentabilidade dos fundos imobiliários, embutida como contrabando na Medida Provisória 694 no fim do ano passado e abandonada este ano, provocou uma forte queda de interesse dos investidores por esses fundos e nos preços das cotas.

O Ifix, índice que reúne as cotas negociadas na BM&FBovespa, chegou a cair 6% em janeiro e ainda acumula perda de 5% no ano. Alguns fundos, porém, chegaram a perde mais de 10%.

Para especialistas essa queda aumentou o retorno potencial de vários fundos e a atratividade da aplicação, mas os riscos continuam.

A perda de 5% do Ifix neste ano é relevante, afirma Augusto Martins, sócio da área de investimentos imobiliários da Rio Bravo Investimentos.

Segundo ele, não houve nenhuma notícia nova que justificasse uma queda tão grande nas cotas em dezembro e janeiro além da MP 694.

“Em fevereiro, com o senador Romero Juca, relator da MP, voltando atrás e retirando a proposta de tributação, os fundos tiveram uma pequena melhora”, afirma.

O investidor pode ganhar de duas formas com os fundos imobiliários: pela remuneração obtida a partir dos aluguéis dos imóveis da carteira do fundo, distribuídos mensalmente, e pela venda das cotas do fundo na bolsa de valores, que são negociadas como ações.

Para investir, é preciso ter conta em uma corretora. Os rendimentos são isentos de imposto, mas a venda das cotas é tributada, se houver lucro, pelas regras do ganho de capital. O governo estudava tributar o rendimento também dos fundos, em 17,5%.

Retorno acima da média histórica

Martins observa que os fundos imobiliários apresentam uma relação histórica de retorno em relação aos juros dos papéis do governo, as NTN-B, que também são corrigidas pela inflação.

E, hoje, os prêmios dos fundos estão maiores que as médias históricas, indicando uma incerteza grande dos investidores.

Segundo Martins, em geral, o ganho dos fundos imobiliários acima dos juros das NTN-B longas fica entre 2,5 e 4 pontos percentuais ao ano, com uma média história de 3,20% ao ano.

Hoje, porém, o retorno médio do Ifix, comparando os rendimentos com o valor das cotas, está em 12% ao ano, enquanto a NTN-B paga 7,40%, o que dá um prêmio de 4,60 pontos percentuais, ou 0,60 ponto acima do teto histórico.

Receio com volta da tributação

Para ele, esse adicional reflete a incerteza dos investidores com a tributação, que pode voltar a ser proposta até o fim do ano.

“Enquanto não tiver uma discussão mais profunda do imposto, fica essa incerteza no ar e as cotas têm mais dificuldade para recuperar seu preço”, explica.

A liquidez do mercado diminuiu muito desde que a discussão da tributação começou e, apesar de os preços dos fundos imobiliários em geral estarem atrativos, a pressão vendedora derruba os preços.

“A proposta até era boa para os fundos antigos, que iam manter a isenção, mas seria ruim para os novos, que seriam tributados”, afirma.

Mercado mais ajustado

Segundo Martins, o risco para o investidor hoje é menor que no ano passado pois o mercado já embute vários fatores negativos, como a taxa de vacância alta, renegociações de aluguéis e queda nos preços dos imóveis.

“Para quem investe hoje, há menos incerteza”, diz. Muitos fundos renegociaram parte dos contratos de aluguel, trocaram inquilinos, fizeram concessões, o que já está nos preços das cotas.

“A renda dos fundos monoativos, com um prédio só, caiu em média 14% no ano passado em relação a 2014, pois muitos não conseguiram repassar a inflação para os aluguéis”, explica.

Há ainda os que tinham renda garantida, que acabou, e outros que chegam a ter até 100% de vacância.

Descontos de 28%

Em relação ao valor de laudo, ou seja, ao valor dos bens que possuem, os fundos imobiliários apresentam forte desconto, de 28% na média, avalia Martins.

Ou seja, um prédio que vale R$ 100 estaria sendo negociado no mercado pelo equivalente a R$ 72. Essa relação, explica Martins, chegou a 30% em 2014, mas diminuiu porque os valores dos bens também foram revistos para baixo.

“Como o valor de avaliação caiu, o número é mais confiável, pois acompanha a desvalorização dos imóveis no mercado.”

Mais procurados e maiores riscos

Martins diz que há concentração grande em carteiras de lajes corporativas, mas a grande procura nos últimos tempos tem sido por fundos de papéis, que aplicam em recebíveis imobiliários como CRI, uma vez que esses títulos acompanham a alta dos juros na renda fixa.

