Como declarar no IR imóveis comprados antes de 1969?

Dúvida do internauta: Neste ano terei de entregar uma declaração final de espólio doimposto de renda . Li uma matéria de EXAME.com que dizia que os herdeiros podem escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição.

Se houver diferença entre o custo de aquisição que era declarado pelo falecido e o valor pelo qual ele foi transferido, é descontado o imposto de 15% sobre o ganho de capital . Mas, se o bem for transferido pelo valor da últimadeclaração do falecido, não há ganho de capital, só que posteriormente, se o imóvel for vendido por um valor maior, o imposto sobre o ganho é cobrado.

A matéria diz, no entanto, que é possível aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital para imóveis que começaram a ser declarados antes de 1988. Quanto mais antigo oimóvel , maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis comprados antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento

Preciso declarar duascasas adquiridas antes de 1969 e tenho dúvidas quanto aos limites de atualização dos valores. São casas que, pela localização, fatalmente terão valores muito maiores no futuro.

Há limites para o valor que passarei a declarar as casas, ou posso ampliar o valor de mercado (adotado no inventário) para um valor que acho razoável? Caso não haja limite, podendo declará-las por valores muito elevados, se assim o fizer, há algum tipo de desvantagem nisso?

Resposta de Samir Choaib*:

De fato, a legislação prevê que na transferência de direito de propriedade por sucessão, os bens sejam avaliados pelo valor de mercado ou pelos valores que constavam da última declaração de bens do “de cujus”, ou seja, do falecido (art. 23 da Lei 9.532/97).

Caso seja adotado o valor de mercado, é preciso apurar o ganho de capital (diferença positiva entre o valor de aquisição e o valor da transferência) e o respectivo imposto.

Ocorre que, a legislação que permitiu a atualização a valor de mercado não definiu critérios ou limites para apuração do referido valor, cabendo ao contribuinte sua determinação.

Se o valor informado por você for notoriamente diferente do valor real de mercado, o fisco federal poderá, mediante processo regular, arbitrar o valor, nos termos do art. 20 da Lei n.º 7.713/88.

Assim, ao determinar o valor de mercado a ser utilizado para transferência do bem nas declarações do falecido e do herdeiro, o contribuinte deverá fazê-lo de forma mais fidedigna possível, para que não corra riscos de questionamento pelo fisco federal e, por consequência, não sofra qualquer tipo de penalidade futura.

Portanto, é recomendável que exista alguma fundamentação para a adoção do valor de mercado, como, por exemplo, o valor venal ou de referência atribuído pela prefeitura do município de localização do imóvel.

Vale destacar, por fim, que a adoção de valor de mercado superior ao valor que constou do inventário, poderá gerar cobrança, não fundamentada, de diferença de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual, sob a alegação de que o valor de mercado do bem transmitido era superior ao valor declarado no inventário.

Como o fato gerador e momento de determinação do valor de mercado para fins de pagamento do ITCMD e do Imposto de Renda são diversos, entendemos que eventual alegação do fisco estadual nesse sentido não deve prosperar, havendo fortes argumentos legais para que esses valores sejam diferentes.

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, especialista em imposto de renda de pessoas físicas e responsável pela área de planejamento sucessório do escritório. É o atual chairman da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos da Flórida (BACCF), em São Paulo.

Dúvidas, observações ou críticas sobre a resposta acima? Deixe seu comentário abaixo!

Envie outras perguntas sobre imposto de renda para seudinheiro_exame@abril.com.br.

Dúvida do internauta: Neste ano terei de entregar uma declaração final de espólio doimposto de renda . Li uma matéria de EXAME.com que dizia que os herdeiros podem escolher se os bens transferidos a eles serão declarados pelo valor de mercado ou pelo custo de aquisição.

Se houver diferença entre o custo de aquisição que era declarado pelo falecido e o valor pelo qual ele foi transferido, é descontado o imposto de 15% sobre o ganho de capital . Mas, se o bem for transferido pelo valor da últimadeclaração do falecido, não há ganho de capital, só que posteriormente, se o imóvel for vendido por um valor maior, o imposto sobre o ganho é cobrado.

A matéria diz, no entanto, que é possível aplicar um percentual de redução sobre o ganho de capital para imóveis que começaram a ser declarados antes de 1988. Quanto mais antigo oimóvel , maior é o percentual de redução, sendo que para imóveis comprados antes de 1969 o ganho de capital é totalmente isento

Preciso declarar duascasas adquiridas antes de 1969 e tenho dúvidas quanto aos limites de atualização dos valores. São casas que, pela localização, fatalmente terão valores muito maiores no futuro.

Há limites para o valor que passarei a declarar as casas, ou posso ampliar o valor de mercado (adotado no inventário) para um valor que acho razoável? Caso não haja limite, podendo declará-las por valores muito elevados, se assim o fizer, há algum tipo de desvantagem nisso?

Resposta de Samir Choaib*:

De fato, a legislação prevê que na transferência de direito de propriedade por sucessão, os bens sejam avaliados pelo valor de mercado ou pelos valores que constavam da última declaração de bens do “de cujus”, ou seja, do falecido (art. 23 da Lei 9.532/97).

Caso seja adotado o valor de mercado, é preciso apurar o ganho de capital (diferença positiva entre o valor de aquisição e o valor da transferência) e o respectivo imposto.

Ocorre que, a legislação que permitiu a atualização a valor de mercado não definiu critérios ou limites para apuração do referido valor, cabendo ao contribuinte sua determinação.

Se o valor informado por você for notoriamente diferente do valor real de mercado, o fisco federal poderá, mediante processo regular, arbitrar o valor, nos termos do art. 20 da Lei n.º 7.713/88.

Assim, ao determinar o valor de mercado a ser utilizado para transferência do bem nas declarações do falecido e do herdeiro, o contribuinte deverá fazê-lo de forma mais fidedigna possível, para que não corra riscos de questionamento pelo fisco federal e, por consequência, não sofra qualquer tipo de penalidade futura.

Portanto, é recomendável que exista alguma fundamentação para a adoção do valor de mercado, como, por exemplo, o valor venal ou de referência atribuído pela prefeitura do município de localização do imóvel.

Vale destacar, por fim, que a adoção de valor de mercado superior ao valor que constou do inventário, poderá gerar cobrança, não fundamentada, de diferença de Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), de competência estadual, sob a alegação de que o valor de mercado do bem transmitido era superior ao valor declarado no inventário.

Como o fato gerador e momento de determinação do valor de mercado para fins de pagamento do ITCMD e do Imposto de Renda são diversos, entendemos que eventual alegação do fisco estadual nesse sentido não deve prosperar, havendo fortes argumentos legais para que esses valores sejam diferentes.

*Samir Choaib é advogado e economista formado pela Universidade Mackenzie, pós-graduado em direito tributário pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). É sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo, Advogados Associados, especialista em imposto de renda de pessoas físicas e responsável pela área de planejamento sucessório do escritório. É o atual chairman da Câmara de Comércio Brasil-Estados Unidos da Flórida (BACCF), em São Paulo.

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