Quem não sonha em ter uma casa luxuosa num lugar paradisíaco para descansar ou curtir a vida? Para a maioria das pessoas, esse sonho só pode ser atingido por meio de locação ou estadia em hotel. Mesmo dentro daquela parcela da população em condições de levar uma vida mais opulenta, há muita gente que considera um desperdício gastar cerca de 2 milhões de reais em um imóvel que será utilizado apenas durante alguns dias por ano. Foi pensando justamente nessas pessoas que começaram a ser lançados no Brasil imóveis com a venda pelo sistema fracionado.

Por trás do nome enigmático está um conceito bastante simples para a aquisição do segundo imóvel. Ao invés de comprá-lo sozinho, o interessado vai adquiri-lo em grupo. Cada proprietário terá uma escritura em que estará registrada a aquisição de uma fração do imóvel e poderá utilizá-lo somente durante determinado período do ano. Nas demais semanas, a casa estará à disposição dos outros proprietários.

Os empreendimentos à venda no Brasil pelo sistema fracionado - dois na Bahia e um no Paraná (veja os detalhes ao final da reportagem) - também são interessantes para quem gosta de turismo. Todos fecharam uma associação com o grupo RCI, líder mundial em intercâmbio de férias, que possui uma rede de 4.700 empreendimentos parceiros em várias partes do mundo. Desde que faça a reserva com alguma antecedência, o dono de qualquer fração de um imóvel parceiro poderá se hospedar em outros empreendimentos associados ao RCI sem pagar pelas diárias.

Em troca, ele terá de colocar seu próprio imóvel à disposição de outros interessados. Então, ao invés de passar a primeira semana de junho na Bahia, por exemplo, o comprador emprestará sua casa a outra pessoa e se hospedará no imóvel de um terceiro no Caribe. A inexistência de um interessado pelo imóvel na Bahia não impedirá que a troca seja concretizada, mas a ausência de vacância no Caribe, sim.

Para que o intercâmbio aconteça, o proprietário de uma fração também terá de arcar com uma taxa de 250 dólares por semana paga à RCI pelo serviço de encontrar um imóvel vago. Além disso, em algumas cidades onde os imóveis são muito caros, é possível que o dono de uma fração de uma casa pouco valorizada no Brasil tenha de oferecer duas semanas de estadia em troca de uma semana no exterior, por exemplo.

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O sistema de intercâmbio é particularmente interessante para quem adora viajar para destinos desconhecidos. Segundo Alejandro Moreno, diretor da RCI no Brasil, logo que alguém compra um imóvel fracionado, o mais comum é que ele passe o tempo livre no próprio empreendimento. Após alguns meses, no entanto, o proprietário começa a procurar oportunidades em imóveis de outros países.

Outras vantagens

Caso não tenha a intenção de aproveitar o imóvel nas datas definidas, o proprietário da fração também pode alugá-lo diretamente a um interessado. O agrônomo Paulo Bertucci, por exemplo, comprou duas frações de uma casa do Aguativa Privilège, um empreendimento vendido de forma fracionada em Cornélio Procópio, no Paraná. Nas semanas em que o imóvel está a sua disposição, Pertucci costuma alugá-la de sexta a domingo por cerca de 2.500 reais e aproveita o imóvel apenas nos dias de semana, quando há menor demanda por locação. Seu objetivo é cobrir suas despesas de manutenção e ainda conseguir um ganho médio líquido de 1% do valor do imóvel ao mês. Ele admte, no entanto, ainda não ter atingido esse objetivo.

A compra de uma fração do imóvel também é uma forma de ganhar dinheiro com o boom imobiliário brasileiro. Os preços têm subido fortemente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro nos últimos anos. Em geral, os imóveis de veraneio não acompanham os índices de valorização das metrópoles devido à maior vacância, mas também são beneficiados. A mesma cota do Aguativa Privilège que era vendida por 85.000 reais em outubro de 2008 hoje sai por 115.000.

Problemas

O sistema fracionado é o jeito mais fácil de comprar um imóvel de luxo, mas ao mesmo tempo não é necessariamente o melhor. Dividir uma residência com outras pessoas não é um mar de rosas. A principal desvantagem em relação à aquisição comum é não ter permissão para usar a casa quando quiser. Para tornar a divisão de tempo mais justa, há um sorteio para definir qual dono escolherá primeiro as datas de utilização. Em geral, cada comprador terá direito a ocupar o imóvel durante uma semana na alta temporada (férias escolares e feriados). O resto do tempo será gasto em épocas do ano com menor procura. Nos anos seguintes, haverá um rodízio entre os compradores de forma que a cada ano um proprietário diferente tenha a prioridade na escolha das datas. De qualquer forma, a utilização da residência exige um planejamento prévio para a escolha das datas mais adequadas - o que nem sempre é possível, principalmente para executivos de grandes empresas brasileiras.

Uma segunda desvantagem do formato fracionado é que há regras comuns para todos os proprietários. Em geral, as residências já vêm mobiliadas e decoradas. Não é possível mudar os móveis ou sua disposição caso um dos donos ache necessário. De forma a aumentar a conservação do imóvel, também costuma haver um limite para o número de pessoas que podem utilizá-lo para hospedagem simultaneamente - apesar de festas ou churrascos para mais gente serem permitidos. 

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Os compradores dos imóveis também têm de arcar com uma taxa mensal de utilização alta porque ela inclui serviços e mordomias comuns a hotéis de quatro ou cinco estrelas. O Aguativa Privilège, por exemplo, cobra de cada um dos dez moradores de uma casa 790 reais mensais. No entanto, como os imóveis foram construídos dentro do Aguativa Golf Resort, eles têm direito a usar o campo de golfe, a piscina e as demais áreas de lazer do hotel. Além disso, os móveis e utensílios serão trocados periodicamente sem custo para os proprietários. Também haverá reposição de todos os bens eventualmente estragados ou quebrados por acidente. Pintura ou serviços de manutenção tampouco serão cobrados à parte.

