Banco Central estuda estímulo ao empréstimo com garantia de imóveis

O Banco Central estuda medidas para diminuir o prazo de concessão de empréstimo pessoal com garantia de imóvel no Brasil - conhecido como home equity - para fazer esse mercado deslanchar de vez no País. Dentre os temas em análise, apurou o Estadão/Broadcast, estão a adoção da modalidade guarda-chuva e a portabilidade.

Para o presidente do BC, Roberto Campos Neto, o produto tem potencial de liberar R$ 500 bilhões na economia brasileira. Atualmente, o estoque do chamado home equity no Sistema Financeiro Nacional (SFN) está em R$ 11,3 bilhões, após períodos de sucessivas quedas.

Enquanto em dezembro de 2017 o estoque de empréstimos na modalidade era de R$ 12,5 bilhões, em junho de 2018 foi de R$ 11 8 bilhões. E, no fim daquele mesmo ano, o valor caiu para R$ 11 5 bilhões.

No acumulado deste ano, até agosto, pessoas físicas tomaram emprestado R$ 1,533 bilhão na modalidade. Em 2018, o empréstimo foi de R$ 1,881 bilhão e, em 2017, de R$ 2,089 bilhões.

Guarda-chuva

Consolidada no mercado norte-americano, a chamada "garantia guarda-chuva" permite que o tomador do empréstimo faça diferentes operações com um mesmo imóvel dado como lastro, até que atinja o limite de crédito pré-aprovado no banco.

Hoje, não é possível recorrer à garantia guarda-chuva para uma operação de home equity no Brasil. O tomador pode fazer apenas um empréstimo usando seu imóvel como garantia, ainda que não tenha consumido todo o limite oferecido.

No entanto, a modalidade guarda-chuva existe no País desde 2017, a partir da Lei 13.476, que permitiu que um mesmo credor fizesse várias operações, como empréstimo pessoal e cartão de crédito, a partir de um mesmo limite e com a mesma instituição financeira.

Por ora, o mercado de garantia guarda-chuva é focado na pessoa jurídica. A ideia do BC é oferecer a modalidade para mais pessoas físicas e, de quebra, diminuir o prazo de liberação da linha. O processo demora em média 52 dias e o objetivo, segundo fontes, é cortá-lo para menos da metade.

Há uma discussão entre o mercado e o BC, de acordo com o gerente departamental do Bradesco, Afranio Dantzger, se a lei deverá ser adaptada para o home equity ou se será criada uma regulamentação específica. Para ele, a lei pode ser "perfeitamente" adaptada.

O BC também estuda aprimorar as regras de portabilidade para o segmento, permitindo a migração de dívidas mais caras e de diferentes modalidades para o home equity.

Grandes bancos

Ao entrar na mira do BC, o crédito com garantia imobiliária também passou a ser visto com outros olhos pelos grandes bancos. O Itaú Unibanco, que repaginou seu produto no fim do ano passado já começa a colher frutos da nova estratégia. Responsável por 23% do crédito nesse mercado no primeiro semestre do ano, o banco multiplicou por cinco a oferta mensal de recursos.

Segundo a diretora de crédito imobiliário da instituição, Cristiane Magalhães, a oferta, antes restrita ao cliente com renda superior a R$ 10 mil mensais, está sendo estendida para aquelas que ganham entre R$ 4 mil e R$ 10 mil por mês.

O Banco do Brasil quer ampliar sua carteira no segmento. "É um crédito mais qualificado e é possível praticar preços mais atrativos para o tomador", afirmou a gerente executiva de empréstimos, financiamentos e crédito imobiliário do BB, Daniela de Avelar Gonçalves.

Segundo a executiva, o banco terá novidades em breve nessa linha de crédito, como a possibilidade de contratação 100% por canais digitais e a disponibilidade de empréstimos tanto para correntistas quanto para não correntistas.

Atualmente, o banco estatal oferece o BB Crédito Imóvel Próprio a seus clientes de renda mensal a partir de R$ 4 mil, que permite até 89 dias para o pagamento da primeira parcela, com taxa a partir de 1,38% ao mês. O valor mínimo para o empréstimo é de R$ 35 mil.

Para a gerente nacional de atendimento jurídico da Caixa, Bruna Groba, a regulamentação atual do home equity já é satisfatória e permite o desenvolvimento do mercado. Ela acrescentou que a expansão da carteira no banco depende apenas da estratégia de negócios.

Como funciona

- Home equity x hipoteca: Ambas dão imóvel como garantia, mas no home equity o bem fica alienado ao banco.

- Juros mais baixos: O juro é menor pois, com a posse do imóvel, o banco pode executar a dívida.

- Quando usar: É preciso pensar no valor da dívida e do imóvel. É preciso analisar, por exemplo, se vale penhoar um imóvel de R$ 1 milhão numa dívida de R$ 10 mil, por exemplo.