Como declarar compra e posse de imóveis no IR 2015

São Paulo - Operações como compra, venda, doação e posse de imóveis devem ser declaradas no Imposto de Renda 2015.

A posse de imóveis de valor superior a 300 mil reais, inclusive, é uma das condições que obriga o contribuinte a apresentar a declaração, por mais que ele não se enquadre em nenhuma outra regra de obrigatoriedade (veja quem deve declarar). 

Os imóveis devem ser informados na ficha de “Bens e Direitos” da declaração, com o código específico do bem, de acordo com a definição que consta na escritura do imóvel.

Apartamentos, por exemplo, são declarados sob o código 11, para casas, o código é o 12 e para terrenos o código é o 13.

O valor declarado deve ser apenas o que contribuinte efetivamente pagou pelo imóvel até o dia 31 de dezembro de 2014, incluindo, se for o caso, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os juros do financiamento e a taxa de corretagem paga na compra do imóvel.

Assim, o contribuinte deve declarar o imóvel sempre pelo seu valor de aquisição, sem atualizar seu preço diante de eventuais valorizações de mercado, ou de acordo com a variação de índices de inflação.

Se o imóvel foi comprado em 2010 por 500 mil reais, por mais que seu valor de mercado seja de 700 mil reais, o valor declarado deve continuar sendo 500 mil reais.

Existe apenas uma exceção que permite a alteração do valor do imóvel: a realização de benfeitorias. Se forem realizadas reformas, pinturas e reparos, por exemplo, é possível acrescentar esses custos ao valor do imóvel, desde que eles possam ser comprovados (conheça as regras).

Essas despesas devem ser informadas na declaração referente ao ano em que ocorreram. Caso o contribuinte tenha se esquecido de declará-las no ano seguinte, elas podem ser acrescentadas por meio de uma declaração retificadora referente ao ano em que as despesas ocorreram.

No campo “Discriminação”, devem constar os seguintes dados do imóvel: se foi comprado ou doado, a data da compra ou da doação, quem foi o vendedor ou doador (com CNPJ ou CPF), se está quitado, se foi financiado, em qual banco, e por qual linha de crédito, quantas parcelas já foram pagas e quantas restam a pagar.

Confira a seguir como informar imóveis na declaração de IR em diferentes situações:

Imóvel quitado, que já foi declarado antes

Se você já possuía o imóvel antes de 2014 e já o declarava, basta repetir os valor nas colunas “Situação em 31/12/2013” e “Situação em 31/12/2014”.

O valor informado deve ser o mesmo que consta na escritura, sendo alterado apenas se for necessário acrescentar despesas realizadas com benfeitorias no imóvel, ou gastos com corretagem, juros de financiamento e Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Lembrando que, se o imóvel já era declarado antes de 2014, mas o contribuinte só se lembrou de declarar o valor do ITBI e da corretagem agora, esses custos devem ser incluídos na declaração referente ao ano em que essas despesas aconteceram, por meio da declaração retificadora. 

Imóvel financiado que já era declarado

Se em 2014 você estava pagando as parcelas do financiamento do imóvel, o valor informado deve corresponder apenas ao montante que já foi pago até o ano passado e não o valor total do bem. 

Na coluna “Situação em 31/12/2013”, portanto, informe os valores pagos até esta data e na coluna “Situação em 31/12/2014” inclua os valores pagos até 31/12/2013 somados às prestações pagas em 2014.

Enquanto o financiamento durar, esse processo deve ser repetido na declaração, até que o imóvel seja quitado. Apenas quando o financiamento acabar, o valor a ser declarado pelo imóvel será o total desembolsado ao longo dos anos de financiamento.

Apesar de muitos contribuintes se confundirem, os financiamentos de imóveis não devem ser declarados na ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

Imóvel comprado em 2014

Se você comprou seu imóvel em 2014, seja à vista ou por meio de um financiamento, a declaração segue praticamente o mesmo padrão dos tópicos anteriores, apenas com a diferença de que a coluna “Situação em 31/12/2013” ficará em branco.

Vale lembrar que o ITBI e a corretagem pagos em 2014 podem ser somados ao valor do imóvel.

Imóvel que o contribuinte já tinha antes de 2014, mas não havia declarado

Contribuintes que eram incluídos como dependentes ou que não eram obrigados a entregar a declaração no ano passado e passarão a fazer sua própria declaração neste ano, devem informar os imóveis que já faziam parte de seu patrimônio antes de 2014.

O procedimento a ser seguido é o mesmo dos tópicos anteriores, mas, como o imóvel já fazia parte do patrimônio do contribuinte antes de 2014, a coluna “Situação em 31/12/2013” não deve ficar em branco e deve ser preenchida com os valores pagos até então ou com o valor total do imóvel, conforme o caso.

Imóvel em nome de mais de uma pessoa e por casais com separação total de bens

Imóveis comprados por mais de uma pessoa ou por casais unidos pelo regime de separação de bens devem ser declarados por todos os proprietários e o valor informado deve corresponder ao valor pago por cada um, correspondente à sua parte no imóvel.

Se dois irmãos compraram um imóvel em conjunto e cada um possui 50% da propriedade, por exemplo, ambos devem informar nas respectivas declarações o valor proporcional à sua posse. 

Imóvel comprado por casais unidos pelos regimes de comunhão parcial ou total de bens

Se o casal declara em separado, os imóveis que são considerados bens comuns devem ser informados integralmente na declaração de um dos dois. 

Na comunhão parcial, são considerados bens comuns todos aqueles bens adquiridos a título oneroso (pagos) por um dos dois membros do casal ou por ambos, durante a constância da união. Já na comunhão total, todos os bens são considerados comuns, inclusive aqueles anteriores à união.

Imóveis recebidos por doação

O donatário, que é aquele que recebeu a doação, deve informar o imóvel na ficha de “Bens e Direitos”, descrevendo os dados do doador no campo “Discriminação”, como seu nome e CPF. Para doações recebidas em 2014, a coluna referente a 2013 deve ficar em branco e a coluna de 2014 deve incluir o valor do imóvel.

O valor do imóvel também deve ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, na linha "10 -Transferências Patrimoniais - Doações e Heranças”. Nos anos seguintes, essa ficha não precisa mais ser alterada, basta manter as informações da ficha de “Bens e Direitos”.

Já o doador, na declaração referente ao ano em que fez a doação, deve informar o imóvel doado na ficha de “Bens e Direitos” e os dados do donatário no campo “Discriminação”. Para doações feitas em 2014, a coluna “Situação em 31/12/2013 (R$)” deve ser mantida e deixado em branco o campo “Situação em 31/12/2014 (R$)”.

O doador também deve informar a doação na ficha “Doações Efetuadas”, descrevendo o tipo de  imóvel, seu valor e os dados do donatário. Nas próximas declarações, o doador já não precisará declarar mais nada referente ao imóvel doado, em nenhuma das duas fichas.

Reformas e melhorias no imóvel

Gastos com reformas e melhorias no imóvel podem ser acrescidos ao valor do bem desde que sejam passíveis de comprovação (veja todos os gastos que podem ser adicionados ao valor do imóvel).

As benfeitorias realizadas em 2014 devem ser informadas no campo “Discriminação”, junto às demais informações sobre o imóvel. A coluna de 2013 deve mostrar o valor do imóvel antes das reformas, e a coluna em 2013 deve registrar o seu valor, com o acréscimo das benfeitorias.

Veja, no vídeo a seguir, por que não é possível atualizar no IR valor de bens como imóveis:

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*Texto atualizado às 19h10 do dia 02/04/2015 com alterações nas informações sobre a declaração de imóveis comprados por casais.