Martins sugere ver com um pouco mais de cuidado os fundos de logística, pois há muitos com perfil industrial, ou seja, atendem a determinada empresa. “O logístico mesmo, com vários usuários, é mais fácil de substituir um locatário”, explica.

Fundo perdeu 22% em janeiro

Há também fundos com performance bastante ruim, caso do Torre Almirante, cujo principal ativo é um prédio no Rio alugado para a Petrobras. A cota do fundo caiu 22% em janeiro após a estatal anunciar que ia deixar o imóvel.

Outro fundo que também investe no Torre Almirante, o BC Fund, também perdeu, 5% em janeiro.

“É natural perder, mas o prédio é excepcional, o segundo ou terceiro melhor prédio do Rio, talvez seja preciso reduzir o preço do aluguel, mas é um empreendimento vencedor no médio e longo prazo”, afirma.

A Petrobras tem 50 mil metros quadrados e 5 mil funcionários trabalhando lá, por isso Martins também acha que a mudança não será tão rápida, o que dá tempo para o fundo se ajustar.

Estabilidade nos preços

A expectativa de Martins é que o preço dos imóveis para este ano deve ficar estável após a queda do ano passado e a partir do ano que vem pode voltar a acompanhar a inflação.

“Mas retomada real de preço, só quando a vacância começar a cair”, diz Segundo ele, a vacância varia de acordo com a fonte, de 20% a 16%, mas é crescente.

“Não tem como imaginar que isso vá cair este ano”, diz. “Temos imóveis novos ficando prontos e economia ruim, e nenhuma empresa fazendo expansões para alugar mais, muitas estão até reduzindo espaço, cortando custos, portanto não devemos ter redução de vacância”.

Preço de locação em baixa

O preço de locação já reflete essa realidade, com uma queda nominal de 20% em média no ano passado, além da perda da inflação, afirma Martins. “Mas as cotas já precificam essa queda das receitas”, diz.

Citibank vê oportunidade com queda nos preços

Em relatório enviado aos clientes, a corretora do Citibank destaca a queda em janeiro, descontados os proventos pagos, dos três maiores fundos do Ifix: o BC Fund, de 9%, o Kinea Renda Imobiliária, de 5,1%, e o CSHG Real Estate, de 9,5%.

O setor continua com dificuldades, observa o Citi. A taxa de vacância dos imóveis de escritório classe A alcançou 26,8% no terceiro trimestre do ano passado em São Paulo, ante 19,3% no mesmo trimestre de 2014.

No Rio, a taxa ficou em 19,9%, ante 13,7% no terceiro trimestre de 2014.

Mais prédios entregues e preço menor

Em São Paulo, essa desocupação elevada é reflexo do grande volume de novos prédios entregues, com 187 mil metros quadrados de acréscimo de janeiro a setembro do ano passado e mais 91 mil metros de lajes corporativas previstas para o quarto trimestre.

Com isso, o preço médio cau de R$ 118,6 por metro quadrado em 2014 para R$ 114,4 em 2015.

Retorno sobre o CDI acima da média e desconto de 31%

O Citi estima em 0,87% ao mês a média do retorno (dividend yield) dos fundos imobiliários entre dezembro e janeiro, superando o retorno do CDI já líquido de imposto em 0,15%, acima da média dos últimos 12 meses, de 0,08%.

E o desconto médio das cotas em relação ao valor patrimonial está em 31%, o que, para a corretora, indicaria “um bom ponto de entrada para os investidores focados em valor e com uma visão de longo prazo”.

Mas, ao mesmo tempo em que vê oportunidade, o Citi alerta para os riscos, uma vez que a recuperação dos imóveis depene ainda da desaceleração da inflação e redução dos juros, além da absorção da oferta de novos prédios em algumas regiões, especialmente em São Paulo.

Dois fundos devem também encerrar sua renda garantida este ano: o Shopping Jardim Sul, em setembro, e o Shopping Sulacap em outubro.

Oportunidades para diversificação

O Citi destaca como opções para o investidor os fundos CSHG Real Estate, o Kinea Renda Imobiliária, o CSHG Logística, o BB Progressivo, o Santander Agências, o Campus Faria Lima e o Kinea Rendimentos Imobiliários.

Nos dois primeiros, a diversificação e a gestão ativa reduzem os riscos. Já os os fundos de agências do BB e do Santander e o Campus Faria Lima apresentam risco mais baixo. Já o Kinea Rendimentos tem forte diversificação em papéis do setor, os CRI.