Pergunta do leitor: Estou planejando a compra de um imóvel. Um amigo falou que, caso eu escolha o sistema de amortização Price, eu posso correr o risco de pagar todo meu financiamento e no final ter de pagar tudo novamente! É verdade?

Resposta de Marcelo Prata*

Seu amigo exagerou na resposta, mas é um assunto que vale investigar um pouco mais.

Um sistema de amortização nada mais é do que a forma como você irá amortizar, ou seja, abater o valor principal que você emprestou do banco. Esse valor principal é valor que foi liberado ao vendedor do imóvel acrescido de algum outro tipo de despesa que você tenha optado por incluir no seu financiamento (contratuais, reembolso de cartório, etc.).

Caso você tenha financiado 100 mil reais, esse é o valor principal da sua dívida com o banco, em outras palavras, o seu saldo devedor no momento em que contratou o financiamento.

A cada mês você irá pagar a prestação do financiamento que inclui: amortização do saldo devedor, juros, taxa de administração e seguros. Disso tudo, a única coisa que abate o seu saldo devedor é o que você paga como amortização. Os juros são a remuneração do banco por ter lhe emprestado o dinheiro, enquanto a taxa de administração é paga para cobrir custos com cobrança e os seguros servem para proteger o seu contrato.

Os dois principais sistemas de amortização utilizados nos contratos de financiamento imobiliário são o SAC (Sistema de Amortização Constante) e a Tabela Price. O que diferencia um do outra é a forma como é calculado o quanto você amortizará do seu saldo devedor mês a mês.

No sistema SAC, como o nome já conta, as amortizações são constantes. Por exemplo, alguém que financie 100 mil reais para pagar em 100 meses, amortizará mensalmente mil reais (100 mil reais dividido por 100). A partir de cada amortização mensal é que são calculados os juros e o valor do seguro da próxima prestação. Essa metodologia faz com que as prestações sejam decrescentes ao longo do tempo.

Já no sistema Price, o que se mantém constante é o valor da prestação e partir dele é que se chega ao valor de juros e ao que será amortizado mensalmente

Portanto, caso esse financiamento não sofra algum tipo de correção, ao final do prazo, seja pelo SAC ou Price, não haverá saldo devedor.

Acontece que o contrato de financiamento também pode estar atrelado a algum tipo de correção monetária. Por exemplo, nos contratos de financiamento imobiliário pelo SAC é comum vermos a correção pela TR (Taxa Referencial), a mesma que corrige a Caderneta de Poupança e o FGTS.

Quando o banco divulga que a taxa de juros é de 11% ao ano + TR, isso significa que esse financiamento é pós-fixado, ou seja, haverá uma correção que só se saberá qual é depois da contratação do crédito. No sistema Price também podemos ter o sistema pós-fixado por indexadores como IPCA, IGP-M ou mesmo a TR.

Na prática o que acontece, portanto, é que um financiamento que utilize o sistema Price e que sofra algum tipo de correção monetária deixará de ter as prestações fixas e passará a ter prestações crescentes ao longo do contrato.

Mas em quais casos poderia acontecer de após pagar todo meu financiamento ainda ter um saldo devedor “enorme” para ser pago?

Isso somente acontecerá se houver um descasamento entre a correção monetária que é aplicada ao seu saldo devedor e as prestações que paga mensalmente.

Imagine uma situação onde o banco ofereça uma prestação fixa no financiamento, mas cujo saldo devedor seja corrigido por algum indexador. Ao final do financiamento, o que você pagou mensalmente não terá sido suficiente para quitar o saldo devedor e, portanto, haverá um saldo residual a ser pago. Isso aconteceu nas décadas de 80 e 90, onde as prestações dos financiamentos eram corrigidas por um índice e o saldo devedor por outro. Isso gerou um fato que ainda assombra muitos como seu amigo, que ao término do financiamento o saldo devedor era igual ou ás vezes até maior do que o valor inicial da dívida.

Embora, desde então, não tenha sido mais uma prática do mercado financeiro adotar o modelo descasado de correção monetária, o Conselho Monetário Nacional, em novembro de 2016, promoveu ajustes na Resolução 4.537 que trata das condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

A resolução diz que “as condições contratuais devem prever a utilização de sistemas de amortização das operações no âmbito do SFH que assegurem a liquidação integral, em cada pagamento das prestações devidas, dos valores relativos aos juros contratuais e à atualização incidentes sobre o saldo devedor no período.”

Na prática, significa que não haverá como os bancos oferecerem um financiamento com prestações fixas (SAC ou Price) e manter algum tipo de correção no saldo devedor. No caso de correção, as prestações devem ser capazes de liquidar custos com juros e correção monetária, garantindo que não haja saldo residual ao final do prazo de pagamento.

Portanto, embora seja compreensível o medo do seu amigo em função do que vivemos no passado recente, atualmente, independente do sistema de amortização escolhido por você, não poderá haver saldo residual ao término do contrato de financiamento.

Por isso, é muito importante ler o contrato antes de assiná-lo e buscar assessoria jurídica para orientá-lo.

*Marcelo Prata é especialista em crédito imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br

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