São Paulo – Investir diretamente em imóveis é bem diferente de aplicar em um fundo. Não tem prospecto, nem regulamento – escolher o melhor imóvel demanda, isso sim, bater muito papo e muita perna. Seja para morar, para obter renda com aluguel ou ainda para lucrar com a valorização, andar pela região desejada e fazer as perguntas certas às pessoas certas faz toda diferença na hora de comprar uma propriedade.

Mas o que, de fato, o comprador precisa saber antes de embarcar num negócio desse porte? Que informações deve tentar extrair, e de quem? Em seu livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”, o economista Luiz Calado aconselha que a pesquisa pelo imóvel ideal seja feita em pelo menos duas etapas: primeiro à distância, pela internet e meios de comunicação, para o comprador ter ideia dos preços praticados no mercado pelo qual se interessa e identificar as propostas de desenvolvimento que possam impactá-lo no futuro; e uma pesquisa presencial, para checar essas informações e conversar com quem realmente conhece a região desejada.

O comprador da casa própria

Esse é o sujeito que pode se preocupar menos com a valorização do imóvel e mais com o seu conforto e felicidade pessoal. Esse comprador pode e deve se imaginar morando no imóvel por um período de, no mínimo, cinco anos, para que o investimento se justifique. Dependendo da valorização da região, inclusive, alugar pode ser mais vantajoso que comprar. “Se a pessoa pretende ainda estar morando ali depois de casar, por exemplo, deve comprar o imóvel de um tamanho que já vislumbre a chegada dos filhos”, exemplifica Luiz Calado, em entrevista a EXAME.com.

Assim, a pesquisa à distância deve priorizar os preços praticados na região desejada. As visitas, por sua vez, não devem se concentrar apenas no imóvel em si, mas também nos arredores. Conversar com pessoas que morem ou trabalhem na região faz, nesse caso, uma grande diferença, porque o comprador quer saber: o local é seguro? Há feira livre na rua? O imóvel é próximo ao que ele considera importante (mercado, academia de ginástica, farmácia, trabalho, transporte público)? O local é sossegado ou barulhento? Tem como parar o carro na frente do prédio?

O investidor imobiliário

Primeira coisa que o investidor tem que fazer é não se ver no imóvel. O bom investimento não é aquele onde ele moraria, mas sim aquele que é mais demandado no mercado, seja de aluguel, seja de venda. “As pessoas tem uma ideia fixa em comprar apartamento de três quartos para investir. Quando o sujeito atinge os seus 45 anos e mora num três quartos com sua família, ele acha que, para investir, tem que comprar um imóvel semelhante. Não olhe para si mesmo, e sim para a demanda do mercado”, aconselha Calado, em entrevista.

Ou seja, o mais importante é saber onde está, ou melhor, onde estará a maior demanda de imóveis para locação ou venda, dependendo do objetivo do investidor. Não importa o número de quartos, se tem ou não garagem ou se o imóvel fica na sua cidade ou perto da sua residência. Existem algumas maneiras de descobrir qual o imóvel que você busca. Veja as dicas na próxima página:

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1. Tente se antecipar às melhorias que valorizam as regiões

Durante a etapa de pesquisa à distância – por meio de internet, jornais e revistas, por exemplo – procure se informar sobre empreendimentos futuros que possam vir a valorizar determinadas regiões. Verifique aonde deve chegar metrô, uma nova fábrica, um centro comercial, um novo porto ou plataforma de petróleo, num futuro não muito próximo, e tente se antecipar aos demais compradores. Essa dica é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização do imóvel. Como exemplos, Luiz Calado citou, à EXAME.com, a região em torno do estádio do Corinthians, na zona leste de São Paulo (foto), e a cidade paulista de Piracicaba, onde está em construção uma fábrica da Hyundai. Nem sempre esses imóveis estarão perto da sua casa, porém. Não os descarte, a menos que não tenha como conhecer a região de perto.

2. Converse com especialistas em mercado imobiliário

Corretores respiram imóveis e podem nutrir o comprador de informações importantes que vão ajudá-lo a imaginar não a si mesmo, mas o seu público-alvo morando no imóvel. Por exemplo, quem deseja comprar um imóvel para alugar, pode ligar primeiro para a área de locação das imobiliárias e conversar cinco minutos com o corretor sobre o perfil dos imóveis mais demandados e das pessoas que mais procuram imóvel para alugar. São jovens solteiros? Idosos que não moram mais com os filhos? Famílias inteiras? Só tenho dinheiro para comprar um apartamento de um quarto, onde esse tipo de imóvel é mais procurado? Com o perfil do locatário em mãos fica mais fácil imaginar que tipo de imóvel o agradaria, tirando suas próprias preferências da jogada.

3. Converse com as pessoas que moram e trabalham na região desejada

Uma maneira mais informal de saber sobre a demanda em determinada região é conversar com os porteiros dos prédios. “Eles estão na linha de frente para dar informação às pessoas que procuram apartamentos para alugar ou comprar, e em geral são menos tímidos para conversar. Na maioria das vezes, também são pessoas desinteressadas, que vão ser sinceras”, diz Luiz Calado.

Eles podem informar qual é o tipo de pessoa que procura imóveis naquela região, por exemplo, e se aparece muita gente buscando apartamento para alugar. Se a ideia é lucrar com a valorização de um imóvel, e não com o aluguel, é uma boa perguntar aos porteiros se há imóveis vazios e fechados no prédio e tentar entrar em contato com o proprietário. Assim, o comprador pode se antecipar aos corretores e comprar um imóvel depreciado, que sequer estava à venda.

Vizinhos e trabalhadores do comércio local também podem ser boas fontes desse tipo de informação, embora com menos precisão que os porteiros. “Quem for mais assanhado pode tentar conversar com os síndicos dos prédios”, lembra Calado. Ele frisa, no entanto, que esta não é uma prática corriqueira, e que alguns síndicos podem estranhar a atitude. É preciso ser delicado e bastante claro na abordagem.

4. Procure imóveis depreciados

Essa dica se aplica a qualquer tipo de comprador de imóvel – mesmo quem busca a casa própria – mas é especialmente valiosa para quem quer lucrar com a valorização. Propriedades que precisem de reformas superficiais podem ser ótimos negócios, especialmente se o comprador se antecipar e entrar em contato com o proprietário, mesmo que o imóvel não esteja à venda. “Em geral, o fato de o imóvel estar mal cuidado já reflete certa fragilidade financeira do vendedor, o que pode refletir em uma maior vontade dele de vender (aumentando a probabilidade de um desconto maior)”, diz Luiz Calado em seu livro.

Procure saber um pouco sobre a história de vida do vendedor e a razão de querer se desfazer do imóvel. Para essa tarefa, até os vizinhos podem ajudar. Se o proprietário tiver pressa, é possível conseguir um bom desconto. Um bom exemplo são os casais recém-separados, que muitas vezes querem vender a casa o quanto antes.