Dúvida do internauta: Tenho 20 mil reais para dar de entrada em um apartamento no valor de 300 mil reais. Vale a pena comprar esse imóvel agora ou é melhor morar de aluguel?

Resposta de Alex Strotbek*:

Você deseja adquirir um imóvel de 300 mil reais, porém o sinal que deseja dar é de 20 mil reais, ou seja, 6,67% do valor do imóvel.

À exceção de programas do Estado, como o "Minha Casa, Minha Vida", o sinal mínimo necessário para o financiamento de imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é de 10% do valor do imóvel. Portanto, no seu caso, a entrada deveria ser de no mínimo 30 mil reais.

Além desse sinal mínimo, você terá ainda outros gastos, como por exemplo: ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), registro do instrumento particular de compra e venda e financiamento do banco (o qual tem força de escritura pública de compra e venda), eventuais comissões de corretagem, certidões, etc. Ou seja, você ainda deverá fazer face a outros custos

Em outras palavras, com um sinal tão pequeno face ao valor de compra do imóvel, haverá uma certa dificuldade na realização do negócio em si.

Quanto à questão propriamente dita de valer ou não o esforço para sair do aluguel, você deve se questionar se terá condições a longo prazo de honrar com os pagamentos mensais do financiamento.

Via de regra, para que se obtenha crédito junto ao banco é preciso comprovar uma renda familiar bruta compatível com a parcela do financiamento.

Em breve simulação, sem detalhes do imóvel, localização, da sua situação financeira e considerando condições básicas de bancos como Bradesco, Itaú, Santander, etc., você terá que:

- Dar um sinal de 20% do valor do imóvel, que seria de 60 mil reais, considerando o imóvel de 300 mil reais.

- Ter uma renda familiar de aproximados 7.800 reais por mês.

- Ter uma idade compatível para um financiamento de 300 meses.

- Comprometer uma parcela inicial de 2.523 reais por mês.

- E terá uma taxa líquida de juro de cerca de 12,5% ao ano.

Veja que existe uma relação entre o valor da parcela e a renda familiar. O patamar mínimo de comprometimento de renda para alguns bancos é de 25%, podendo chegar a 35% de comprometimento, o que é bastante agressivo em termos de aprovação de crédito.

Outra questão que você deve levar em conta é o valor que hoje você gasta em um aluguel e com encargos (condomínio / IPTU / etc.). Assim, você deve comparar esses custos ao valor de cada parcela, incluindo os juros.

Para que realmente valha a pena comprar a casa própria, os ingredientes mais corretos são: ter a maior entrada e o menor prazo de financiamento possível; comprometimento da renda familiar inferior ao mínimo de 25%, sendo que quanto menor este número melhor; e avaliação correta dos custos paralelos à aquisição (ITBI, registros, certidões, seguros, etc.)

E ainda assim tudo dependerá da região do nosso vasto Brasil, na qual você se encontra.

Digo isto e coloco o exemplo prático do mercado carioca. No Rio de Janeiro, dependendo da região, consegue-se um rendimento melhor em investimento de renda fixa do que com o aluguel do imóvel.

Como o mercado imobiliário carioca está atualmente alavancado, seu capital renderá melhor em renda fixa, sendo essa opção mais vantajosa do que a compra de um novo imóvel. Dessa forma, você poderá arcar com o valor de um aluguel em vez de pagar os juros do financiamento, que ainda estão bastante altos se comparados aos mercados imobiliários internacionais.

*Alex Strotbek é consultor imobiliário especializado na gestão executiva de novos negócios no mercado imobiliário nacional e internacional. Graduado em Administração de Empresas, Comércio e Contabilidade pela escola de comércio Schweizerische Alpine Schule Davos, na Suíça, possui expertise em contratos imobiliários de compra e venda, permutas física e financeira, incorporações e lançamentos imobiliários e já gerenciou e acompanhou diversas negociações na área – desde o desenvolvimento e planejamento, até a execução das vendas.

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