Como declarar reformas no Imposto de Renda 2016
Benfeitorias podem ser adicionadas ao valor do imóvel e diminuir o Imposto de Renda a pagar sobre o lucro obtido com a venda do bem
Da Redação
Publicado em 26 de março de 2016 às 07h00.
São Paulo - Reformas realizadas no imóvel em 2015 podem ser declaradas pelo contribuinte no Imposto de Renda 2016 .
Informar benfeitorias feitas na casa ou no apartamento é uma das poucas formas de atualizar o valor do imóvel na declaração, já que a Receita Federal não permite que o preço de aquisição da unidade seja modificado pelo valor de mercado ou reajustado por índices de inflação ao longo dos anos.
Como não é possível atualizar o valor pago pelo imóvel, a diferença entre o preço de compra e venda do bem pode ser significativa, pois um eventual lucro obtido com a venda do imóvel fica maior e, consequentemente, o imposto incidente sobre este valor - de 15% -, fica mais pesado.
Portanto, adicionar melhorias ao valor de aquisição da unidade ao longo dos anos o contribuinte consegue diminuir a diferença entre o preço de aquisição e o valor de venda do bem. Quanto menor essa diferença, menor será o saldo do imposto a pagar na venda do imóvel.
Quais gastos podem ser declarados
A Receita permite acrescentar ao valor do imóvel tanto gastos com a construção ou ampliação do imóvel como com pequenas obras, tais como pintura, reparos em azulejos, encanamentos, pisos e paredes. É possível incluir na declaração tanto despesas com materiais de construção como gastos com mão de obra.
Podem ser declaradas, por exemplo, despesas com cimento, tijolos, azulejos e latas de tinta. Pagamentos feitos a pedreiros, encanadores e ao arquiteto ou engenheiro responsável pelo projeto de construção ou ampliação do imóvel também são permitidos.
Como são consideradas benfeitorias todas as obras que agreguem valor ao imóvel, instalação de iluminação embutida e móveis planejados também podem ser adicionadas ao valor da casa ou apartamento.
Já gastos indiretos com a obra, como troca ou compra de mobiliário e itens de decoração não podem ser incluídos como benfeitorias na declaração.
A mesma regra vale para pagamentos feitos a profissionais que tenham apenas a função de realizar projetos decorativos ou paisagísticos, como designers de interiores.
Como declarar
Se o imóvel foi comprado depois de 1988 e estiver quitado, os custos das benfeitorias devem ser adicionados ao valor de aquisição do bem, informado na ficha "Bens e Direitos" da declaração com o código "11 - Apartamentos" ou "12 - Casas". Caso o imóvel seja financiado, o custo da obra deve ser somado ao valor total já pago pelo imóvel.
No campo “31/12/2014”, o contribuinte deve lançar o valor de aquisição ou a quantia total já paga pelo imóvel até a data, caso o imóvel seja financiado. Na coluna “31/12/2015”, basta somar ao valor declarado anteriormente as benfeitorias realizadas até a data mais os valores pagos pelas prestações durante 2015, no caso de financiamentos.
Veja a matéria completa sobre como declarar a compra e a posse de imóveis
Em ambos os casos, o contribuinte deve adicionar no campo “Discriminação” que realizou benfeitorias no bem, com data e o valor da obra.
No caso de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1988, os valores das benfeitorias devem ser inseridos de forma separada ao valor do imóvel na ficha “Bens e Direitos”, com o código “17 – Benfeitorias”.
O campo “Discriminação” deve ser preenchido com a descrição do imóvel no qual foram realizadas as melhorias. Na coluna “30/12/2014”, o contribuinte deve lançar o valor “R$ 0,00” e inserir na coluna “30/12/2015” o valor total gasto na obra durante o ano.
Ainda que as reformas em imóveis comprados antes de 1988 sejam declaradas de forma diferente, em ambos os casos os gastos com as benfeitorias são somados ao valor de aquisição do bem na venda do imóvel. Ou seja, de qualquer forma o contribuinte irá se beneficiar da redução do imposto sobre o lucro da transação.
Construção de casa em terreno
Quem era dono de um terreno e construiu uma casa no local em 2015 deve declarar a benfeitoria da mesma forma que reformas e ampliações da unidade.
A única diferença é que será necessário mudar o código do bem informado anteriormente na ficha “Bens e Direitos” de “13 – Terreno”, para “12 – Casa”. Para transferir os valores, é necessário declarar ambos os códigos no Imposto de Renda 2016.
No campo "Discriminação" do código "13 - Terreno", o contribuinte deve manter a informação sobre a construção da casa. Na coluna "31/12/2014" deve inserir o valor de aquisição do terreno e, na coluna "31/12/2015", informar o valor "R$ 0,00".
