São Paulo – Conseguir descontos é sempre bom, descontos milionários então parecem bons demais pra ser verdade. Mas, é exatamente isso que o site Home4Less tem feito. Ele é um dos recém-lançados outlets de imóveis virtuais, que no lugar de vender roupas que entraram para o estoque, vendem imóveis e com descontos que chegam a 1 milhão de reais, ou até 30% do valor do imóvel. No Home4 Less, o cliente é acompanhado de perto durante todo o processo e assessorado pessoalmente por funcionários do site durante a compra dos imóveis, que custam entre 170.000 reais e 12 milhões e são definidos pelo site como imóveis premium.

No ar desde junho deste ano, o site já conta com 380 visitas por dia, 3.000 pessoas cadastradas, 165 encomendas e 120 imóveis à venda. A empresa tem parceria com 12 incorporadoras do Estado de São Paulo, algumas das maiores do mercado, como Gafisa, Lindenberg e Brookfield. Elas enviam para o site informações sobre seus lançamentos que entraram em estoque e que pela urgência em serem vendidos, possuem bons descontos. O site anuncia então os imóveis com seu valor original, o valor do desconto e a economia que o cliente terá na compra, parecido com o que os sites de compras coletivas fazem.

Ao entrar no site e encontrar um imóvel de seu interesse, o cliente pode tanto clicar na opção “Me interessei e quero fazer uma proposta” ou em “Quero mais informações”. Ao clicar, ele é direcionado para uma página onde será escrito um e-mail para a Home4Less. Em seguida, o site já inicia um contato direto com o cliente e envia as informações desejadas. Caso o cliente opte por fazer a proposta, a Home4Less confere se a sugestão é compatível com os objetivos dos proprietários do imóvel, para checar se o negócio pode ser levado adiante. Em caso positivo, o cliente é acompanhado por funcionários do site para fazer uma visita ao imóvel.

Se o imóvel de fato interessar, a Home4Less envia à incorporadora dados do comprador, como a comprovação de renda e uma carta do cliente sinalizando a intenção da compra. Em seguida, é marcada uma reunião presencial entre o cliente, a incorporadota e a Home4Less e então é firmada a proposta de intenção de compra. A partir deste momento, o resto da negociação é feito entre o cliente e a incorporadora.

Segundo explica o sócio-fundador do site, José Luis Ribas, como os clientes já anunciam logo cedo quanto estão dispostos a pagar, no início do processo eles já sabem se o negócio pode vingar e assim filtram quais clientes realmente têm interesse em fechar a compra. “Nossas negociações são mais rápidas, eu já pergunto ao cliente que tipo  de imóvel ele quer, por quanto e já dou as opções disponíveis. Assim nós não perdemos tempo com o cliente que não vai comprar o imóvel de fato”.

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Indo direto ao ponto, os negócios se concretizam com maior rapidez. Por conta disso, a Home4Less consegue descontos das incorporadoras ainda maiores do que as corretoras normalmente obtêm. “Nós trabalhamos com um número menor de clientes, mas com um atendimento mais personalizado. E assim, nós conseguimos melhores preços junto às construtoras, já que nós investimos em mídia, na prospecção dos clientes e levamos a proposta firmada”, diz Ribas.

O imóvel com desconto fica disponível por cerca de 30 dias no site. Segundo Ribas, as incorporadoras não deixam o desconto no site por mais tempo para não prejudicar também as negociações das corretoras de imóveis. Assim como outras imobiliárias, a Home4Less recebe comissões das incorporadoras por negócio fechado, que variam entre 2,5% e 6% do valor da operação. 

Até mesmo as promoções da empresa se parecem muito mais comas ações de uma loja de outlet do que com uma imobiliária comum. Neste mês, os clientes que se cadastrarem até o dia 30 no site ganham 1.000 reais em crédito para utilizar na compra do primeiro imóvel.

