São Paulo – Após um ano brilhante em 2012, os fundos imobiliários amargaram um mau desempenho em 2013, passando de vedetes dos investimentos para “micos”. O processo de alta da taxa básica de juros, a Selic, caiu como uma bomba sobre a maioria deles, tornando-os menos atrativos que a renda fixa.

Segundo um levantamento da Economatica, que considera o desempenho dos fundos entre 20 de fevereiro de 2013 e 20 de fevereiro de 2014, apenas nove fundos tiveram desempenho positivo no período.

O levantamento leva em conta o conceito de Retorno Total, que considera o reinvestimento dos rendimentos na compra de novas cotas. Segundo essa metodologia, o desempenho dos fundos imobiliários no período foi uma queda de 21,56%, enquanto o Ibovespa caiu 15,82%.

Considerando apenas o desempenho das cotas nos anos fechados de 2012 e 2013, os fundos imobiliários tiveram alta de 35,04% em média em 2012, amargando uma perda de 12,63% no ano passado.

Segundo o agente autônomo Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários, esse mau desempenho se deve à alta da Selic vista ao longo de 2013.

“Os fundos que distribuem rendimentos de aluguéis, que são os mais conhecidos, são de certa forma comparáveis à renda fixa. Considerada a intensidade da alta da Selic, os fundos responderam inversamente, como era de se esperar”, explica Moraes.

Dessa forma, quando a renda fixa tradicional fica mais rentável, com o aumento da taxa básica de juros, os fundos imobiliários, que são mais arriscados, tornam-se menos atrativos. O que se vê é uma migração dos investidores do investimento mais arriscado para o mais conservador.

Em geral, os fundos de renda, que são os mais comuns na bolsa brasileira, podem ter sua rentabilidade comparada à da NTN-B, título do Tesouro que paga juros acima da inflação. A alta da Selic fez com que comprar NTN-Bs se tornasse muito interessante, pois elas passaram a oferecer 7% acima do IPCA.

Assim, os fundos que foram melhor nos anos anteriores caíram para o meio do ranking de investimentos. No topo, ficaram aqueles fundos menos impactados pela alta da Selic.

Entre eles, os fundos de desenvolvimento, que investem na construção de imóveis, para lucrar com a posterior venda. Os que se deram melhor foram aqueles que ganharam com a venda de empreendimentos prontos e que amortizaram cotas, isto é, devolveram dinheiro aos cotistas.

Outro tipo de fundo que ganhou em 2013 foram os fundos de recebíveis imobiliários, que na prática investem em papéis de renda fixa com lastro em créditos imobiliários, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Por terem características de renda fixa, esses fundos conseguem se dar bem mesmo quando a Selic tem alta.

Veja a seguir a lista dos dez melhores (ou “menos piores”) fundos imobiliários de 2013, segundo levantamento da Economatica. Arthur Vieira de Moraes ajudou a comentar sobre o desempenho dos fundos.

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1 RB Capital Desenvolvimento Residencial II (Rbresid2)

Código: RBDS11
Retorno em 12 meses: +38,81%
Segmento: desenvolvimento residencial

Descrição: Fundo com 126 milhões de reais de captação para investimento em projetos de incorporação residencial de diversos incorporadores de primeira linha, com atuação em todo o país, e direcionados a todas as faixas de renda, com foco nos segmentos de baixa e média renda.

Por que foi bem: Não é um fundo de renda, mas sim focado no desenvolvimento de imóveis residenciais para lucrar com sua posterior venda.

Em função disso, seus rendimentos são inconstantes e não ocorrem sequer todos os meses. Por isso, o fundo não sofre com o impacto da alta na taxa Selic. Alguns empreendimentos já foram concluídos e começaram a ser vendidos. O fundo começou a distribuir rendimentos em 2013.

2 RB Capital Prime Realty II (Rbprime2)

Código: RBPD11
Retorno em 12 meses: +17,02%
Segmento: desenvolvimento residencial

Descrição: destinado a investir indiretamente em uma carteira diversificada de empreendimentos imobiliários e comerciais localizados em diferentes regiões do Brasil.

Por que foi bem: Também não é um fundo de renda, mas sim focado no desenvolvimento e posterior venda de empreendimentos, principalmente residenciais.

Assim, seus rendimentos são inconstantes e podem não ocorrer todos os meses, não havendo impacto direto da alta da Selic. Em 2013, houve um bom retorno não só pelos rendimentos, como também pelo aumento das amortizações, com a conclusão de alguns empreendimentos.

3 Grand Plaza Shopping (Abc Imob)

Código: ABCP11
Retorno em 12 meses: +7,16%
Segmento: desenvolvimento de shopping e renda

Descrição: O fundo é fruto de uma cisão do fundo imobiliário ABC Plaza Shopping e do fundo imobiliário JK, sendo atualmente proprietário do edifício comercial Grand Plaza, do Grand Plaza Shopping e do antigo JK Shopping, todos localizados em Santo André (SP).

O fundo distribui rendimentos provenientes do aluguel de seu espaço e também investiu na construção da expansão do shopping Grand Plaza.