Por último, o dono de uma fração de um imóvel pode sofrer com a falta de liquidez. As próprias construtoras dos empreendimentos não têm concluído as vendas com rapidez. "É uma venda mais difícil por tratar-se de um sistema novo, que exige mais explicações a compradores pouco habituados ao sistema", afirma Moreno, da RCI. A Odebrecht Realizações Imobiliárias calcula que levará três anos para comercializar as 120 frações das dez casas que separou para venda fracionada no Quintas Private Residences, localizado na Costa do Sauípe, na Bahia. "Tenho certeza que vai ser um sucesso. Mas como as pessoas não conhecem esse sistema, vamos ter que contar com o boca a boca de quem já comprou", diz Franklin Mira, diretor da Odebrecht para o empreendimento.

Público-alvo

Moreno, da RCI, afirma que a venda fracionada não tem como público as pessoas que têm dezenas ou centenas de milhões de reais na conta corrente e que gostam de gastar dinheiro. "Não são imóveis para o público AAA, mas para quem acumulou patrimônio e acha um desperdício deixá-lo parado ou esbanjá-lo.", diz. "Temos vendido unidades para aquele tipo de pessoa que não abre mão de conforto, mas sabe como é preciso suar para ganhar 1 ou 2 milhões de reais", diz o Gilberto Neszlinger, sócio do Aguativa Privilège.

A Odebrecht diz que os compradores das frações já vendidas no Quintas Private Residences têm uma renda de ao menos 20 mil reais por mês e que a necessidade de desembolsar uma taxa mensal de utilização pode afastar os interessados com salários mais baixos. No entanto, ele afirma que quem costuma comprar é um consumidor mais consciente. "Imagine alguém que paga 1 milhão de reais em uma segunda residência, gasta mais 50.000 reais com manutenção do imóvel por ano e o utiliza somente durante um mês a cada 12. É muito pouco para o impacto ambiental que essa construção gera", diz Mira, da Odebrecht.

Mercado em expansão

No exterior, o sistema fracionado serve para a compra de praticamente qualquer produto de luxo. No site http://www.fractionallife.com, por exemplo, é possível adquirir supercarros, barcos, aviões, helicópteros, obras de arte, roupas e até sapatos de forma fracionada e dividir a conta em um grupo de pessoas. O fato de esse sistema de consumo estar apenas engatinhando no país não é sinal de que o brasileiro é esbanjador. "Demoramos para lançar o sistema de imóveis fracionados no Brasil porque avaliávamos que havia pouca gente com renda disponível para gastos com lazer", diz Moreno, da RCI. "Mas isso mudou bastante nos últimos anos com a aceleração da economia."

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O plano da empresa é crescer rapidamente na América Latina e na Ásia nos próximos anos. Já há empreendimentos em desenvolvimento em Bogotá (Colômbia) e Punta del Este (Uruguai). No Brasil, ele acredita que praias como Guarujá, Riviera de São Lourenço, Maresias, Angra dos Reis, Búzio e Paraty - todas em São Paulo ou no Rio de Janeiro - reúnem as condições ideias para o desenvolvimento de empreendimentos fracionados. Tratam-se de praias atraentes e próximas a grande metrópoles, onde há mais gente com renda suficiente para a compra de um segundo imóvel. A expectativa da RCI é fechar parceria com mais três empreendimentos imobiliários no Brasil até o final do ano.

Opções de investimento

Se você está interessado em comprar uma fração de imóvel, abaixo o Portal EXAME detalha as características dos três empreendimentos já lançados no Brasil:

Aguativa Privilège: Localizado em Cornélio Procópio, no norte do Paraná, o empreendimento colocou à venda dez casas divididas em cem frações. Cada fração das três casas que ainda não foram comercializadas custa 115.000 reais, e o comprador também terá de arcar com uma taxa de utilização de 790 reais mensais. Em troca, pode usar durante cinco semanas por ano uma casa mobiliada de 240 metros quadrados e também toda a estrutura do hotel onde ela está localizada (o Aguativa Golf Resort), o que inclui campo de golfe, piscina e demais áreas de lazer. A maior parte dos compradores vem de cidades da própria região, como Bauru, Londrina, Maringá.

Quintas Private Residences: Localizado na Costa do Sauípe, no litoral norte da Bahia, é o imóvel fracionado de mais alto padrão entre as três opções. Estão à venda dez casas já construídas, de cerca de 300 metros quadrados cada uma. As residências são mobiliadas e possuem quatro dormitórios e piscina. Cada fração de um doze avos custa 180.000 reais, que podem ser parcelados em 48 vezes com juros de 0,5% ao mês. No local, está sendo construído um grande empreendimento imobiliário com 260 casas e 100 milhões de reais de valor geral de vendas. Ao pagar a taxa de utilização mensal de 613 reais, o comprador terá direito de usar a infraestrutura do condomínio e também os serviços de limpeza e manutenção.

Itacaré Paradise: Prevê a construção de oito residências com capacidade para abrigar até 12 pessoas numa das praias mais badaladas do litoral sul da Bahia. Apenas um dos imóveis já foi entregue e outro está em construção. O preço da fração de um doze avos do imóvel custa entre 123.800 reais (para casas de três dormitórios) e 163.000 reais (para quatro dormitórios). A taxa mensal de manutenção custa 577 reais por mês.

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