Financiamento imobiliário da Caixa: qual modalidade é mais vantajosa?

A principal alternativa para quem sonha em comprar a casa própria é financiar o imóvel com o banco. A Caixa é o maior financiador imobiliário do país, com 67% de participação no mercado brasileiro. Ou seja, em cada três pessoas que financiam a compra de um imóvel, duas o fazem por meio do banco estatal.

Para quem busca um financiamento imobiliário, o banco oferece quatro modalidades:

1. Atrelado à TR: os juros são formados porTR + 8,00% ao ano;
2. Com juros fixos: as taxas variam entre 8,25% a.a. e 9,75% a.a
3. Atrelado ao IPCA: os juros são formados pela variação do IPCA + 3,55% até o IPCA + 4,95% a.a.
4. Atrelado à poupança: os juros são formados pelo rendimento da poupança + taxa fixa que varia de 3,35% a 3,99% a.a). A partir de 18 de outubro, a taxa passará a ser a partir de 2,95% ao ano.

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Mas, afinal, qual das quatro modalidades é a mais recomendada? A EXAME Invest ouviu especialistas e aponta o que deve ser levado em conta por quem deseja contratar um financiamento imobiliário com a Caixa:

Atualmente, diante do cenário inflacionário persistente , as linhas de crédito atreladas ao IPCA acabam sendo menos atrativas, segundo especialistas. Vale lembrar que elas foram lançadas há dois anos, quando o cenário econômico era diferente. Com a inflação em alta, esse tipo de financiamento pode ficar mais caro e pesar no bolso do mutuário.

Dessa maneira, o financiamento tradicional da Caixa (TR + 7% a 8% ao ano) e o financiamento com a taxa fixa (juros entre 8,25% e 9,75% ao ano) podem ser mais vantajosos neste momento atual da economia.

Outra possibilidade é linha da poupança. Neste caso, quem quer comprar um imóvel deve ter em mente o cenário de ciclo de alta de juros. A Selic acaba de ser elevada pela quinta vez consecutiva. Isso é importante porque impacta a rentabilidade da poupança, que equivale a 70% da Selic.

Ou seja, a cada anúncio do Banco Central de aumento do juro, a rentabilidade da poupança aumenta. Segundo o último boletim Focus, a expectativa é que a taxa de juros esteja em 8,50% ao ano no fim de 2022. Isso levaria essa taxa para 8,90% ao ano (5,95% + 2,95%, caso a taxa fixa dessa modalidade não sofra alterações).

Carlos Castro, planejador financeiro CFP e conselheiro da Planejar, destaca que, além do juros, o mutuário deve avaliar o prazo do financiamento antes de escolher uma modalidade. Segundo ele, as linhas alternativas do IPCA e da poupança são vantajosas para financiamentos mais curtos. No caso do IPCA, ele aponta um prazo entre 5 e 8 anos, por exemplo.

“O IPCA é muito volátil. A projeção do Banco Central é de um IPCA acima de 8% até o fim do ano. É um recorte da situação atual, mas, com o aperto monetário, a expectativa é que IPCA reduza. Para quem quer comprar um imóvel é importante fazer o cálculo. Vale até fazer uma média do IPCA nos últimos anos", recomenda.

Simulações

A pedido da EXAME Invest, Castro fez a simulação de um imóvel no valor de 400.000 reais para uma pessoa com renda mensal de 5.000 reais. No exemplo, para um imóvel nesse valor, a entrada é mínima de 20%, ou seja, 80.000 reais.

Além disso, o valor da parcela não pode exceder 30% da renda (parcela máxima de 1.500 reais). Se o valor ultrapassar os 30% da renda, a entrada terá que ser maior, de 270.000 reais. Assim, a pessoa financiará 130.000 reais.

Na simulação abaixo, considerando um prazo de 30 anos, para esse perfil mutário, o financiamento mais vantajoso é o tradicional da (1) TR, seguido pelo financiamento da (2) poupança, (3) da taxa de juros fixa e (4) do IPCA. Veja abaixo:

Taxa atrelada à TR: juros de 8% ao ano + TR (atualmente está zerada)

• Valor do Imóvel: R$ 400.000,00
• Valor Financiado:    R$ 130.000,00
• Prazo do Financiamento: 30 anos
• Juros do Financiamento: 8% ao ano
• Encargos do Financiamento: R$ 300
• TR: 0%
• Prestação Financiamento SAC: R$ 1.080,48
• CET - Custo Efetivo Total: 10,77% ao ano

Taxa fixa: juros de 9,75% ao ano

• Valor do Imóvel: R$ 400.000,00
• Valor Financiado:    R$ 130.000,00
• Prazo do Financiamento: 30 anos
• Juros do Financiamento: 9,75% ao ano
• Encargos do Financiamento: R$ 300
• Prestação Financiamento SAC: R$ 1.168,48
• CET - Custo Efetivo Total: 12,52% ao ano

Taxa atrelada ao IPCA: juros de 4,95% ao ano + IPCA (*8,35% estimado no boletim Focus)

• Valor do Imóvel: R$ 400.000,00
• Valor Financiado:    R$ 130.000,00
• Prazo do Financiamento: 30 anos
• Juros do Financiamento: 4,95% ao ano
• Encargos do Financiamento: R$ 300
• IPCA:  8,35%
• Prestação Financiamento SAC: R$ 1.342,90
• CET - Custo Efetivo Total: 16,07% ao ano

Taxa atrelada à poupança: juros de 3,99% ao ano + rendimento da poupança

• Valor do Imóvel: R$ 400.000,00
• Valor Financiado:    R$ 130.000,00
• Prazo do Financiamento: 30 anos
• Juros do Financiamento: 3,99% ao ano + 70% da Selic
• Encargos do Financiamento: R$ 300
• Prestação Financiamento SAC: R$ 1.090,68
• CET - Custo Efetivo Total: 11,13% ao ano