Por que foi bem: apesar de ser um fundo de renda, o fato de também ser um fundo de desenvolvimento beneficiou este fundo em 2013. A conclusão da expansão do Grand Plaza em outubro de 2012, como ampliação da Área Bruta Locável, fez com que a receita do fundo aumentasse, com consequente aumento dos rendimentos distribuídos.

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4 RB Capital Prime Realty I (Rbprime1)

Código: RBPR11
Retorno em 12 meses: +4,88%
Segmento: desenvolvimento residencial

Descrição: destinado a investir indiretamente em uma carteira diversificada de empreendimentos imobiliários e comerciais localizados em diferentes regiões do Brasil. Com início de negociação no fim de dezembro de 2010, o fundo tem prazo determinado de 42 meses.

Por que foi bem: Também não é um fundo de renda, mas sim focado no desenvolvimento e posterior venda de empreendimentos, principalmente residenciais.

Assim, seus rendimentos são inconstantes e podem não ocorrer todos os meses, não havendo impacto direto da alta da Selic. Em 2013, houve um bom retorno não só pelos rendimentos, como também pelo aumento das amortizações, com a conclusão de alguns empreendimentos.

5 BB Renda de Papéis PAP CI (BB R Pap)

Código: RNDP11
Retorno em 12 meses: + 4,77%
Segmento: Recebíveis

Descrição: O fundo investe em recebíveis imobiliários, isto é, em papéis de renda fixa com lastro em operações de crédito no mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Por que foi bem: como o fundo investe em papéis de renda fixa, os rendimentos podem se beneficiar da alta da Selic. Esse tipo de fundo não se expõe a certos riscos do mercado imobiliário, como o de vacância.

6 Rio Bravo Crédito Imobiliário II (Riobcri2)

Código: RBVO11
Retorno em 12 meses: + 2,68%
Segmento: Recebíveis

Descrição: O fundo investe em recebíveis imobiliários, isto é, em papéis de renda fixa com lastro em operações de crédito no mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Também pode investir em cotas de outros fundos imobiliários.

Por que foi bem: como o fundo investe em papéis de renda fixa, os rendimentos podem se beneficiar da alta da Selic. Esse tipo de fundo não se expõe a certos riscos do mercado imobiliário, como o de vacância.

Além disso, esse fundo em particular teve início no fim de 2012. Ao longo de 2013, foi alocando os recursos, e os rendimentos foram crescendo.

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7 XP Gaia Lote I (Xp Gaia)

Código: XPGA11
Retorno em 12 meses: + 2,53%
Segmento: Recebíveis

Descrição: O fundo investe em recebíveis imobiliários, isto é, em papéis de renda fixa com lastro em operações de crédito no mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Por que foi bem: como o fundo investe em papéis de renda fixa, os rendimentos podem se beneficiar da alta da Selic. Esse tipo de fundo não se expõe a certos riscos do mercado imobiliário, como o de vacância.

Além disso, o fundo fez uma nova emissão de cotas na segunda metade de 2012, e foi alocando seus novos recursos ao longo de 2013, gerando mais rendimentos.

8 GWI Condomínios Logísticos (Gwi Log)

Código: GWIC11
Retorno em 12 meses: + 2,35%
Segmento: Galpões logísticos

Descrição: O objetivo do fundo é investir em galpões e condomínios logísticos, e seu primeiro investimento foi o Galpão Cumbica, localizado próximo ao Aeroporto Internacional de Guarulhos, na Grande São Paulo.

Por que foi bem: o fundo vinha sofrendo com inadimplência de alguns locatários, mas o problema foi sanado com a troca de inquilinos, o que impactou positivamente a distribuição de rendimentos ao longo de 2013.

9 Fator Verità (Fator Ve)

Código: VRTA11
Retorno em 12 meses: + 0,26%
Segmento: Recebíveis

Descrição: O fundo investe em recebíveis imobiliários, isto é, em papéis de renda fixa com lastro em operações de crédito no mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Além disso, pode investir em cotas de outros fundos imobiliários, de fundos de renda fixa, de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC) e em debêntures (títulos de dívidas de empresas).

Por que foi bem: como o fundo investe em papéis de renda fixa, os rendimentos podem se beneficiar da alta da Selic. Esse tipo de fundo não se expõe a certos riscos do mercado imobiliário, como o de vacância.

Além disso, o fundo fez uma nova emissão de cotas em dezembro de 2012, e foi realizando a alocação dos novos recursos captados ao longo de 2013, o que impactou positivamente nos rendimentos distribuídos.

10 Kinea Rendimentos Imobiliários (Kinea Ri)

Código: KNCR11
Retorno em 12 meses: -3,80%
Segmento: Recebíveis

Descrição: O fundo investe em recebíveis imobiliários, isto é, em papéis de renda fixa com lastro em operações de crédito no mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

Por que foi relativamente bem: como o fundo investe em papéis de renda fixa, os rendimentos podem se beneficiar da alta da Selic. Esse tipo de fundo não se expõe a certos riscos do mercado imobiliário, como o de vacância.

O fundo foi “o melhor dentre os piores”, ficando em décimo lugar no ranking. Em 2013, fez uma nova emissão de cotas, realizando a alocação dos novos recursos captados, o que impactou positivamente os rendimentos distribuídos.