Conheça um dos principais riscos em fundos imobiliários de CRI

O professor Arthur Vieira de Moraes, especialista em fundos imobiliários (FIIs) da EXAME Research (a divisão de análise de investimentos da EXAME ), responde a perguntas de investidores em seu programa semanal. O FIIs em EXAME vai ao ar toda sexta-feira às 15h no canal da casa de análises no YouTube.Veja abaixo uma das perguntas respondidas no último programa, que foi ao ar nesta sexta-feira, 4 de dezembro:

Dúvida do leitor: Como funciona o LTV nos fundos de CRI?

Resposta do professor Arthur Vieira de Moraes:

Caro leitor, o LTV significaLoan-to-Value e ele está presente em toda operação de crédito. No mercado imobiliário, ele é muito utilizado. Loan é empréstimo em inglês e to value é referente ao valor da garantia. Ou seja, este índice aponta o valor do empréstimo em relação à garantia caso o devedor não pagar. Quanto mais alto for o LTV mais arriscado é o empréstimo. Nos empréstimos clean ( sem garantia ), o LTV é 100, como é comum em alguns fundos de CRI. Neste caso, não tem fundos de reserva, subordinação de cotas e garantia real. A única garantia neste caso é o devedor dizendo que irá pagar. Já quando existe uma garantia de metade do empréstimo, o LTV é de 50. Isso significa que o risco da operação é menor.

Duas coisas para considerar. A primeira, o que será considerado no value, ou seja, na consideração da garantia. Exemplo: tem um imovél para dar a garantia e este imóvel vale 100. Se eu estiver dando o dinheiro devo considerar que ele vale 100 mesmo? Ainda que eu considere que ele vale 100 devo ser mais criterioso e na minha conta considerar que ele vale 80. Porque se tiver que executar o imóvel será uma venda forçada. Não haverá tempo para vender no melhor preço de mercado. Por isso, é prudente dar um desconto no valor do imóvel hoje. Reparem a diferença: se eu coloco 100  ou 80, o índice será diferente. A segundo ponto é que o LTV não é estático. O empréstimo (loan) vai diminuindo à medida que o devedor vai pagando as parcelas/amortização, desta maneira se a garantia não mudou de valor, o LTV vai reduzindo com o tempo e reduz o risco da operação. Assim como o valor da garantia não é estático, principalmente, se for um bem imóvel, ele pode valorizar ou desvalorizar ao longo do tempo. Como tudo em crédito, não deve olhar só a foto do momento na largada da operação.

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