Ao inserir o código "12 - Casa" na ficha "Bens e Direitos", o contribuinte deve mencionar no campo "Discriminação" que o bem foi construído em um terreno de sua propriedade. Na coluna "31/12/2014", deverá incluir o valor "R$ 0,00" e, na coluna "31/12/2015", o preço de compra do terreno somado ao custo de construção da unidade.
Caso a obra tenha sido iniciada e não foi concluída até o final do ano passado, o código “13 – Terreno” deve ser mantido, mas os valores já gastos com a obra durante o ano podem ser discriminados e adicionados ao valor do lote.
Benfeitoria realizada em imóvel alugado
Benfeitorias feitas pelo locatário de um imóvel que permitem o abatimento parcial ou integral de parcelas do aluguel também podem ser adicionadas ao valor do imóvel na declaração do proprietário, desde que estejam previstas no contrato de locação.
Isso só pode ser feito, no entanto, se o proprietário pagar os impostos devidos sobre o valor cheio dos aluguéis, sem descontar a parcela que o inquilino deixou de pagar para custear as benfeitorias.
O proprietário deve declarar os aluguéis tal como ele faria se os valores recebidos não incluíssem despesas com reforma ( veja como declarar aluguéis recebidos no Imposto de Renda 2016 ).
Para acrescentar as benfeitorias ao valor do imóvel, o contribuinte deve seguir o mesmo procedimento descrito no início da matéria.
Despesas devem ser comprovadas
Despesas com construção e reforma do imóvel só poderão ser declaradas no Imposto de Renda se o contribuinte conseguir comprová-las. Já a ampliação do imóvel somente pode ser incluída na declaração se o projeto tiver sido aprovado pela prefeitura.
Portanto, o contribuinte deve guardar todas as notas fiscais recebidas de pessoas jurídicas e recibos de pessoas físicas, como pedreiros e outros profissionais, para justificar os custos das benfeitorias à Receita Federal.
O próprio contribuinte pode produzir os recibos, desde que o documento seja o mais detalhado possível e inclua o nome do profissional, CPF, descrição e período de realização do serviço. O recibo deve ser assinado pelo profissional e o proprietário do imóvel deve pedir cópias de documentos pessoais do prestador de serviço.
Toda a documentação dever ser guardada por cinco anos a partir da data de venda do imóvel, prazo no qual a Receita Federal pode solicitar a comprovação dos gastos com benfeitorias.
Separar documentos por ano auxilia o contribuinte no momento de preencher a “Declaração de Ganho de Capital” no momento da venda do imóvel com lucro. Isso porque no programa auxiliar da Receita Federal todas as despesas com benfeitorias devem ser divididas pelos anos nos quais foram realizadas.
É recomendável também que o contribuinte faça uma planilha para lançar todos os gastos com benfeitorias por ano até o momento da venda do imóvel. Como não é possível detalhar as benfeitorias na declaração, a Receita Federal pode pedir essas informações para verificar se o valor informado na declaração é coerente com o custo da obra.
Quem tem como comprovar benfeitorias realizadas no imóvel desde 2008, mas que ainda não foram declaradas no Imposto de Renda, podem retificar as declarações dos últimos cinco anos e incluir os gastos. Dessa forma, é possível atualizar o valor do imóvel com esses dados na declaração de 2016.
