O que é útil ou inútil em um condomínio

São Paulo – Os empreendimentos imobiliários mais modernos capricham na instalação de diversos equipamentos na área comum e oferecem dezenas de serviços para encher os olhos de potenciais compradores. Nem toda essa infraestrutura será utilizada pela maioria dos condôminos, mas, em relação aos custos, não há exceção: qualquer melhoria em um prédio sempre vai gerar despesas.

Quando um edifício com poucos apartamentos exagera nos serviços, o condomínio facilmente pode se transformar em um tormento para os moradores. “Administramos edifícios em que a taxa mensal de condomínio chega a custar 14.000 reais”, afirma Fernando Fornícola, sócio-diretor da Habitacional, uma empresa que administra 210 condomínios. Segundo corretores, taxas elevadas demais podem até mesmo afetar o valor de revenda de um imóvel porque afugentam potenciais compradores.

Entre as técnicas mais usadas por administradoras para baixar o valor do condomínio estão a inclusão apenas dos serviços essenciais e a cobrança à parte do que será usado apenas por um pequeno número de moradores. A seguir, EXAME.com mostra o que é muito utilizado em edifícios, o que começa a virar tendência e o que só costuma gerar custos inúteis para os moradores:

1 – Infraestrutura e serviços essenciais

Corretores de imóveis costumam dizer que um prédio conta com “lazer completo” quando a infraestrutura se assemelha à de um clube. São prédios que incluem piscina com água aquecida, quadras poliesportivas, academia e spa. Essas facilidades costumam ser bastante utilizadas principalmente por moradores com crianças e jovens na família e por quem trabalha em casa ou tem bastante tempo livre.

Áreas sociais comuns também se tornaram uma demanda cada vez mais constante. A valorização dos imóveis no Brasil levou as incorporadoras a reduzir o espaço interno dos apartamentos para fazê-los caber no bolso dos compradores. Prédios com salões de festas, cozinha gourmet ou churrasqueiras, portanto, costumam agradar moradores que gostam de convidar amigos para almoçar ou jantar.

A inclusão de uma infraestrutura de segurança no prédio também costuma ser bem-avaliada pelos moradores. Os edifícios de altíssimo padrão já contam com monitoramento completo de câmeras e equipamentos de biometria para o acesso ao prédio, aos elevadores ou aos apartamentos. Esses equipamentos ainda são caros, assim como a contratação de um time de seguranças profissionais. Quem guarda dinheiro, joias ou bens de valor em casa, no entanto, costuma preferir residências mais bem-protegidas.

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2  – Os serviços que começam a virar tendência

Muitos condomínios já começam a agregar serviços impensáveis há alguns anos. Que tem crianças pequenas em casa, por exemplo, já pode contar em alguns edifícios com os serviços de babá comum. Nas férias escolares, quando os jovens ficarão mais horas dentro do prédio, funcionários também podem ser contratados para cuidar da recreação. Os serviços são particularmente interessantes para os pais que matricularam os filhos em escolas que dão aos alunos três meses de férias por ano e não sabem a quem apelar em janeiro, julho e dezembro.

Outros moradores que começam a ficar bem-amparados são os donos de animais. Muitos condomínios já incluem um pet shop dentro da área comum. Espaços próprios para os bichinhos caminharem ou serem adestrados também começam a fazer parte da infraestrutura de muitos prédios.

Nos empreendimentos em que as garagens são apertadas e não conseguem atender a demanda dos moradores, a contratação de manobristas pode se tornar uma opção interessante. Uma parte considerável dos prédios antigos em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro não oferecem duas vagas ou mais por apartamento. Como em qualquer estacionamento, a contratação do manobrista se torna uma forma inteligente de aumentar o número de vagas disponíveis sem colocar em risco a integridade dos veículos. O principal inconveniente é que, muitas vezes, a chave do veículo terá de permanecer na garagem - algo que muita gente se recusa a fazer.

Dentro da área de lazer, um serviço que começa a se destacar é o de personal trainer. Muitos edifícios lançados recentemente contam com aparelhos de primeira linha para a realização de exercícios físicos. Nesses casos, a única vantagem que alguém teria em se matricular em uma academia externa seria o acompanhamento de um treinador profissional. Em edifícios com muitos apartamentos, entretanto, o rateio do salário de um personal trainer pode ser bastante viável.

Em relação aos jovens, uma facilidade que se tornou bastante popular em prédios novos é a instalação de um espaço para que músicos possam tocar ou ensaiar. Geralmente conhecido como “garage band”, essa sala conta com isolamento acústico e evita que diversos moradores sejam incomodados pelo hobby de apenas um deles.

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Por último, um serviço que já se tornou essencial em edifícios com muitos moradores é a contratação de um síndico ou administrador profissional. Em empreendimentos com mais de 200 apartamentos, por exemplo, fica impossível para alguém que trabalha fora possa também escutar as demandas e queixas de todos os moradores. A existência de um síndico profissional resolve essa lacuna, evita conflitos entre condôminos e evita atrasos na solução de problemas.

3 – Os serviços que quase nunca são usados

A oferta de uma gama farta de serviços pode ajudar muito a descomplicar a vida dos condôminos, mas também existem exageros. Alguns prédios entregues recentemente na cidade de São Paulo oferecem, por exemplo, salão de beleza, massagista e esteticista dentro da área comum. Em diversos prédios comerciais, esse tipo de serviço costuma ser muito demandado. O que pode parecer uma facilidade, entretanto, pode representar apenas mais custos se o prédio residencial não for grande o suficiente para justificar a inclusão desse tipo de negócio.

Outra inovação que ajuda a vender apartamentos na hora do lançamento do empreendimento, mas que, na prática, raramente funciona, é a inclusão de um bar na piscina. É óbvio que qualquer um gostaria de possuir na própria residência uma mordomia comum apenas em hotéis e resorts. Poucos moradores, entretanto, vão utilizar o serviço o suficiente para que o custo seja justificado.

Pelo mesmo motivo, a contratação de um motoboy para realizar entregas para os condôminos raramente é uma decisão inteligente em prédios residenciais. Mais comum em flats, esse tipo de serviço pode ajudar muita gente a não perder tempo com deslocamentos. O mais racional, entretanto, é que eventuais entregas sejam contratadas junto a uma empresa diretamente pelo morador. O condomínio poderia, no máximo, fechar algum tipo de parceria com uma empresa de confiança que preveja custos menores em troca da preferência dos moradores na hora da contratação.