Encomende um imóvel ou venda seu imóvel pelo site

Além de buscar os imóveis com desconto, por meio da Home4Less é possível também fazer uma encomenda, informando o tipo de imóvel que se deseja comprar, a região e qual o valor que você se disporia a pagar. “Em no máximo 48 horas nós respondemos ao cliente já com as opções de imóveis nos termos que ele pediu”, diz Ribas.

Por meio do site também é possível anunciar imóveis para venda. Neste caso, o imóvel não fica em destaque no site, como os imóveis das incorporadoras que possuem descontos. Ele entra no banco de dados da Home4Less, que ao identificar um comprador para o imóvel - que aceite pagar valores na faixa de preço desejada pelo proprietário – faz o contato entre as partes. Se a venda se consolidar, a Home4Less cobra uma comissão de 4% do valor da transação.

E, caso o cliente queira deixar também sob responsabilidade da Home4Less todo o processo jurídico da venda com, a comissão paga ao site sobe para 6% da operação.

Estoque de imóveis

Os dados mais recentes do Sindicato de Habitação de São Paulo (Secovi-SP), mostram que o estoque de imóveis não vendidos pelas incorporadoras em São Paulo era de 16.824 unidades em julho. O número é 25% maior do que em julho de 2011, quando 13.369 imóveis estavam estocados. 

Os imóveis podem entrar em um estoque por diversos motivos. O primeiro deles é o descompasso entre a oferta de lançamentos e a procura por parte dos compradores. Isto explica o aumento de estoque em relação ao ano passado. Em 2010, por exemplo, quando houve um aquecimento do mercado imobiliário, o estoque chegou a ser de apenas 7.915 unidades em julho. Já em 2011, os estoques voltaram a subir, mas ainda ficaram em uma média de 11 a 14 mil unidades. E neste ano, passada a euforia e a supervalorização dos preços, o nível do estoque está voltando a um nível que é considerado normal pelo Secovi.  

Segundo explica Ribas, foi justamente um aquecimento do mercado imobiliário que gerou a ideia da criação da Home4Less em 2008. “No início do boom imobiliário em 2008, prevendo uma futura superação da oferta sobre a demanda devido a uma provável supervalorização no preço dos imóveis, comecei a colocar no papel a possibilidade de criar um site onde pudéssemos trabalhar como uma vitrine para que as principais incorporadoras de São Paulo ofertassem seus produtos em estoque”.

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Além da falta de demanda no mercado, os imóveis podem entrar no estoque por serem apartamentos localizados em andares baixos e serem evitados em determinadas ruas. Eles podem ter encalhado por causa da própria incorporadora, que pode ter colocado a unidade à venda por um valor fora do patamar de mercado. Pela desistência de um comprador, ou então porque o imóvel foi lançado em um bairro onde posteriormente houve uma superoferta.

No Rio de Janeiro, compradores também evitam imóveis com muito sol, por causa do calor. E as coberturas em empreendimentos de classe média, que algumas vezes têm menor procura, segundo especialistas explicam.

As incorporadoras buscam vender estes imóveis em estoque o mais rápido possível para não arcar com gastos como com impostos, contas e todo tipo de manutenção.

Outros outlets de imóveis

Por enquanto, existem apenas outros dois outlets de imóveis no mercado. O RealtON, lançado há seis meses. E o PromoImóveis, que é o pioneiro e foi inaigurado em março de 2011.

O RealtON foi criado há seis meses e tem 120 corretores que acompanham o cliente durante todo o processo de compra.

No PromoImóveis, o cliente visualiza as promoções e fecha o negócio diretamente com as incorporadoras. O site apenas gera um cupom de desconto do imóvel pretendido, mas que não representa nenhum compromisso de vendas entre as partes. Após o cupom ser gerado, a venda é fechada com o cliente que primeiro formalizar a intenção de compra do imóvel, dentro do prazo da promoção, independentemente da ordem cronológica da geração do cupom.