- 1. Alta exigência
1 /22(ThinkStock/shutter_m)
São Paulo - Para financiar um imóvel de 70 metros quadrados no Rio de Janeiro , é preciso ter uma renda familiar equivalente a 23.749 reais, em média. O valor é quase três vezes superior ao necessário para adquirir uma unidade do mesmo tamanho em Contagem, no interior de Minas Gerais, onde é possível obter crédito para a compra do imóvel ao comprovar uma renda familiar de 8.123 reais, em média. É o que aponta levantamento feito pelo Canal do Crédito a pedido de EXAME.com. A pesquisa do site que compara custos de financiamentos utiliza como base os preços do metro quadrado divulgados pelo índice FipeZap de dezembro, registrados em cada uma das 20 cidades incluídas no índice: Belo Horizonte, Brasília , Campinas, Contagem, Curitiba, Florianópolis, Fortaleza, Goiânia, Niterói, Porto Alegre, Recife, Rio de Janeiro, Salvador, Santos, Santo André, São Bernardo do Campo, São Caetano do Sul, São Paulo , Vila Velha e Vitória. A partir do preço médio do imóvel em cada cidade, o Canal do Crédito simulou qual seria o custo do financiamento de casas e apartamentos nos bancos Santander , Bradesco, Itaú e Banco do Brasil ,dentro das condições praticadas atualmente pelas quatro instituições financeiras.O levantamento considerou um perfil de comprador de 40 anos e um financiamento de 80% do valor de um imóvel, usado, em um prazo de 30 anos. Também foram usados como parâmetros financiamentos feitos pela tabela SAC, que tem parcelas decrescentes, e foi usada uma taxa média de11,20% ao ano. A renda familiar ou individual necessária para arcar com a prestação foi calculada a partir do valor da primeira parcela, considerando que ela não supere 30% da renda, limite fixado pelos bancos para concesssão do crédito. A pesquisa considerou a renda familiar bruta porque esse é o parâmetro utilizado pela maioria dos bancos para liberação do financiamento. Uma família composta por duas pessoas, por exemplo, que ganhe 5 mil reais por mês cada, tem uma renda familiar de 10 mil reais caso ambas participem do financiamento. A Caixa não foi incluída na pesquisa porque o banco atualmente não concede créditos superiores a 50% do valor do imóvel, no caso de financiamentos de imóveis usados. Veja nas fotos a seguir os resultados do levantamento feito pelo Canal do Crédito:
2 /22(Marcin Leszczuk/Thinkstock)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 23.749 |
| Valor da primeira parcela | R$ 7.125 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 584.528 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 146.132 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 730.660 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 10.438 |
3 /22(AlbertoChagas/Thinkstock)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 19.624 |
| Valor da primeira parcela | R$ 5.887 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 482.664 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 120.666 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 603.330 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 8.619 |
4 /22(Portal da Copa/Wikimedia Commons/Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 18.058 |
| Valor da primeira parcela | R$ 5.417 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 443.968 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 110.992 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 554.960 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 7.928 |
5 /22(Wikimedia Commons/Phx)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 17.380 |
| Valor da primeira parcela | R$ 5.214 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 427.224 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 106.806 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 534.030 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 7.629 |
6 /22(Divulgação/Embratur)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 14.317 |
| Valor da primeira parcela | R$ 4.295 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 351.568 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 87.892 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 439.460 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 6.278 |
7 /22(Luis Morais/ VOCÊ S/A)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 13.693 |
| Valor da primeira parcela | R$ 4.108 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 336.168 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 84.042 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 420.210 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 6.003 |
8 /22(Vander Bras/ Divulgação/ Prefeitura municipal de Belo Horizonte)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 13.317 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.995 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 326.872 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 81.718 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 408.590 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.837 |
9 /22(Divulgação/Prefeitura de São Caetano do Sul)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$13.303 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.991 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 326.536 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 81.634 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 408.170 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.831 |
10 /22(Divulgação/Embratur)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 13.274 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.982 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 325.808 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 81.452 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 407.260 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.818 |
11 /22(Erick Coser/Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 12.446 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.734 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 305.368 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 76.342 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 381.710 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.453 |
12 /22(Ricardo Stricher/Arquivo PMPA)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 12.435 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.731 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 305.088 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 76.272 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 381.360 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.448 |
13 /22(Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 12.154 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.646 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 298.144 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 74.536 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 372.680 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.324 |
14 /22(Francisco Anzola/Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 11.841 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.552 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 290.416 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 72.604 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 363.020 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.186 |
15 /22(Wikimedia Commons/rvcroffi)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 11.662 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.499 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 285.992 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 71.498 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 357.490 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 5.107 |
16 /22(Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 11.388 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.416 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 279.216 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 69.804 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 349.020 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.986 |
17 /22(Raquel Toth / PMSBC)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 10.862 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.259 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 266.224 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 66.556 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 332.780 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.754 |
18 /22(Tereza Torres/Setur)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 10.664 |
| Valor da primeira parcela | R$ 3.199 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 261.352 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 65.338 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 326.690 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.667 |
19 /22(VALTER MONTEIRO/VEJA)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 9.991 |
| Valor da primeira parcela | R$ 2.997 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 244.720 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 61.180 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 305.900 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.370 |
20 /22(Wikimedia Commons)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 9.644 |
| Valor da primeira parcela | R$ 2.893 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 236.152 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 59.038 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 295.190 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 4.217 |
21 /22(Divulgação/Prefeitura de Contagem)
| Renda necessária (familiar ou individual) | R$ 8.123 |
| Valor da primeira parcela | R$ 2.437 |
| Valor financiado (80% do imóvel) | R$ 198.576 |
| Valor de entrada (20% do imóvel) | R$ 49.644 |
| Valor do imóvel de 70m² na cidade | R$ 248.220 |
| Preço médio do metro quadrado | R$ 3.546 |
22 /22(Isakovich Alina/Thinkstock)