Pedidos de desconto no aluguel, adiamentos de pagamentos e inadimplência foram alguns dos desafios enfrentados neste ano por fundos imobiliários (FIIs) focados em edifícios corporativos. O setor sentiu o impacto das medidas de isolamento social, que transferiram os escritórios para dentro das casas dos funcionários. Como consequência, esses fundos saíram arranhados e abriram espaço para a ascensão de outro segmento, especializado em gerar renda com aluguéis de imóveis residenciais.

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Existe, no entanto, espaço para todas as vertentes. Os FIIs atingiram neste ano a marca histórica de 1 milhão de cotistas, o que abre oportunidades tanto para o investimento no setor corporativo — que já mostra sinais de recuperação — quanto para o aporte de capital em imóveis residenciais, uma modalidade relativamente desconhecida até por quem já investe nesses produtos.

“Existem ainda milhões de brasileiros fora da bolsa que são potenciais investidores em FIIs. Para esses novos cotistas, será muito mais fácil entender a tese de investimento de um fundo residencial porque é algo a maioria já conhece da própria experiência com aluguéis”, argumenta o professor Arthur Vieira de Moraes, da EXAME Research, divisão de análise de investimentos da EXAME. 

Para entender como os FIIs de lajes corporativas estão se recuperando da crise e quais são os avanços para os residenciais, o professor conversou nesta sexta-feira, 20, com Alexandre Rodrigues e Felipe Rosa, ambos da Rio Bravo Investimentos, no programa semanal FIIS em EXAME. Rodrigues é responsável pela gestão do fundo de renda corporativa, e Rosa, pelo fundo de renda residencial.

Recuperação dos corporativos

O ano de 2020 parecia promissor para os FIIs de renda corporativa, que quase não encontraram mais espaços para alugar na avenida Faria Lima, coração financeiro da cidade de São Paulo. E então veio a pandemia. “A crise atrasou em um ou dois anos o ciclo do mercado imobiliário corporativo brasileiro. Porém um edifício é um ativo de longo prazo, em que o horizonte de investimento é de cinco a dez anos. Sob essa perspectiva, estamos otimistas”, afirma Rodrigues.

Para embasar as boas perspectivas, a Rio Bravo analisou as locações pós-covid das empresas conhecidas pelo acrônimo FAANG, grupo de gigantes da tecnologia que reúne Facebook, Amazon, Apple, Netflix e Google. Com base em informações públicas divulgadas ao mercado, a gestora identificou que quatro dessas cinco companhias aumentaram suas taxas de ocupação de novos espaços em vez de diminuí-las. “É uma constatação relevante se pensarmos que essas são empresas pioneiras no home office”, diz o gestor.

Outro ponto que traz segurança é a localização dos atuais ativos. “Temos investimentos em regiões consolidadas do ponto de vista imobiliário, com alta demanda e liquidez para repor inquilinos. Isso nos ajudou a ter um baixo percentual de inadimplência mesmo durante a crise”, conclui.

Crescimento dos residenciais

E se a crise atrasou o ciclo de investimentos em prédios corporativos, no segmento residencial o movimento foi o oposto -- ao menos nos últimos meses. O gestor Felipe Rosa conta que o setor vinha de uma forte alta de demanda em 2019 que sofreu grande represamento no início da pandemia. Com a flexibilização da quarentena, no entanto, a procura retornou.

Desde a primeira emissão no dia 22 de setembro, o fundo já fez três aquisições: Urbe Vila Mariana (compra de 51% do ativo), Urbe Moema (aquisição de 78% das unidades do prédio) e Cyrela for You Paraíso (compra de quase 100% do edifício). “Ter o controle do condomínio é condição prioritária para nosso fundo, então optamos por adquirir imóveis apenas na fase de lançamento”, conta Rosa.

O gestor contou ainda como a Rio Bravo pretende fazer a gestão das 396 unidades residenciais compradas e explicou os benefícios de investir em um fundo imobiliário com tantos locatários. Assista ao programa na íntegra abaixo: